Måste en fastighet värderas eller går det att sälja den till vilket pris man vill till syskon?

FRÅGA
Hej,vi är 3 syskon som har ärvt en sommarstuga. En av oss kommer antagligen att köpa ut oss andra, om men är överens om ett pris måste man anlita någon som gör en värdering av huset?
SVAR

Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline!

Sammanfattat svar:
Nej, det är högst frivilligt att sälja sin egendom till vilket pris man vill i nästan alla fall som finns. Det är först om någon eventuellt är nära konkurs eller liknande som det kan bli problematiskt.
Det finns inga som helst juridiska krav på att sommarstugan, i det här fallet, måste värderas innan den säljs till syskonen. Är ni överens om ett pris är det ju fantastiskt bra.

Längre genomgång:
Några juridiska krav finns inte på värdering av fastigheter, även om det i vissa fall kan vara praktiskt att veta värdet för att man inte senare ska bli osams. Jag kommer nu främst att diskutera skatter och sånt eftersom det är det enda som egentligen kommer påverka er, och oftast är det som spelar störst roll vid fastighetsförsäljningar.

Eftersom ni ärvt stugan så antar jag att det var er förälder som ägde den tidigare. Det finns ingen gåvo- eller arvsskatt i Sverige, vilket gör att ni aldrig behövde betala skatt för sommarstugan när ni fick den. Inkomstskattelagen 8:2.

En följd av det är att när ni ärvde stugan så ärvde ni även en liten del av skatteskulden som stugan innehåller. Detta kallas för kontinuitetsprincipen, och den fastställer helt enkelt att rätt summa i skatt ska betalas oavsett om en sak ges ärvs genom flera generationer eller ges bort flera gånger. Den finns reglerad i Inkomstskattelagen 44:21.
I just det här fallet så blir det så här när det gäller beskattningen.

Exempel på hur kontinuitetsprincipen fungerar i ert exempel:
I detta exempel så utgår vi från att sommarstugan, när den säljs, faktiskt är värd exakt 600 kronor på marknaden. Föräldern har en gång i tiden köpt sommarstugan för 300 kronor. Effekterna av det ni vill göra blir så här:

Sommarstugan har ökat i värde under tiden som föräldern har den och är vid personens död värd 500 kronor, då får ni syskon varsin tredjedel. Teoretiskt så ärver ni alltså en kapitalvinst på 200 kronor eftersom den ökat i värde. Någon beskattning sker inte utan ni fortsätter äga stugan tills den är värd 600 kronor.
Två personer säljer sina andelar till den tredje för 200 kronor var.
Effekten av det innebär att personerna ska betala skatt för sin kapitalvinst. Föräldern köpte huset för 300 kronor, dvs, själva anskaffningspriset för en tredjedel av sommarstugan är 100 kronor.

De syskon som säljer en andel har en försäljningsintäkt på 200 kronor, en anskaffningskostnad på 100 kronor och har därför en kapitalvinst på 100 kronor. Totalt ska 22 kronor betalas i skatt på det eftersom fastighetsskatten kvoteras ner från 30 % till 22 %.

Syskonet som köper andelarna kommer härefter äga hela sommarstugan. Den personen kommer ha en anskaffningsutgift på 200 kr för en tredjedel, 200 kr för en tredjedel till, samt 100 kr för den del som ärvdes av föräldrarna. Den personen har alltså också en skatteskuld på 22 kronor om den personen sålt fastigheten i dagsläget, men antagligen kommer den personen helt enkelt låta fastigheten öka i värde för att personen vill ha fastigheten och när den någon gång säljs så kommer den personen få betala mer skatt eftersom alla tredjedelarna antagligen ökat i värde då.

