Nyttjanderätt och servitut - fast egendom
Hej
Jag och min syster har ärvt var sin fastighet
Min fastighet är en liten del på min systers fastighet utan strand.
Nu funderar vi på att skriva avtal på att jag får nyttja fastigheten ner till vattnet trots att det är min syster som äger. Alt att jag köper den delen (vi fick dock inte stycka av enl lantmäteriet) trots att vi inte får stycka av. Kan vi göra något sådant tex att vi värderar marken och jag köper nyttjanderätt för att den dag vi får stycka av? Eller hur kan vi göra? Båda är överens om att en avstyckning är bäst men det gick inte enl lantmäteriet.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du undrar vad ni kan göra för att på något sätt fästa din rätt att använda del av din systers fastighet för att få tillgång till stranden.
Jag ser egentligen två alternativ för er, vilka är att upprätta avtal om nyttjanderätt eller servitut. Tillämplig lag i detta hänseende blir Jordabalken (JB) då det rör sig om fast egendom.
Det första alternativet, att upprätta ett nyttjanderättsavtal, innebär att du får din rättighet att nyttja stranden på papper vilket är bra ur bevissynpunkt. Beroende på om ni vill att denna nyttjanderätt ska vara gällande vid överlåtelse av någon av era fastigheter eller inte kan det vara av relevans att avtalet är skriftligen upprättat. Det är nämligen så att om ni vill att nyttjanderätten ska gälla även för andra ägare av fastigheterna än er själva så är det bra att söka inskrivning. Har ni skriftligt avtal på nyttjanderätten får ni söka inskrivning av denna (7 kap. 10 § JB). Nyttjanderättsavtalet bildar således grund för att kunna söka inskrivning av nyttjanderätten (23 kap. 1 § JB).
Anledningen till att nyttjanderätten härmed skulle gälla mot en köpare av någon av era fastigheter är för att en köpare antas ha koll på vad som tillsammans med fastigheten är inskrivet. Detta innebär att köparen försätts i ond tro om tillhörande nyttjanderätter och således försätts i en sits där hen måste avtala bort nyttjanderätten med säljaren om den ska försvinna.
Det andra alternativet, att upprätta servitut, innebär att din systers fastighet (den tjänande fastigheten) ger en rätt till din fastighet (den härskande fastigheten) att nyttja del av fastigheten. Viktigt gällande servitut är dock att upplåtelsen ska röra ett ändamål som är stadigvarande för din fastighet (14 kap. 1 § JB). Vidare finns det även ett formkrav när det gäller servitut. Ägaren av den tjänande fastigheten ska nämligen skriftligen upprätta servitutet där härskande och tjänande fastighet ska namnges samt ändamålet för servitutet (14 kap. 5 § JB).
Speciellt för servitut är att nyttjanderätten inte hör till ägaren av den härskande fastigheten, till dig, utan till din fastighet (14 kap. 3 § JB). Detta innebär att nyttjanderätten finns kvar i den härskande fastigheten efter en försäljning. Vid försäljning av den nyttjande fastigheten, din systers, försvinner din nyttjanderätt så länge den inte är inskriven på det vis som förklarats ovan i mitt första alternativ.
Som framgått av mina beskrivningar av dessa två förfaranden kan sägas att servitut ger förstärkt skydd vid en upplåtelse automatiskt. Däremot går det att göra en nyttjanderätt stark även i det avseendet, men det krävs helt enkelt att ni aktivt söker inskrivning i det fallet. Man skulle även kunna se det som att ni får större chans att forma avtalet på det sätt ni vill, med det tillhörande skydd ni vill ha, om ni väljer alternativ ett, nyttjanderättsavtal.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
