När anses en fastighet vara felaktig och hur påverkas felen av köparens undersökningsplikt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga som att du köpte en fjällstuga (fastighet) för ett år sedan och tillträdde fastigheten nu under sommaren. Vidare tolkar jag din fråga som att du inte har sett och undersökt fastigheten innan du köpte den. Eftersom du inte har skrivit något om vad säljaren har sagt till dig vid köpet utgår jag ifrån att säljaren inte har utlovat något särskilt om fastigheten.
Vilken lag är tillämplig?
Det är jordabalkens (JB) köpregler i kapitel 4 som reglerar frågor om fel i köpt fastighet. Där framgår vad som gäller när en fastighet är felaktig, köparens undersökningsplikt med mera.
När anses en fastighet felaktig?
En fastighet anses felaktig, om fastigheten inte överensstämmer med köpeavtalet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4:19 1 st. JB). I så fall får köparen antingen välja att häva köpet eller göra ett avdrag på priset enligt 4:12 JB (4:19 1 st. JB). Vidare har köparen rätt till skadestånd, om bristerna beror på säljaren eller om fastigheten avviker från vad säljaren anses ha lovat om fastigheten (4:19 1 st. JB). Då jag inte har sett ert köpeavtal och eftersom jag inte vet vad säljaren har lovat om fastighetens egenskaper kan jag inte heller uttala mig om köpeavtalet avviker på ett sådant sätt att köpet ska anses vara felaktigt.
Att en fastighet avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet betyder att fastigheten avviker i fysiskt hänseende från en standard som en köpare har rätt att kräva. Dock ger äldre byggnader ett mindre utrymme att åberopa fel (RH 1997:22). Byggnormer kan inte heller åberopas, om en byggnad byggdes utifrån den då accepterade standarden (NJA 2010 s. 286). Som fel kan även åberopas trafikstörningar som köparen inte borde ha känt till (NJA 1981 s. 894) och även inverkan på fastigheten av planbeslut (NJA 1980 s. 398). Poängen är att felansvaret är brett och täcker ganska mycket.
Hur påverkas säljarens felansvar av köparens undersökningsplikt?
En köpare får dock inte åberopa fel för sådana brister som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten (4:19 2 st. JB). Regeln är egentligen en ansvarsfördelning mellan säljaren och köparen. Exempelvis ansvarar säljaren alltid för sådana fel som inte är upptäckbara, så kallade dolda fel, medan köparen alltid ansvarar för fel som kunnat upptäckas. Köparens undersökningsplikt är väldigt omfattande och omfattar allt som kan undersökas med syn, känsel, lukt och hörsel. Även svårtillgängliga utrymmen omfattas (NJA 1980 s. 555) och köparen ansvarar även för fel som en slarvig besiktningsman inte skulle upptäcka (NJA 1998 s. 407). Köparens undersökningsplikt minskas dock, om säljaren lämnar en precis uppgift om fastigheten. Då jag inte vet vad säljaren har sagt kan jag inte uttala mig om din undersökningsplikt har minskat. Däremot verkar bristerna vara sådana som borde ha kunnat upptäckas vid en undersökning innan köpet ingicks. Detta för att det verkar som att du upptäckte många av bristerna ganska fort. Det talar för att det kan bli väldigt svårt att få säljaren att betala för bristerna.
Vad behöver köparen göra om fel ska åberopas?
Om det är så att säljaren ändå ska ansvara för felen, så behöver du att reklamera alla fel som du har hittat till säljaren, och detta ska göras inom skälig tid (4:19 a JB). Vad en skälig tid är beror på omständigheterna, men exempelvis vid fuktskador har en tid om 4,5 månader accepterats av domstolen som skälig tid (NJA 2008 s. 1158). Det betyder att du bör agera i alla fall inom några månader efter att du upptäckte bristerna, eller borde ha upptäckt bristerna för sådana som är svåra att upptäcka.
Avslutande ord och min rekommendation
Inledningsvis anses en fastighet felaktig, om den avviker från köpeavtalet eller avviker från en standard som man har rätt att kräva. En köpare får dock inte åberopa fel och kräva påföljder för felen, om dessa brister hade kunnat upptäckas genom en undersökning. Denna undersökningsplikt är väldigt omfattande och stora krav ställs på köparen. Om felansvar ändå föreligger, så måste köparen reklamera felen inom skälig tid för att kunna kräva påföljder.
Jag rekommenderar inledningsvis att du tar kontakt med en jurist för att gå igenom ditt fall noggrant och för att undersöka dina chanser till att exempelvis få skadestånd eller prisavdrag för köpet. Jag skulle även rekommendera att du tog hjälp av en besiktningsman för att ta reda på vilka andra fel som eventuellt skulle finnas i fastigheten. Glöm inte att alla dolda fel, det vill säga oupptäckbara fel, alltid ansvaras för av säljaren. Om du kommer fram till att säljaren ändå ska ansvara för felen, så rekommenderar jag att du reklamerar alla fel som du har hittat.
Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.
Vänligen
