Om förnyelselagen och gamla servitut samt krav för inskrivning av gåva av del av fastighet
Hej. I samband med förnyelselagen har det flutit upp två ärenden gentemot vår fastighet (som vi förvärvade 2017) från en angränsande;
a) ett servitut på en brunn upprättat 1934 (undertecknat av båda fastigheternas ägare samt bevittnat)
och
b) ett gåvobrev upprättat 1949 där en del av vår mark enligt brevet givits bort till den angränsande fastigheten (undertecknat av tidigare ägarna till vår fastighet samt bevittnat av en person, ej undertecknat av mottagaren).
Båda dessa ärenden har precis avslagits av Lantmäteriet, a) pga originalhandling saknas och b) eftersom det gäller en förändring av tomtgränser och kräver en lantmäteriförrättning.
Vi har dokumentation från 1876 och framåt i form av lantmäteriärenden m.m. rörande fastigheten. Ingen av ovan nämnda handlingar finns i kopior eller original bland det material till fastigheten vi fick från säljaren eller mäklaren i samband med förvärvet.
Är LMs avslag i dessa ärenden slutligt, eller kommer vi behöva bevaka detta ärende fortsatt?
Lawline svarar
Mina utgångspunkter
Jag har i mitt svar utgått ifrån att det handlar om två olika spörsmål som båda rör en fastighet som ni nyligen förvärvat. Till att börja med kommer jag gå igenom vad som gäller för servitutet och därefter kommer jag gå igenom vad som gäller beträffande gåvobrevet.
Sammanfattning
Utan att ha läst beslutet så är min inställning att det handlar om att de inte kan registrera gåvan eller servitutet utifrån de handlingar och de ansökningar som de har idag. Lantmäteriets besked är inte slutligt. Får de in nya handlingar kan de göra en ny bedömning och eventuellt fatta ett annat beslut. Men jag har samtidigt svårt att se att gåvan och servitutet skulle kunna komma att inskrivas längre fram.
Om avtalsservitut och förnyelselagen
Lagen om förnyelse av vissa inskrivningar i fastighetsregistret brukar kallas för förnyelselagen och innebär att gamla avtalsservitut och nyttjanderätten (som har beviljats före 1 juli 1968) kommer att tas bort från fastighetsregistret.
Det servitut som finns gällande brunnen är ett avtalsservitut. Vid servitut så brukar man prata om tjänande och härskande fastighet. Den tjänande fastigheten är den som upplåter något medan den härskande fastigheten är den som genom avtalet får rätten att använda något.
Av den fråga så framgår inte om brunnen är något som finns på granntomten och som ni har rätt att använda eller om den finns på er fastighet och grannarna har rätt att använda den. Eftersom du verkar ha ett intresse av att servitutet blir inskrivet tolkar jag det som om servitutet ger din fastighet en rättighet och att det därmed är grannfastigheten som är den tjänande fastigheten.
Vad det gäller förnyelselagen så handlar den om att man måste anmäla om man vill ha ett avtalsservitut fortsatt inskrivet. I det fallet ställs inga krav på originalhandlingar, däremot så kräver Lantmäteriet det om det är fråga om en ny inskrivning av servitutet.
I ert fall tolkar jag det som om det inte finns någon möjlighet att få fram originalhandlingen. Det betyder inte att servitutet är ogiltigt utan betyder bara att det inte går att skriva in. För båda fastigheter så skulle det vara en trygghet att få rättigheten/skyldigheten registrerad så för att komma vidare är ett förslag till lösning att man kanske upprättar skapar ett nytt avtalsservitut mellan er som nuvarande lagfarna ägare och ägarna på den andra fastigheten. Det bygger förstås på att båda parter är intresserade av det.
Avtalsservitut som inte är inskrivna
Problemet med servitut som inte är inskrivna är att de riskerar att bli verkningslösa om säljaren inte upplyst er om servitutet. Det bygger dock på att det är det är er fastighet som är den tjänande fastigheten. Om det är ni som är den härskande fastigheten gäller samma sak på motsvarande vis den grannfastigheten.
För att närmare svara på vad som gäller i exakt ert fall behöver jag helt enkelt veta om det är ni som upplåter en rättighet (rätten till brunnen) eller om det är grannfastigheten som gör det, det vill säga ni har rätt till brunn på deras fastighet.
Gåvobrevet
Vad det gäller gåva av fastighet så krävs det enligt jordabalken att avtalet eller gåvobrevet, uppfyller vissa villkor för att det ska vara giltigt. Det kan dessutom vara så att det hade krävts en lantmäteriförrättning men oaktat det så finns det alltså formfel som innebär att gåvan inte är giltig. Vad det gäller gåvobrevet så behöver ni alltså inte vara oroliga eller känna att ni behöver bevaka detta på något vis. Det kan vara så att frågan dyker upp på nytt men så länge gåvobrevet inte uppfyller formkraven behöver ni inte bekymra er, oavsett om en förrättning borde ha skett eller inte.
Avslutningsvis om ert fastighetsköp
Om det visat sig att ni vid köpet av fastigheten fått vissa utfästelser av säljarna och att dessa nu inte stämmer skulle det kunna leda till att ni kan rikta ett skadeståndskrav mot säljarna. Denna fråga bör dock utredas närmare utifrån prospektet, objektsbeskrivning etc.