Kan man slippa skatt på vissa sätt?
Det finns mer kreativa lösningar, som också är mer avancerade för att undvika att betala skatt just nu om sommarstugan står på en egen fastighet. Det innefattar egentligen aldrig att man slipper skatten, men det handlar om att skjuta upp den på framtiden. Ofta görs det dock i familjeförhållanden och liknande, eftersom det handlar om att sälja fastigheten eller delar av fastigheten för billigt.
När det gäller fastigheter som säljs billigt så gäller en princip som heter "huvudsaklighetsprincipen". Den innebär rätt och slätt att om en fastighet säljs till ett pris under taxeringsvärdet så klassificeras det som gåva och är skattefri enligt IL 8:2.
Effekten blir ju dock att den som får gåvan faktiskt betalar för en gåva, och den betalningen som blir för gåvan får faktiskt inte tillgodoräknas den som betalar för gåvan. Den som betalar gåvan får alltså inte ett högre anskaffningspris, trots att personen betalat.
Skattemässigt gör alltså den som tar emot en gåva på det här viset, samtidigt som han betalar för det, en skattemässig förlust.
Ibland anser man dock att denna förlusten vägs upp av att skatten flyttas till den okända framtiden.

En sommarstuga som står på någon annans mark är dock inte en "fastighet" utan en helt vanlig "sak" och då gäller inte huvudsaklighetsprincipen.

Vad ni borde göra:
I det här fallet är det knappast en fördel för er att börja trixa med sånt. Det kräver mer uträkningar för att komma fram till om det faktiskt är fördelaktigt, och antagligen blir det inte det eftersom syskonen får mindre betalt. Taxeringsvärdet är ofta mycket lägre än marknadsvärdet så det finns viss risk att någon tjänar på det på de andras bekostnad, och antagligen vill ni ha rättvisa.

Är ni sams och överens om ett pris så är det bara att köra. De som säljer kommer antagligen behöva betala lite skatt, men den som inte säljer kommer ju behöva betala skatt senare, så orättvist blir det bara om ni råkar göra fel med siffrorna i redovisning till skatteverket.

Vad kan man göra om värderingen är fel?
Det är ju möjligt att ni undervärderar fastigheten och att det ena syskonet säljer den om, säg tre år, för ett avsevärt mycket högre pris än ni trodde den va värd. Det innebär ju alltså att syskonen som sålde egentligen kanske sålde lite för billigt och borde ha fått mer betalt...
Om man är lite orolig för det kan man teoretiskt skapa någon slags avtal som säger exempelvis att om fastigheten verkar ha varit felvärderad så ska syskonet som sålde senast kompensera de syskonen som sålde till honom/henne.
Även här kräver det ju dock att man räknar lite på det så det hela blir rätt eftersom skatter och avgifter tillkommer.

Slutsats:
Man kan krångla till det på flera sätt med kompensation i efterhand eller kombinera gåva med vederlag för att skjuta upp skatten på framtiden. Det kan ge fördelar, men kan också bli mer omständigt och egentligen leda till mer problem och oegentligheter.

Om ni är nöjda med er egna värdering, och syskonet som köper andelarna har tänkt behålla sommarstugan själv under lång tid så spelar det egentligen inte så stor roll om den inte skulle vara på kronan rätt. Värderingen kommer förändras och eventuell liten ekonomisk orättvisa kommer förmodligen aldrig upptäckas och inte heller skapa irritation eftersom den slätas ut allt eftersom åren går.

Om ni är överens så är det alltså bara att köra på!

Mer hjälp?
Skulle du behöva hjälp med att upprätta avtal eller få hjälp av biträde vid tvist så kan Lawlines Juristbyrå hjälpa dig. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.

Med vänliga hälsningar,

Jonas P. Lind
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Köp och hyra av fastighet (295)
2021-11-29 Hur säljer jag min fastighet till mitt barn?
2021-11-29 Har man rätt till ersättning för annat boende vid ohyra i bostad?
2021-11-28 Ingår en paviljong i en fastighetsförsäljning?
2021-10-22 Ingår garderober vid fastighetsköp?

Alla besvarade frågor (97671)