Lösa ut make ur huset vid skilsmässa
Hej!
Hur mycket ska jag lösa ut min man för? Vi ska skilja oss och jag vill bo kvar i huset. Vi köpte huset för 2100000 och har renoverat det. Jag la in en kontantinsats på 400000 för att vi skulle slippa topplånet, vilket är skrivet som enskild egendom. Idag är huset värt 5500000. Vi har gemensamma lån på 2155000. Hur mycket ska jag lösa ut min man för?
Tack för hjälpen!
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Reglerna om äktenskap och äktenskapsskillnad finner vi i äktenskapsbalken (ÄktB). Jag kommer tyvärr inte att kunna ge ett helt klart svar, eftersom jag saknar vissa omständigheter, som exempelvis om ni skrivit ägarandel på kontraktet, och för att rättsläget är lite speciellt i fall som erat. Men vi ska iallafall gå igenom hur det generellt blir när en make stått för hela kontantinsatsen med enskild egendom, men gemensamma lån har tagits.
Utgångspunkter vid äktenskapsskillnad
Makars egendom är uppdelad i giftorättsgods och enskild egendom. Giftorättsgods är den egendom som vid en skilsmässa och bodelning ska delas lika mellan makarna (7 kap 1 § ÄktB och 10 kap. 1 § ÄktB). Enskild egendom däremot är sådan egendom som till följd av att den uppfyller något av villkoren i 7 kap. 2 § ÄktB, inte ska ingå i bodelningen utan endast tillhör dig.
När bodelning av en fastighet ska ske så är det vanligaste att den maken som vill behålla huset betalar den andre med halva husets marknadsvärde, med avdrag för anskaffningskostnaderna, mäklarkostnader samt den latenta kapitalvinstskatten. Riktigt så blir det emellertid inte när en av makarna lag in hela kontantinsatsen och den var enskild egendom.
Vad har sagts om liknande situationer tidigare?
Det finns framförallt två rättsfall som kan hjälpa oss i att avgöra vad som gäller i ert fall. Det första är NJA 1978 s. 526, i vilket en man hade en man sålt sina aktier för 20 000, vilka var enskild egendom. De användes sedan som kontantinsats vid köp av en tomträtt, som kostade 139 500 kr. Mannen tog ett banklån på delen som inte täcktes av kontantinsatsen. Domstolen fann att hela tomträtten skulle anses vara mannens enskilda egendom, eftersom kontantinsatsen bedömdes vara av normal storlek i förhållande till lånet.
Det andra rättsfallet är NJA 1995 s. 577, vari utgången delvis grundar sig på HD:s resonemang i NJA 1978 s. 526. I fallet hade två makar gemensamt köpt fastigheter där de betalat hälften av kontantinsatsen vardera, resten hade finansierats med lån. Den ena maken hade betalat sin del av kontantinsatsen med enskild egendom, och på grund av det ansåg HD att hennes hälft av fastigheten vara enskild egendom, trots att största delen hade betalats med lånade medel. I fallet hade båda makar använt giftorättsgods för att amortera på lånet, men det ansågs inte påverka hur mycket av kvinnans del av fastigheten som var enskild, därför att användningen av giftorättsgod för att amortera kunde betraktas som konsumtion.
Hur blir det då för er?
Mot bakgrund av rättsfallen kan vi dra slutsatsen att i fall då enskild egendom används till hela kontantinsats och resterande del av fastighetsköpet finansieras med lånade medel, så kommer hela fastigheten bli den makes enskilda egendom som stod för kontantinsatsen. Den slutsatsen förutsätter att inget annat skrivits på kontraktet. Därmed skulle du enligt min bedömning inte behöva köpa ut din make. Eftersom det dock rör sig om stora summor pengar, och detta är ett rättsläge som inte sällan förvånar makar vid skilsmässa, så skulle jag råda dig att ta kontakt med en jurist som kan sätta sig ner med er och kolla på saken mer ingående.
Hoppas att jag kunde ge någorlunda klarhet. Om det fortfarande är någonting du undrar över, så är du varmt välkommen att skicka in en ny fråga!
Med vänliga hälsningar,
