Måste svävarklausuler tas in i köpekontraktet vid fastighetsköp?
Hej!
Jag funderar lite kring svävarvilkor (JB 4 kap paragraf 3)
Det är två parter som har skrivit ett köpekontrakt. Den ena parten vill dock bygga ut fastigheten och vill därför att fastighetsköpet skall gå tillbaka om hon inte beviljas bygglov. Detta kommer dock inte med i deras köpekontrakt som parterna skrev.
Om köparen då inte får bygglov, är hon ändå bunden av fastighetsköpet? Måste denna svävarklausul stå med i köpekontraktet för att gälla?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag förstår din fråga, undrar du om svävarvillkoret måste stå med i köpekontraktet för att gälla.
Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.
Sammanfattning
Svävarklausulen måste stå med i köpekontraktet – annars gäller den inte.
Köpet skulle möjligen kunna gå åter om köparen inte får bygglov, om bygglovet kan sägas vara en avgörande förutsättning för avtalet.
Måste svävarvillkoret stå med i köpekontraktet?
Villkor som innebär att ett fastighetsköps bestånd görs beroende av att något inträffar eller inte inträffar måste tas med i köpekontraktet (4 kap. 3 § första punkten jordabalken).
Regeln kan enkelt sägas träffa alla återgångsvillkor. Detta hänger samman med att deras verkan begränsas enligt 4 kap. 4 § jordabalken.
Tas ett sådant återgångsvillkor inte med i köpekontraktet är det ogiltigt. Enkelt sagt innebär detta att villkoret inte finns.
Ett villkor att köpet går tillbaka om köparen inte får bygglov för en viss åtgärd innebär att köpets bestånd görs beroende av villkor.
Svävarklausulen måste alltså stå med i köpekontraktet.
Andra sätt att låta fastighetsköpet återgå?
När förutsättningarna för ett avtal brister finns det dock vissa alternativ som kan leda till att avtalet återgår.
Köpet skulle kunna återgå om det var en avgörande förutsättning för avtalet att köparen fick bygglovet. Detta gäller även om svävarklausulen inte är giltig.
Vill du läsa vidare finns t.ex. rättsfallet NJA 1993 s. 319. Observera dock att omständigheterna var lite speciella.
Jag saknar dock tyvärr uppgifter för att göra en riktig bedömning i denna del. Jag kan bara konstatera att det inte är uteslutet att köpet kan gå åter på grund av brustna förutsättningar.
Jag hoppas att det var svar på din fråga!
____________________________________
Behöver du vidare hjälp med återgångsvillkor vid fastighetsköp är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
