När får man hyra ut bostadsrätt i andra hand och får en bostadsrättsföreningen vägra medlemskap?
Hej,
Jag har hyrt ut min BRF lgh för 4 år tidigare med skäl att bo efter pension. I år min ansökan med samma skäl blev nekat av BRF och även hyresnämnden med anledning att jag har hyrt ut under många år då skälet blivit svag och har inte konkreta plan att bo där, och har ingen band med lgh.
Nu tänker jag att ge lgh som gåva till min son som är 18år och precis har börjat att studerar i univ i UK som tar 3 år. Och sen hyra ut som andrahands med skäl att studerar i utland.
1) Kan BRF nekar min son's ansökan för BRF medlemskap, t.ex, pgv han kommer inte bor där just nu ?
2) Om han blir medlem, kan BRF nekar min son's andrahandsuthyrning pgv t.ex den lgh har blivit nekat precis innan?
3) Om ovan ine funkar och jag behöver sälja lgh, har jag rätt att be ett års tid för andrahndsuthyrning med anledning att det tar tid att ordnar saker, fixar, renovering, möbler handling och jag har mycket utlands resa under tiden? ( jag vet inte marknadssituation än, kan inte säya om det är svårt att sälja etta eller inte.)
4) Under min andrahandsuthyrning ansökan förhandling under Aug-Sept, ny hyresgäst redan har flyttat in. BRF nu säyer att han ska flytta ut vid slutet av sept, ganska tätt och omöjligt. har jag rätt att låt min gäst bo kvar tills gåva/uthyrning ansökan är klar?
T.ex, jag behöver fixar möbler i hall och andra ställer, och under dag tid, min fru använda rum för privat undervisning då o då, så att gäst användar inte lgh fullständigt även det är en etta.
mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga som att du undrar på vilka grunder en bostadsrättsföreningen kan neka dig att hyra ut i andra hand samt om den bedömningen förändras om du genom gåva överlåter lägenheten till din son.
För att svara på din fråga tänker jag redogöra för vilken rätt en bostadsrättsförening har att neka dig rätt till andrahands uthyrning.
Din fråga regleras i bostadsrättslag (BRL).
Vilka krav ställs på andrahands uthyrning?
Huvudregeln är att bostadsrättsföreningens styrelse ska ge sitt samtycke för upplåtelse i andra hand för självständigt brukande (7 kap. 10 § BRL). Så som jag förstår din fråga har även hyresnämnden vägrat samtycke (JFR 7 kap. 11 § BRL). Hyresnämnden grundar sitt beslut på att du som bostadsrättshavare ska 1) ha skäl för upplåtelsen och, 2) föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid.
Godtagbara skäl har ansetts vara om en lägenhet visat sig vara svårsåld, tillstånd medgavs med ett år (RH 2020:22). I kontrast till det har godtagbara skäl inte ansetts föreligga om innehavaren saknat behov av lägenheten för egen del och den redan varit upplåten i ett år tidigare (RH 2020:23). Godtagbara skäl är i vissa fall knutet till arbete, studier eller uthyrning till närstående i behov av bostad (prop. 2013/14:142, s.13). Sammantaget kan det hela sammanfattas till att du måste kunna knyta orsaken till upplåtelsen till ett godtagbart skäl. Om det föreligger omständigheter som talar för att du inte har till avsikt att överhuvudtaget använda lägenheten i framtiden ställs i regel något högre krav på dina skäl. Faktumet att du enbart bor på annan ort och håller bostadsrätten för att vem som helst ska kunna hyra den är inte ett godtagbart skäl.
Att föreningen saknar "befogad anledning" syftar tull hyresgästens personliga kvalifikationer. Det handlar helt enkelt om att hyresgästen till sin person inte ska vara olämplig att hyra lägenheten. Det tas inte hänsyn till ekonomiska aspekter då det fortfarande är du som är ekonomisk ansvarig gentemot föreningen. Det syftar på sociala aspekter.
Kan din son nekas tillträde och om nej, kan han sedemera hyra ut i andra hand?
Huvudregeln är att medlemskap ska godkännas förutsatt att sökande fyller de kriterier som framkommer av föreningstadgan (2 kap. 1 § BRL). Sådant villkor får inte avse sökandes ekonomi, medborgarskap eller inkomst, 2) godkännas på andra grunder än stadgan och lag och 3) att villkoret annars är oskäligt (2 kap. 2 § BRL).
Föreningen får ställa upp villkor som kräver att lägenheten ska användas till permanent boende och att medlemmen förutsätts delta i föreningsverksamhet (RH 2003:8). Föreningen får alltså ställa upp ett villkor som beaktar om sökande ska använda bostaden mer än sporadiskt.
Om din son godkänns, så gäller samma "godtagbara skäl" för andra handsuthyrning som du omfattas av. I och med att han studerar på annan ort kan upplåtelse godkännas för 12 månader i taget.
Slutsats
För att få upplåta lägenheten i andra hand krävs godtagbara skäl. Dessa bör vara associerade till att du har arbete, studier eller andra livsförhållande som medför att du inte kan nyttja lägenheten. Vid eventuella besvärliga marknadsförutsättningar för försäljning bör du godkännas andra hand upplåtelse med ett år. Föreningen är vidare fri att ställa upp villkor för medlemskap som kräver deltagande i föreningens verksamhet samt att lägenheten ska användas som permanent boende.
Sammantaget bör du föra en dialog med föreningen hur du bäst kan hantera den uppkomna situationen.
Om du önskar boka en tid med en av våra jursiter är du välkommen att kontakta mig på andre.blomquist@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga,
MVH
