Min son och hennes flickvän har gemensam bostad som utgör samboegendom. Nu vill hon separera och köpa ut honom. Vilka är hans rättigheter?

2019-07-09 i Bodelning
FRÅGA
Min son köpte tillsammans med sin flickvän en bostadsrätt för 3350000 dvs 1675000 var. Hon la sin halva kontant och han lånade 1375000 och la 300000 kontant. Inget samboavtal är skrivet . Nu vill hon separera och helst köpa ut honom ur lägenheten. Nu värderad till 2750000:-. Vilka rättigheter har han i detta ärende?Med vänlig hälsning
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Din fråga aktualiserar främst sambolagen (SamboL) och samäganderättslagen. Jag kommer att redogöra för de rättigheter som kommer av sambolagen och dess regler som gäller vid uppbrott. Därefter kommer jag även att beröra samäganderättslagen, då den kan komma att bli aktuell beroende på hur denna situation utvecklar sig.

Sambolag
Jag förmodar att din son och hans flickvän är sambor såsom det definieras i 1 § SamboL. Nämligen på så sätt att de stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll. Detta innebär att sambolagen är tillämplig. Det kan även nämnas att ett samboförhållande i lagens mening inte upphör förrän om de flyttar isär, någon av dem gifter sig, eller om någon av dem avlider (se 2 § SamboL).

Sambolagen berör bland annat frågor om bodelning, som ofta aktualiseras vid ett uppbrott av ett samboförhållande. Jag ska i det följande redogöra för vad som gäller för deras gemensamma bostad utifrån sambolagen.

För det första bör man särskilt komma ihåg att en bodelning inte ska ske automatiskt endast för att ett samboförhållande upphört. Enligt 8 § SamboL gäller nämligen att bodelning endast ska ske om en av parterna lämnar en sådan begäran senast ett år efter det att samboförhållandet upphörde. Som konstaterats nyss ovan upphör samboförhållandet endast under vissa specifika förutsättningar, vilket innebär att det förmodligen finns gott om tid för din son eller hans flickvän att begära bodelning. Vad som händer om bodelning inte begärs, och således inte sker, kommer jag att gå in på längre ner.

För att få reda på hur en bodelning ska gå till måste man först konstatera vad det finns för samboegendom i förhållandet. Vad som utgör samboegendom bestäms av 3-7 §§ SamboL. Det är dock den 5 § som handlar om sambors gemensamma bostad som är relevant för denna fråga. Enligt 5 § 3 p. SamboL utgör en bostadsrättslägenhet samboegendom om den (i) är avsedd som sambornas gemensamma bostad och (ii) huvudsakligen innehas för detta ändamål. Det krävs dock också att bostadsrätten (iii) förvärvades för gemensam användning. Om dessa tre förutsättningar är uppfyllda utgör alltså bostadsrätten så kallad samboegendom. Detta innebär att den ska ingå i en bodelning.

En bodelning mellan sambor går då till på så sätt att man först och främst, som vi nu gjort, konstaterar vad som utgör samboegendom och vem som äger vad av samboegendomen. I detta fall utgör alltså bostadsrätten samboegendom och den ägs med 50% av vardera sambon. Bodelningen går sedan till så att varje sambo ska lägga in samboegendom i en "pott", efter att ha fått göra avdrag för sina skulder. "Potten" av samboegendom ska därefter delas på två, så att de får hälften var av den samboegendomen (se 12-14 §§ SamboL). Detta kan illustreras med ett exempel.

Vi säger att den enda samboegendomen som finns i denna situation är bostadsrätten, och att denna ägs av varje sambo med 50% var. Först ska man då se till värdet av bostadsrätten. Jag förstår det som att den har sjunkit i värde och nu i sin helhet är värderad till 2.750.000. Detta innebär att din sons andel, på 50%, numera är värd 1.375.000. Den ska då läggas till potten, efter att han fått dra av sina skulder från detta belopp. Om vi säger att han fortfarande har ett lån på 1.375.000 innebär detta dock att han från värdet på sin andel i bostadsrätten får dra av denna summa. Han får då alltså dra av lånet (som är en skuld) på 1.375.000 från värdet av sin andel, på exakt samma summa, 1.375.000. Detta innebär att det sedan inte finns något värde kvar för honom att lägga in i potten. Han lägger alltså in 0 SEK i potten. Detsamma gäller om hans skulder t o m övergår värdet på hans totala samboegendom. Man kan alltså inte lägga in ett minustal i potten, utan det blir som minst 0 SEK. Detta innebär att han då inte kan behöva ge bort någonting av sin andel av bostadsrätten.

Resultatet kommer sannolikt att bli likt detta som jag exemplifierat här. Din slns flickvän kommer dock sannolikt knte att ha några skulder eller tillräckligt med skulder för att dra av hela värdet av hennes andel i bostadsrätte. Detta innebär att hon förmodligen kommer att behöva tillskjuta hela eller en del av sin andel till potten, som sedan ska delas på två.

