Lokalhyresavtal uppsagt pga. ombyggnation
Hej!
Bedriver en butik i en galleria sen 2014 har löpande avtal med 3 månaders uppsägningstid.
för ett tag sedan flaggade hyresvärden att gallerian ska byggas om till ett enda stor butik och att jag kommer behöva flytta min verksamhet, både jag och hyresvärden har letat efter lämpliga lokaler utan att hitta nåt som passar.
Gallerian gapar tom i övrigt så jag är i princip den enda som drabbas. (finns lite andra verksamheter i fastigheten men de är bara drabbade av ombyggnaden och behöver inte lämna sina lokaler)
jag behöver lämna då min butiksyta är mitt i gallerian.
Verksamheten är mitt enda inkomst källa i dagsläget och omsättningen har legat på ca 1,2 milijoner 2014, 1,7 2015 och 1,5 2016 jag plockar ut en lön om ca 350000 / år
Hyresvärden behöver min lokal tom den 1/7 och jag har för tillfället ingen annan stans att bedriva verksamheten (möjligtvis kan jag bedriva en del av verksamheten hemifrån) web handel och vissa företagskunder men en stor del av omsättningen kommer att försvinna. Jag kommer inte klara företagets ekonomi enbart på web och vissa företagskunder som jag kan då ombesörja hemifrån
Vad är rimligt skadeståndskrav jag kan sätta mot hyresvärden ( nu har de erbjudit sig att betala 9 månadshyror som i runda slängar är 55000kr ex moms) detta motsvarar ca 2 månaders intäkter som vi har från butiken.
Behöver så utförlig och bra formulerat som möjligt så att jag kan vidarebefordra detta till hyresvärden
Gärna också vilka alternativ jag har
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Indirekt besittningsskydd och ersättningsskyldighet
I egenskap av lokalhyresgäst har du ett indirekt besittningsskydd eftersom du innehaft lokalen i mer än 9 månader. Att du har indirekt besittningsskydd innebär att du har rätt till ersättning om hyresvärden sagt upp avtalet och inte vill förlänga det eller om du inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. (12 kap. 57 § 1 st. JB) Undantag från det indirekta besittningsskyddet föreligger dock om huset ska genomgå en sådan större ombyggnation att du uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnationen, du som hyresgäst har då inte rätt till ersättning. För att hyresvärden inte ska bli ersättningsskyldig krävs dock att hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för dig som hyresgäst alternativt att hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra pga. ombyggnad och ombyggnaden ska påbörjas inom 5 år från villkorets tillkomst. (12 kap. 57 § 3 st JB) Det sistnämnda innebär att en ombyggnadsklausul kan tas in i hyreskontraktet men att den endast skyddar hyresvärden mot ersättningsskyldighet under 5 år.
Huvudregeln vid ombyggnation är alltså att det indirekta besittningsskyddet inte gäller och att du som hyresgäst således inte har rätt till skadestånd. Det förutsätter dock att hyresvärden anvisar dig till en godtagbar ersättningslokal alternativt att det finns en ombyggnadsklausul i avtalet. Om så däremot inte är fallet gäller det indirekta besittningsskyddet och du har rätt till ersättning.
Den lokal som hyresvärden anvisar dig till behöver dock inte vara exakt likvärdig med den tidigare lokalen men den måste vara godtagbar på så sätt att du ska kunna bedriva sin verksamhet under samma förutsättningar som tidigare. Hyran kan således vara annan än för den tidigare lokalen. Avgörande för om en ersättningslokal är godtagbar är att ersättningslokalen ska ha likartade förutsättningar för hyresgästen att bedriva sin verksamhet som i nuvarande lokal utifrån läge, storlek och utformning. (Göta HovR 150309, T 11-14 resp Svea HovR 140520, T 10009-12) För att kunna avgöra om ersättningslokalen är godtagbar kan man ta hjälp av Hyresnämnden och få ett yttrande.
