Muntliga löften vid bostadsköp.
Hej
Vi har köpt en bostadsrätt som blir minst ett halvår försenad. Vi fick ett muntligt löfte av både byggherren och mäklaren om en ersättninglägenhet om den inte skulle bli klar.
Min fråga gäller det muntliga löftet?
Mvh Mikael Andersson
0705949700
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan kommer att besvaras utifrån avtalsrätt separat och sedan enligt bostadsrätt/köprätt. Kort svar finns längst ned.
Avtalsrätt.
Avtalsrätt är egentligen ganska enkelt. Grundprincipen när det gäller muntliga avtal är att de är gäller på samma sätt som skriftliga avtal även om de är svårare att bevisa om partsviljan senare skulle skilja sig. Detta eftersom det i båda fallen uppstått ett avtal. Detta framgår av 1§ avtalslagen som säger att anbud som accepterats är bindande. Detta kallas i juridikens värld "Pacta sunt servanda" eller "avtal ska hållas".
Frågan är dock när man kan anse att ett anbud har accepterats och vad är ett anbud?
Anbud.
Ett anbud brukar vara att ena parten erbjuder sig att utföra en handling eller utföra en tjänst till motparten. Detta kan ske med eller utan ersättning. Ett exempel på detta kan vara att ena parten erbjuder sig att utge en vara mot ersättning (ett enkelt köp) till en annan part. När säljaren som vill ge ut varan berättar att denne kan utge varan mot eventuell ersättning har ett anbud uppstått. På samma sätt gäller det som i ditt fall att om byggherren och-/eller mäklaren berättat/utfäst en ersättningslägenhet om ordinarie lägenhet inte blir klar i tid så bör detta ses som ett anbud när du mottagit meddelandet om detta.
Något som inte brukar räknas som anbud är om deras utfästelse eller meddelande till motparten inte är specificerad nog. Exempelvis om säljaren säger att varorna finns till salu för det priset så har inte ett anbud uppstått än. Att endast informera om en varas, tjänst eller bostads existens räknas inte. I ditt fall har inget anbud uppstått om byggherren och-/eller mäklaren informerat att den ordinarie lägenheten kanske inte blir klar i tid och att det kan finnas möjlighet till en ersättningsbostad.
Accept.
Vidare krävs det som ovan nämnt att ett anbud accepteras. Detta innebär att ett anbud i sig inte innebär att ett avtal har kommit till stånd utan det är först med accepten som ett avtal kommit till stånd. En accept innebär att motparten sagt att de vill följa accepten. Som exemplet ovan att köparen accepterar säljarens pris för varan eller att du säger att du önskar få ersättningslägenheten om ordinarie lägenhet inte blir klar i tid. I dessa fall har ett anbud accepterats och ett avtal har därmed uppkommit.
Dock måste man skilja på en "ren accept" och en "oren accept". En ren accept innebär bara att man säger ja till anbudet, här uppstår ett avtal. En oren accept innebär att man kanske vill acceptera en del av anbudet men vill göra tillägg eller ta bort en del av anbudet. Om detta görs så har inte accept givits till anbudet i vilket inget avtal uppsåt. Man kan säga att en oren accept gäller som ett nytt anbud. Det blir alltså spegelvända roller i vilket anbudsgivaren blir den som accepterar och tvärt om. Om parterna senare kommer överens om ett nytt anbud måste detta accepteras på nytt.
Köp av bostadsrätt.
En bostadsrätt hanteras inte som en fastighet utan räknas som lös egendom. Detta innebär att jordbalken ej blir tillämplig. Dock ser reglerna för överlåtelse av bostadsrätter ut på ett väldigt liknande sätt. Här kommer även nämnas exempel på avsteg fåra avtalsrätten då specialregler gäller.
För det första måste ett överlåtelseavtal alltid vara skriftligt för köp av bostadsrätter (6 kap. 4§ bostadsrättslag). Detta innebär konkret att man inte kan utfästa sig att köpa en bostadsrätt eller lova att någon ska få köpa den med bindande verkan. Bundenhet kan alltså bara uppstå när ett överlåtelseavtal har skrivits under. Praxis är även väldigt snål när det gäller ersättning för kontraktsbrott om säljaren eller köparen vill dra sig ur avtalet. Normalt sett beviljas endast ersättning för säljarens kostnader denna haft för att ta kontakt med köparen och vise versa. Ett exempel kan vara några timmars mäklararvode som inte behövdes. Dock kräver detta att parterna innan, avtalsrättsligt, kommit överens om köptets genomförande. Detta innebär i ditt fall att om ersättningslägenheten avser en annan bostadsrätt så är ett muntligt löfte av litet värde. Du kommer att kunna få ut skadestånd för ordinarie lägenhets försening (7 kap. 2§ bostadsrättslag) men du kan inte påkalla avtalad bundenhet om ersättningsbostaden avser en annan bostadsrätt.
Vidare måste en bostadsrätt specificeras i överlåtelseavtalet. Att endast skriva "en ersättningsbostad" skulle inte bli bindande. Med detta ska även pris och en överlåtelseförklaring finnas med.
Hyra.
Annorlunda regler gäller dock för hyra. Det är mycket möjligt att en eventuell ersättningsbostad avser en temporär hyresrätt. Avtal om hyresrättbostäder har inget formkrav eller skriftkrav (12 kap. 2§ Jordabalken) även om detta starkt kan rekommenderas. Detta innebär att du kommer kunna påkalla avtalets bundenhet om situationen kräver. Byggherren (som är din motpart i detta) har en skyldighet att finna en ersättningsbostad till sig (hyresbostad).
Sammanfattat svar:
Avtalsrättsligt har ett muntligt avtal samma kraft som ett skriftligt avtal. Nackdelen med muntliga avtal är dock att de är svåra att bevisa om man senare skulle tvista om detta.
Huruvida löftet har något värde beror på om ersättningsbostaden avser en hyreslägenhet eller annan bostadsrätt. Om ersättningsbostaden avser en hyresrätt kan även ett muntligt avtal påkallas även om du inte får välja lägenheten själv (om det inte avtalats om). Om ersättningsbostaden avser en bostadsrätt kan ett muntligt avtal inte påkallas p.g.a. de formella kraven i 6 kap. 4§ bostadsrättslag.
Min rekommendation till dig är att få det muntliga avtalet skriftligt. Om ni har avtalet skriftligt blir avtalet mycket lättare att bevisa om en tvist senare skulle uppstå. Råd nummer 2 är att fråga om vad ersättningsbostaden är för något. Exempelvis om det är en hyresrätt, om den är ledig nu, hyrespris osv. Egentligen alla frågor som man skulle ställt om sin ordinarie bostad.
Vänligen
