Olika aspekter kopplade till samfälligheter

Har ärvt en sommarstuga som är medlem i stor vägsamfällighetsförening ”A” (Lantmäteriet) resp. liten oregistrerad idéell vägsamfällighet ”B” (förening). 14kap.6§JB är relevant. Fastigheten uttnyttjar samfäld väg max 4 veckor per ar - efter att föräldrarna avled gick nyttjandet ned. I A har fastigheten andelstalet 70 - OK. I B uttaxering 85%-95% av permanentbostad. Alla 7 medlemmar i B är samtidigt medlemmar i A och alla har godkänt andelstalet 70 i A. Efter en större faktura som debiterades till 100% jämfört med permanentbostad väcktes klander till föreningen med begäran av halvering av kostnadsfördelningen med hänv. t. tonkm-metoden. Ansökan avslogs - oförändrad uttaxering. Senare möte ledde ingenstans. Vi anser att B bryter mot god föreningssed och likhetsprincipen eftersom fastigheten, som är den enda fritidsfastigheten, betalar mycket mer per slitageenhet väg jämfört med alla andra medlemmar. Standardstadgar i B. Inga kallelser till stämma ’20 o. ’21 samt för sen kallelse ’22. Efter att ha studerat AL, JB, SFL, tonkm-metoden, gamla rättsfall hos MMD / MMöD samt Q&As hos lawline spec. lawline.se/answers/solidariskt-ansvar-i-fritidshusforening ser jag följande 3 alternativ: väcka talan hos MMD enl. 15§SFL, ansöka om lantmäteriförrättning eller träda ur idéella B + arligen betala skäligt belopp till B motsvarande 1/3-1/2 av avgiften för en permanentbostad. Tvistesumma endast 900-3 500 kr / ar - därför föredrar jag utträde ur B. Vad anser lawline.se? Nagot annat relevant?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,


UTREDNING


Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om förvaltning av samfällgheter (samfällighetslagen, SFL). Din ärendebeskrivning bereder dock vissa tolkningssvårigheter och det är några delar som behöver benas ut.


Inledningsvis ska sägas att jag inte riktigt förstår på vilket sätt bestämmelsen i 14 kap. 6 § jordabalken (JB) skulle vara relevant i det här sammanhanget. I 14 kap. JB återfinns regler om servitut som upplåtits på frivillig väg, dvs. avtalsservitut. Men ditt ärende handlar ju om samfälligheter och en samfälld väg (eller möjligen flera sådana) varför den här bestämmelsen kommer att lämnas därhän tillsvidare.


Objekt B - Några allmänna reflektioner


Det är för mig ovisst om A och B förvaltar samma väg, flera vägar och/eller olika vägar. Oavsett vilket kan följande anföras gällande B. Du uppger ovan, inom parentes, att även B utgör en förening och då i egenskap av en oregisterad vägsamfällighet. I 25 § 1 st. SFL sägs att en samfällighetsförening registreras hos den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet. En sådan förening får inte heller rättskapacitet innan så har skett, vilket följer av 27 § 1 st. SFL vari anges att innan en samfällighetsförening blivit registrerad kan den ej förvärva rättigheter eller ikläda sig skyldigheter. I andra stycket, i samma bestämmelse, uttalas vidare att handlar medlemmar i samfällighetsförening eller dess styrelse eller annan, som enligt denna lag, dvs. SFL, är ställföreträdare för föreningen, på föreningens vägnar innan den registrerats, ska de som deltagit i åtgärden eller beslut därom svara solidariskt för uppkommande förbindelser.


Utifrån din ärendbeskrivning verkar det snarare handla om en delägarförvaltad samfällighet. Enligt 6 § SFL beslutar delägarna gemensamt vid en sådan förvaltning. Det innebär i praktiken att varje delägare åtnjuter en slags vetorätt eftersom lagtexten vittnar om att det i alla lägen egentligen krävs konsensbeslut. Det innebär också att det juridiskt-tekniskt inte finns någon juridisk person i form av en samfällighetsförening. Vad gäller B rör det sig istället om en samverkan mellan delägarna (fastighetsägarna) personligen och den aktuella samverkansformen utgör alltså en delägarförvaltad samfällighet på det sätt som avses i SFL. Min uppfattning i den här delen stärks ytterligare av det faktumet att du själv nämner 15 § SFL, vilken reglerar klander av beslut i just delägarförvaltade samfälligheter (och inte i samfällighetsföreningar, jfr 53 § SFL).


Vidare uppger du att en klandertalan väcktes vid något tillfälle, men att denna avslogs, dock inte på vilka grunder. Kan du möjligen har missuppfattat lagstiftningen? Den som önskar klandra ett beslut ska inte göra det hos föreningen. Det sker istället genom att delägaren väcker en talan i domstol och då vid en mark- och miljödomstol, vilket också framgår av den bestämmelse som du själv hänvisar till, alltså 15 § SFL. Noterbart och viktigt att tänka på är tidsfristen om fyra veckor från dagen för beslutet. Om den som önskar att väcka en klandertalan skulle försitta den tiden går nämligen rätten att kunna få saken prövad i domstol förlorad.


Likhetsprincipen - Vad gäller?


