Köparens dröjsmål med betalning och säljarens rätt att häva fastighetsköpet
Vid fastighetsköp. Hur lång tid anses det vara för att dröjsmål med betalning av slutlikvid för fastigheten ska vara väsentligt? Och att säljaren därmed har rätt att häva köpet och innehålla hela handpenningen som skadestånd?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du hör av dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du undrar hur lång tid som ska ha passerat innan köparen anses vara i sådant dröjsmål med betalningen att säljaren har rätt att häva fastighetsköpet samt ta handpenningen som skadestånd på grund av köparens avtalsbrott.
Regler kring fastighetsköp finns i Jordabalken (JB).
Säljarens möjlighet till hävning
Om köparen hamnar i dröjsmål med betalningen kan säljaren ha rätt att häva köpet. En viktig förutsättning för detta är dock att det har gjorts ett så kallat hävningsförbehåll i köpehandlingen. Om det står i köpehandlingen att ett köpebrev ska upprättas så är det tillräckligt för att anse som ett hävningsförbehåll, (4 kap. 5 § JB). Har ett köpebrev redan upprättats så ska det finnas ett hävningsförbehåll i köpebrevet också, annars försvinner hävningsrätten i och med upprättandet av köpebrevet (4 kap. 6 § JB).
Kravet på väsentlighet
Du undrar också i din fråga vad som kan anses vara väsentligt dröjsmål med betalningen. Jag tolkar detta som att du tänker på kravet på väsentligt avtalsbrott som föreligger vid köp av bostadsrätter.
Utöver hävningsförbehållet kan det tala till säljarens fördel om köparen var i sådant dröjsmål med betalningen att det utgör ett väsentligt avtalsbrott, (54 § köplagen). Detta är något som vanligtvis är ett krav när det gäller köp av bostadsrätter, och det finns ingen motsvarande bestämmelse i Jordabalken när det gäller fastigheter. Huruvida ett dröjsmål är ett väsentligt avtalsbrott eller inte bedöms ur ett objektivt perspektiv från fall till fall. Normalt sett utgör bristande betalning på tillträdesdagen ett väsentligt avtalsbrott. Men det är viktigt att påpeka att ett väsentligt avtalsbrott i sig självt inte räcker när det gäller fastigheter, utan där är det avgörande om det finns ett hävningsförbehåll i köpehandlingarna. Däremot är tillträdesdagen ett bra riktmärke för när säljaren är i sin fulla rätt att häva köpet.
Skadeståndet
Om säljaren kan häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen så har säljaren rätt till ersättning för den skada som uppkommit i samband med köparens avtalsbrott, (4 kap. 25 § andra stycket JB). Det är vanligt med en klausul i köpehandlingarna som innebär att säljaren får behålla handpenningen vid hävning och att detta utgör "skadeståndet". Skadeståndets storlek bestäms dock av storleken på den ekonomiska skada som säljaren drabbats av genom köparens avtalsbrott. Detta kan exempelvis vara förlusten vid en eventuell ny försäljning och ytterligare mäklararvoden. Det är viktigt att tänka på att säljaren måste ha gjort en tydlig hävningsförklaring till köparen för att ha rätt att kräva skadestånd.
Utöver att häva köpet och kräva skadestånd kan säljaren kräva att köparen utan dröjsmål fullgör köpet jämte eventuell ränta, (4 kap. 25 § första stycket JB).
Avslutande råd
Säljaren ska börja med att kontrollera att det finns ett hävningsförbehåll i köpehandlingen, vilket det vanligtvis finns. Om en sådan klausul finns och köparen har begått ett avtalsbrott genom att dröja med betalningen så kan säljaren häva köpet och kräva skadestånd.
Säljaren är i sin fulla rätt att häva köpet om hävningsförbehåll finns och betalning inte har skett vid tillträdesdagen. Säljaren borde alltså vänta in denna dag innan denne häver köpet. Säljaren kan inte begära något skadestånd innan hävningen av köpet.
Vanligtvis kan handpenningen behållas som skadestånd, framför allt om det är avtalat i köpehandlingarna. Skadeståndets storlek är beroende av hur stor skada säljaren har lidit av köparens avtalsbrott.
Säljaren borde undvika att upprätta ett köpebrev innan betalningen har kommit denne tillhanda. Om ett köpebrev redan finns så får man kontrollera om det finns något hävningsförbehåll i köpebrevet. Om det inte finns något hävningsförbehåll i köpehandlingen eller i köpebrevet, så har säljaren inte rätt att häva köpet oavsett hur lång tid som gått. I ett sådant fall får säljaren istället kräva full betalning jämte ränta motsvarande tiden för dröjsmålet.
Hoppas att du fick svar på din fråga, och välkommen åter till Lawline.
Ytterligare frågor?
Om du undrar något annat är du välkommen att ställa en ny fråga. Om du vill ha hjälp med att tyda köpehandlingar eller driva frågan så är du välkommen att höra av dig till mina kollegor här på Lawline via telefon.
Med vänlig hälsning