Vad är ett rimligt ersättningskrav?
Förutsatt att det indirekta besittningsskyddet gäller enligt ovan (dvs. hyresvärden har inte anvisat dig till en godtagbar ersättningslokal och det finns ingen ombyggnadsklausul i avtalet) har du som hyresgäst enligt lag rätt till ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. (12 kap. 58b § JB) Vad du kan framställa för ersättningskrav beror alltså av vilken hyra du har haft enligt avtalet, inte vad du har haft för intäkter. Att hyresvärden går med på att betala 9 månadshyror är alltså för lågt. Du har enligt lag rätt till ersättning för 12 månadshyror. Det krävs inte att du behöver visa att du lidit någon skada för att du ska ha rätt till denna ersättning.
Vidare av bestämmelsen följer att om hyresgästen genom uppsägningen orsakats en förlust som inte täcks av ersättningen enligt ovan så ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Här krävs det alltså att du kan visa att du lidit skada som är större än en årshyra. Ersättningen kan då ökas till att exempelvis även omfatta skada pga. hinder i den verksamhet som du har bedrivit i lokalen. Ersättningen beror även på om du kan fortsätta verksamheten i annan lokal eller om du tvingas lägga ned verksamheten.
Här har du två alternativ:
1. Du flyttar din verksamhet någon annanstans – då beräknar man skadeståndet efter vad det kostar att flytta (t.ex. flyttkostnader, värdeminskning, du fått stänga ned verksamheten under viss tid, du behöver annonsera att ni nu finns någon annanstans, nya visitkort osv.)
2. Du hittar ingenstans att flytta och tvingas lägga ned verksamheten – då beräknar man skadeståndet efter en marknadsvärdering och ser då alltså till vad verksamheten är värd.
Hyresvärden har dock rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som blir billigast om båda alternativ är möjliga. Om verksamheten exempelvis går väldigt dåligt så kan inte hyresgästen välja att flytta och dra på sig höga flyttkostnader för att därigenom kunna kräva högt skadestånd. Hyresvärden kan då säga att det hade varit bättre om hyresgästen la ner verksamheten eftersom den ändå ger så lite vinst. Och tvärt om: om hyresgästen haft möjlighet att flytta vilket hade kostat exempelvis 100.000 och verksamheten är värd 10 miljoner och hyresvärden väljer att lägga ner verksamheten så kan inte hyresgästen kräva skadestånd för verksamhetens värde.
Sammanfattning
När en lokalhyresgäst tvingas till avflyttning pga. ombyggnation gäller som huvudregel inte det indirekta besittningsskyddet och hyresgästen har därmed inte rätt till ersättning. För att så ska vara fallet krävs dock att hyresvärden kan anvisa hyresgästen till en godtagbar ersättningslokal alternativt att det finns en ombyggnadsklausul i avtalet. Om hyresvärden inte kan anvisa hyresgästen till en godtagbar ersättningslokal och det inte finns någon ombyggnadsklausul i avtalet gäller det indirekta besittningsskyddet och hyresgästen har då rätt till ersättning.
Minimiersättningen utgörs av en årshyra vilket hyresgästen har rätt till oavsett vad, hyresgästen behöver inte visa att denne har lidit skada. Om hyresgästen kan visa att denne har lidit skada som inte täcks av ersättningen för en årshyra är hyresvärden skyldig att ersätta skadan i skälig omfattning. Hur stort skadeståndet kan bli varierar alltså från fall till fall beroende på vad det antingen kostar att flytta verksamheten eller vad verksamheten är värd om en nedläggning av verksamheten blir aktuell.
Hoppas detta besvarade din fråga och gav klarhet i rättsläget! Om du är intresserad av efterföljande telefonrådgivning är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.seså bokar vi in en tid. Om något är otydligt får du också gärna höra av dig på min mail.
Med vänlig hälsning,