Detta innebär dock inte att det vid en bodelning automatiskt kommer att ske någon överföring av bostadsrätten mellan din son och hans flickvän. För att hon ska kunna köpa ut honom, eller tvärtom, krävs alltså att de är överens om detta och upprättar ett avtal med den innebörden. Detta avtal skulle då se ut ungefär som ett köpt, på så sätt att hon då övertar hans andel i utbyte mot att hon också övertar lånet samt betalar eventuellt överskjutande värde. Detta måste de alltså komma överens om. Om de kommer överens om en sådan lösning antar jag att problemet med bostadsrätten är löst.

Om det inte går att komma överens om vem som ska ha bostadsrätten finns en regel i 16 § SamboL som stadgar att den sambo som bäst behöver bostaden har rätt att få den på sin lott. Om bostaden ägs av den andra sambon (som i detta fall) krävs dock att ett sådant övertagande med hänsyn till omständigheterna i övrigt är skäligt. Om det anses att din sons flickvän har störst behov av lägenheten och således har rätt att överta din sons andel ska han dock bli fullt ersatt, på så sätt att han ska bli befriad från lånet och få eventuell överskjutande ersättning (16-17 §§ SamboL).

Om samborna inte kan komma överens om vem som ska ha vad av samboegendom, och i detta fall, om de inte kommer överens om vem som kan ha bäst rätt till bostaden kan på ansökan av någon av dem en bodelningsförrättare förordnas av domstol (se 26 § SamboL och 17:1 äktenskapsbalken).

Om ingen överenskommelse trots allt sker innebär det att de fortsatt kommer att äga 50% var av bostadsrätten. Det är här som samäganderättslagen blir relevant, på så sätt som jag ska gå igenom i det följande.

Samäganderättslagen
Om ingen överenskommelse sker vid bodelningen som ger en av samborna 100% äganderätt, eller om ingen bodelning överhuvudtaget sker därför att ingen begär det, blir det samäganderättslagen som återstår för att lösa denna situation.

Enligt samäganderättslagen ska gemensamt ägd egendom förvaltas av ägarna gemensamt, på så sätt att din son och hans flickvän i så fall behöver vara överens om alla åtgärder i bostadsrättens förvaltning (2 §). De fortsätter alltså att vara gemensamma ägare av bostadsrätten. Denna bestämmelse gör dock att det alltså inte är en bra idé att fortsätta äga bostadsrätten tillsammans efter att de separerat eftersom det då blir svårt eller i princip omöjligt för någon av dem att ensamt förvalta lägenheten.

Det som då istället finns till hands är att en av dem ansöker om att hela bostadsrätten ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion (se 6 § samäganderättslag). Detta innebär att vem som helst av dem då kan göra så att hela bostadsrätten utbjuds till försäljning, utan den andres medgivande. Denna möjlighet existerar framför allt för att man ska kunna lösa situationer då personer äger egendom gemensamt men inte kan komma överens om dess förvaltning eller helt enkelt vill ta sig ur ägandet.

Sammanfattning
Din son har alltså som utgångspunkt lika rätt till bostadsrätten som hans flickvän. Det är dock som utgångspunkt den som har bäst behov av lägenheten ska få köpa ut den andra vid en bodelning.

Min rekommendation är att de så smidigt och snabbt som möjligt kommer överens om en bra lösning. Det är oftast bäst om de löser frågan sinsemellan utan att behöva dra in en bodelningsförrättare och utan att bostadsrätten istället behöver säljas på offentlig auktion, eftersom de båda skulle förlora på detta.

Tyvärr finns det alltså inget klart svar på vem som ska ha rätt till vad och när. Dock finns som konstaterat hållpunkter som de bör förhålla sig till och som kan hjälpa dem att komma fram till en lämplig lösning.

Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.

Med vänlig hälsning,

Joel Herrault
Fick du svar på din fråga?
Kommentarer:
Hallå 42 Jag driver ett privat internationellt finansiellt partnerskap som skapades för att hjälpa människor som behöver finansiellt stöd. Om du har ekonomiska svårigheter eller ekonomiskt kaos och behöver pengar för att starta ditt eget företag, eller om du behöver ett lån för att lösa dina skulder eller betala dina räkningar, kan jag bevilja lån som sträcker sig från upp till 5.000.000 sek. Om du är intresserad av mitt erbjudande, berätta vad du vill låna och hur lång tid det tar. Kontakt: nagelsilvia58@gmail.com tack för din förståelse
2019-07-09 16:32
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bodelning (2249)
2019-07-17 Skevdelningsregeln
2019-07-16 Måste man upprätta ett bodelningsavtal?
2019-07-16 Ingår handelsbolag i bodelning mellan sambor?
2019-07-16 Vad ingår i en bodelning - vad får vardera make undanta?

Alla besvarade frågor (71312)