Nytt eller ändrat avtal

Question

Är det privathyreslagen eller hyreslagen som tillämplig?:
Jag vill avhysa en hyresgäst som hyr en lägenhet i min privata villa. Hyresgästen har bott i lägenheten sedan 2010. 2016 sade han upp hyreskontraktet eftersom han avsåg att flytta. Han fick dock inte tag på någon ny bostad så vi kom överens om att han kunde bo kvar. Ett nytt hyreskontrakt upprättades 2016-06-01 med följande ändringar: Ny hyra samt att inte el och vatten längre ingick i hyran. Kan jag åperopa privathyreslagen eftersom nya hyreskontraktet är upprättat efter 2013 eller är det hyreslagen som gäller eftersom han aldrig flyttade från bostaden?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Eftersom det första avtalet träffades innan lagändringen och det andra efter, blir frågan sammanfattningsvis huruvida det har träffats ett nytt avtal eller om det gamla bara har justerats. Svaret är inte givet.

Reglering

Hyresavtal regleras som huvudregel i jordabalken (1970:994), JB, 12 kap. Utöver den regleringen finns mycket riktigt privatuthyrningslagen (2012:978), som precis som du skriver trädde i kraft 2013.

Tillbakatagande av uppsägningen

När avtalet sades upp av hyresgästen innebar det att avtalet skulle sluta gälla efter uppsägningstidens utlöpande. Oftast är uppsägningstiden tre månader. Det finns ingen rätt för hyresgästen att ta tillbaka sin uppsägning, men om hyresvärden går med på det kan uppsägningen tas tillbaka. Man skulle alltså kunna omformulera frågan till att röra huruvida du har godtagit tillbakatagande av uppsägningen mot en villkorsändring.

Godtaget tillbakatagande?

Det finns inget i omständigheterna som tyder på att du skulle ha godtagit tillbakatagandet, inget tyder heller på att avsikten hos någon av er när uppsägningen gjordes var annan än att avtalet skulle sluta gälla. Under uppsägningstiden står det parterna fritt att träffa ett nytt avtal, även om det avser samma hyresobjekt. Enligt min bedömning har ni alltså träffat ett helt nytt avtal 2016, det är alltså inte bara fråga om en ändring i det gamla avtalet.

Tillämplig lag

Eftersom det är ett nytt avtal som träffats 2016 är det den lag som gällde då som blir tillämplig, alltså privatuthyrningslagen. Du kan således åberopa bestämmelser som finns i den lagen.

Slutsats

Du kan åberopa privatuthyrningslagen på avtalet.

Uppföljning

Du har valt 30 minuters telefonuppföljning. Jag kommer skicka ett separat mail där vi kan komma överens om tid för den.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Vänligen,