På vilka grunder kan en hyresgäst sägas upp?
Hej.
Vi har hamnat i en Mycket obehaglig knipa pga klumpighet.
Ett företag hyrde ett hus av oss ,och firmatecknaren flyttade in och bor där( från början med vårt goda minne)
Nu har han fått en stroke och är allmänt labil och aggressiv så fort något går emot honom.
Hela situationen känns ytterst obehaglig.
Det ingick i kontraktet att han skulle sköta del av samfällighet + tomten som fastigheten
Står på, vilket han idag inte har möjlighet att klara av.
Vi har helt missat 9 mån. regeln och besittningsrätt. Ägarna har satt företaget i konkurs,
Nu har vi upptäckt att företagsnamnet och org.nr inte stämmer överens.
Bedrägeri?
Det finns alltså inget företag och firmatecknaren har aldrig haft något kontrakt!
Hur kan vi bli av med honom!
Kanske inte hör hit men två av hans släktingar har vid två olika tillfällen gjort sig skyldiga till hemfridsbrott hos oss som bor obehagligt nära.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Du skriver inte i din fråga om du hyr ut huset som privatperson eller som näringsidkare, men jag tolkar din fråga som att du gör det som privatperson. När en privatperson hyr ut sin bostad så gäller lagen uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen), samt jordabalkens 12 kap (så kallade hyreslagen). Det är inte säkert att besittningsrätten för hyresgästen är aktuell i ditt fall, men då jag inte har alla förutsättningar så kommer jag att gå igenom nedan vad som gäller i olika scenarion.
När besittningsrätt för en hyresgäst blir aktuellt:
Enligt privatuthyrningslagen så får hyresgäster som hyr en privatbostad i andra hand inget som helst besittningsskydd. Om det aktuella huset i frågan är det enda objekt som du hyr ut så gäller därmed inte besittningsrätten för hyresgästen. Om du hyr ut fler än en bostad, så gäller privatuthyrningslagen endast för den första upplåtelsen, detta enligt privatuthyrningslagens 1 §. För de övriga så gäller hyreslagen, då det anses som du bedriver näringsverksamhet, och besittningsrätt kan därmed uppnås för hyresgästen.
Hyreskontraktet:
Du skriver i din fråga dels att hyresgästen inte sköter de åtaganden som ingick i kontraktet, dels att han uppgett fel information om företaget. Jag kommer därför att förklara vad detta innebär för hyreskontraktets giltighet.
Hyresgästen uppfyller inte sina åtaganden han gick med på i hyreskontraktet:
I hyreslagens 42 § finns regler om förverkandet av en hyresgäst. Lagrummet nämner olika grunder för vilka hyresvärden kan säga upp avtalet i förtid, utan att iaktta uppsägningstiden. I elfte punkten står det om när hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt hyreslagen, och är av synnerlig vikt för hyresvärden att den fullgörs. Att hyresgästen inte sköter sin del av samfälligheten och tomten kan vara just ett sådant åtagande av synnerlig vikt, vilket ger dig rätt att säga upp avtalet omedelbart. Det är dock domstolen, och inte parterna, som ska göra bedömningen om fullgörande av villkoret ska anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden.
Hyresgästen har uppgett information om ett företag som inte existerar:
Jag tolkar din fråga som att företaget inte finns. Om ett villkor för er att hyra ut var att hyresgästen skulle vara ett företag, men det nu visar sig att företaget inte existerar och det istället rör sig om en privatperson, så kan hyresavtalet ogiltighetsförklaras. Enligt avtalslagens 30 §, som behandlar svek, så stadgas det att en rättshandling som uppkommit genom svikligt förledande inte ska vara giltig. För att ogiltighetsgrunden svek ska bli aktuell måste två rekvisit vara uppfyllda:
- Vilseledande genom lämnande av oriktiga uppgifter eller undanhållande av information,
- samt att vilseledandet ska ha skett avsiktligen, det vill säga den som vilseleder ska ha haft uppsåt att göra det.
Det krävs också att det finns ett orsakssamband mellan det svikliga förledandet och den rättshandlingen som sedan företas. Om rättshandlingen hade företagits även utan det svikliga förledandet kan inte 30 § tillämpas. Om du inte hade tänkt hyra ut bostaden till mannen om hyresgästen inte var en näringsidkare så finns det ett samband mellan hans svek och att kontraktet upprättades. I 30 § 2 st finns en bevisbörderegel till den förleddes fördel. Om det svikliga förfarandet kan "antagas vara av betydelse för rättshandlingen", är kravet på orsakssamband uppfyllt om inte motsatsen bevisas.
Sammanfattning:
Det finns alltså två olika sätt att gå tillväga för att få hyresgästen att flytta ut. Antingen genom hyreslagens 42 § som behandlar hyresgästens åsidosättande av en avtalsenlig skyldighet, eller genom att försöka få hela hyreskontraktet ogiltighetsförklarat då hyresgästen uppgett sig för att vara en näringsidkare vilket inte stämmer. För prövning av hyresvillkor ska du vända dig Hyresnämnden. Om du istället väljer att försöka ogiltighetsförklara hela hyresavtalet så gör du detta genom att skicka in en stämningsansökan till behörig tingsrätt. Här kan du läsa mer om hur det går till. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta mig på ebba.thor@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
