Måste jag betala hyra när jag inte kan bo kvar i lägenheten under pågående reparationer?

Question

Hejsan!
Jag och en kompis flyttade precis in i en lägenhet i Augusti. När vi kommer dit ser vi att det är en tydlig vattenläcka i taket som vi inte fått någon information om. Hyresvärden har alltså inte besiktat lägenheten innan vi flyttat dit och har inte informerat oss om läget. Hon berättar att dem senare kommer åtgärda detta. Vi chansar på att vi inte kommer kunna bo där under renoveringen. Vi ska nu 1 månad senare flytta isär till egna boenden och har sagt upp lägenheten. Vi letar nu efter någon annan som kan flytta in i lägenheten innan uppsägningen är slut för att slippa stå med dubbla hyror. Den nya hyresgästen påstår nu att hen inte kan flytta in 1/10 då hyresvärden ska fixa vattenläckan. Måste vi då betala hyran när man ändå inte kan bo i lägenheten? Vi anser inte att det är rätt att vi ska behöva betala för en tom lägenhet som man ändå inte kan bo i under renoveringen.

Answer 1

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du har ett hyresavtal avseende en bostadslägenhet, men att du inte kan bo kvar i lägenheten eftersom diverse reparationer nu måste göras på grund av brister i densamma och att du därför undrar om du verkligen behöver betala hyran.  

Eftersom min utgångspunkt är att hyresvärden har upplåtit bostadslägenheten inom ramen för näringsverksamhet, kommer jag nedan att tillämpa 12 kap. jordabalken (härefter kallad hyreslagen). Om lägenheten har upplåtits av någon utanför näringsverksamhet, är lag om uthyrning av egen bostad tillämplig i stället. 

Hyresvärdens reparationsskyldighet

Av 9 § hyreslagen framgår att hyresvärden på tillträdesdagen ska överlämna bostaden i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Enligt 15 § första stycket hyreslagen har hyresvärden även en skyldighet att hålla lägenheten fullt brukbar för det avsedda ändamålet under hela hyrestiden. Om det uppstår en brist i lägenheten till följd av ålder eller bruk, måste hyresvärden därför också avhjälpa denna (bristen) genom att vidta sedvanliga reparationer (15 § andra stycket hyreslagen).

Om hyresvärden åsidosätter sin reparationsskyldighet

Om hyresvärden underlåter att ombesörja nödvändiga åtgärder, kan hyresgästen åberopa samtliga påföljder som han eller hon (hyresgästen) kan göra gällande vid ursprunglig brist i lägenheten (16 § hyreslagen). Hyresgästen har med andra ord också rätt att ansöka om åtgärdsföreläggande, att kräva avhjälpande, att själv avhjälpa felet, att få nedsättning av hyran, att häva avtalet och att få skadestånd (10-12 §§ hyreslagen).  

Hyresnedsättning

Mot bakgrund av det nyss sagda kan alltså konstateras att det inte är en tillåten påföljd för hyresgästen att underlåta att betala hyran. Det är med andra ord också viktigt att hyresgästen alltid betalar hela hyran. Däremot har hyresgästen som huvudregeln rätt till ersättning (hyresnedsättning) om en renovering innebär att han eller hon inte kan bo i lägenhet (11 § första stycket tredje punkten & 16 § första stycket första punkten hyreslagen). En hyresreduktion kommer dock vanligtvis till stånd genom att förhandling mellan hyresgäst och hyresvärd. Samtidigt finns inte något enkelt sätt att framtvinga åtgärder från hyresvärdens sida, utan om hyresvärden vägrar att gå med på en hyresnedsättning återstår för hyresgästen att påbörja en rättslig process. 

Hyresavtalet kan jämkas eller lämnas utan avseende 

Avslutningsvis ska också sägas att om det är helt orimligt att en hyresgäst ska behöva betala hyra – till exempel för att han eller hon inte kan bo i lägenheten under pågående reparationer –, kan han eller hon befrias från den skyldigheten. I 36 § första stycket avtalslagen stadgas nämligen att ett avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om det är oskäligt med hänsyn till: “[...] avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt”. Det krävs dock ganska mycket för att ett avtal ska anses oskäligt med hänvisning till 36 § första stycket avtalslagen och om hyresvärden inte vill gå med på att jämka hyresavtalet frivilligt, måste hyresgästen inleda en rättslig process. 

Slutsats

Sammanfattningsvis är det alltså viktigt att du aldrig låter bli att betala en del eller hela hyran, utan att först ha fått klartecken från din hyresvärd. Eftersom renovering innebär att du inte kan bo i lägenhet har du dock rätt till hyresnedsättning. Om det på grund av reparationen är oskäligt att du ska behöva betala hyra, kan du dessutom befrias från den skyldigheten genom en tillämpning av 36 § avtalslagen. 

Min rekommendation är därför att du tar kontakt med hyresvärden och undersöker möjligheterna till att få hyresreduktion respektive bli befriad från skyldigheten att betala hyra. Om din hyresvärd vägrar, måste du påbörja en rättslig process för att få rätt. Om du är medlem i Hyresgästföreningen kan säkert de hjälpa dig med detta.  

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare!

Även vi på Lawline kan hjälpa dig vidare! Om du behöver ytterligare hjälp rekommenderar jag därför att du bokar tid hos en av våra jurister.

Du kan enkelt boka en tid här.

Hoppas att mitt svar är till hjälp och tveka inte att höra av dig igen om du har några fler frågor!

Vänligen,