I 7 kap. 42 § 1 st. lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL), vilken dock inte är tillämplig i förevarande fall, sägs att styrelsen eller någon annan ställföreträdare för föreningen inte får rättshandla eller vidta någon annan åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem. I andra stycket stadgas vidare att en ställföreträdare för föreningen inte heller får följa en anvisning av föreningsstämman eller något annat föreningsorgan, om anvisningen inte gäller därför att den strider mot EFL, tillämplig lag om årsredovisning eller stadgarna.


Den här bestämmelsen ger uttryck för den s.k. likhetsprincipen. I föreningar brukar ofta likhetsprincipen åberopas vid missnöje bland medlemmarna. Den är emellertid inte explicit lagstadgad utan är mer av en allmän rättsprincip med ursprung i aktiebolagsrätten. Likhetsprincipen syftar i mångt och mycket till att omöjliggöra, eller i vart fall försvåra, för styrelsen och/eller en majoritet av en förenings medlemmar att kunna missgynna eller negativt särbehandla en eller flera i minoritet. Men märk väl att det inte på något sätt handlar om att samtliga medlemmar i alla lägen alltid behöver behandlas exakt lika, vilket är en ganska vanligt förekommande missuppfattning.


Mot bakgrund av avsaknaden av lagreglering bör i första hand praxis konsulteras. Högsta domstolen (HD) har i ett ganska nutida avgörande, NJA 2009 s. 550, uttryckt ungefär att medlemmar i en förening får behandlas olika om det föreligger sakliga skäl för detta. I det aktuella rättsfallet konstaterade HD (och även den hovrätt som tidigare hade prövat frågan) att en förening (målet avsåg en bostadsrättsförening) har en relativt vidsträckt handlingsfrihet avseende hanteringen och skötseln av fastigheten. I det här målet hade en medlems balkongansökan avslagits trots att samma förening tidigare hade lämnat sitt samtycke till två andra medlemmar som sedermera hade fått bygga varsin balkong. Den springande punkten var enligt HD att ta ställning till om det hade funnits beaktansvärda (och sakliga) skäl för föreningens avslagsbeslut. Domstolen fann att så var fallet då grunden för beslutet var arkitektoniskt och av vikt för fasaden varför den också kom fram till att beslutet inte hade utgjort ett åsidosättande av likhetsprincipen.


Annorlunda uttryckt: Bara för att en medlem exempelvis skulle få tillåtelse att ta ner en vägg i en bostadsrättsförening innebär inte detta per automatik att samtliga andelsägare i föreningen kommer att få göra exakt samma sak. Det handlar helt enkelt om en bedömning i varje enskilt fall. Givet det ovan refererade HD-avgörandet menar jag att likhetsprincipen ska förstås som att den i föreningrättsliga sammanhang främst är tänkt att säkerställa ett skydd mot objektivt felaktiga och ogrundade beslut.


Möjliga vägar att gå - Vad anser vi?


Om likhetsprincipen har åsidosatts låter jag vara osagt i skrivande stund. Det kan vidare ifrågasättas om den verkligen (direkt) kan åberopas när det inte rör sig om en förening. Samtidigt letar sig naturligtvis likabehandlingstanken in även i förhållanden som avser delägarförvaltade samfälligheter, vilket dessutom bestämmelsen om konsensusbeslut och vardera delägares vetorätt i 6 § SFL vittnar om. Min uppfattning är att du med stöd av den nyss nämnden bestämmelsen ska nyttja din vetorätt och opponera dig mot den nuvarande ordningen. Då måste frågan hänskjutas till lantmätaren.


Av 7 § 1 st. SFL framgår att om delägarna inte kan enas i fråga om en viss förvaltningsåtgärd, ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten eller den som myndigheten förordnar därtill hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller, om omständigheterna föranleder det, anordna föreningsförvaltning. Med andra ord och som svar på din faktiska (och enda) fråga förordar jag således en lantmäteriförrättning i vilken kostandsfördelningen slutligt kan bestämas av myndigheten. Den s.k. tonkilometermetoden brukar mig veterligen ofta användas av Lantmäteriet, vilken bygger på att den vikt i ton som fastigheten bedöms belasta vägen under ett år multipliceras med den väglängd i kilometer som nyttjas för resor till och från fastigheten. Och det skulle ju givetvis gagna dig.


En klandertalan i domstol riskerar att bli dyr och ett utträde ser jag som mindre fördelaktigt eftersom du (formellt din fastighet) trots allt behöver tillgång till vägen/vägarna. Om du lämnar samfälligheten måste ett nytt pris, dvs. en ny nyttjanderättsavgift, förhandlas fram alternativt ett servitut upplåtas (och även då behöver det avtalas om en avgift). Förhandlingsmässigt torde du i en sådan situation dessutom hamna i underläge, i synnerhet när du inte längre besitter någon vetorätt. Å andra sidan skulle du möjligen kunna ansöka om bildande av ett officialservitut enligt reglerna i 7 kap. fastighesbildningslagen (FBL). Bildande av officialservitut sker också genom lantmätarens försorg och är en typ av servitut som upplåts tvångsmässigt och sker då via en s.k. fastighetsreglering. Men det blir sannolikt både kostsamt och omständligt och det kommer också att ta tid.


Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.


Avslutande ord och ytterligare rådgivning


Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.


Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.


Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.


Vänligen,

Jacob BjörnbergRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Associationsrätt och Föreningar ? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000
Vi använder Cookies
Vi använder cookies för att ge dig bästa möjliga upplevelse på vår webbplats. För att anpassa dina cookie-inställningar, vänligen klicka på “Mer information”