Köpa bostadsrätt i befintligt skick och köparens undersökningsplikt
Jag har köpt en bostadsrätt. Upptäckte på inflyttningsdagen att en rörkoppling saknas till vänster diskho samt att det droppar vatten från en vad jag skulle beskriva som en amatörlagning av rören under högra diskhon. Hur ska jag gå tillväga? Kan jag få ersättning från säljaren?
Väntar på att få det fixat, men rörmokare går aldrig att få kontakt med på kort varsel.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Köp av bostadsrätter regleras enligt reglerna i köplagen (KöpL). Lagen är dispositiv, vilket innebär att det ni har avtalat om har företräde framför lagbestämmelserna (3§ KöpL).
Hur fungerar undersökningsplikten?
När man köper en bostadsrätt har man oftast gått på en visning innan köpet eller i alla fall blivit erbjuden att undersöka bostadsrätten. Jag utgår därför att så varit fallet även för dig. Detta spelar roll eftersom du som köpare inte har möjlighet att göra gällande sådana fel du borde ha märkt vid denna eventuella visning (20 § KöpL). Vad du borde ha märkt är däremot en lite komplicerad fråga som beror på flera omständigheter. Det kan bero på t.ex. omfattningen av din undersökning, dina kunskaper och andra erfarenheter. Vidare kan det också ha betydelse vad säljaren sagt. Om säljaren t.ex. uttryckt att rören är felfria eller liknande så kan din undersökningsplikt begränsas. En utgångspunkt kan vara vad en normalkunnig person borde ha märkt vid en noggrann undersökning av bostadsrätten.
Felen som du beskriver verkar vara sådana fel som hade märkts om du öppnat och kollat under diskhon. En sådan enkel åtgärd för att uppmärksamma felen kan tala emot att du har rätt att åberopa dem. Oavsett om du borde märkt felen eller inte kan du göra gällande dessa mot säljaren om denne handlat i strid mot tro och heder, exempelvis om säljaren aktivt försökt dölja felen.
Köpa lägenhet som är såld i "befintligt skick"
Vidare säljs ofta bostadsrätter med en friskrivning i avtalet om att bostadsrätten säljs i så kallat "befintligt skick" och detta påverkar också om du har rätt till att åberopa felen (19§ KöpL).
Att något säljs i befintligt skick innebär att du som köpare inte kan förvänta dig att varan är helt felfri. Det är alltså en ansvarsbegränsande friskrivning för säljaren. Syftet är dock inte att frånta dig möjligheten att åberopa fel helt. I tre olika fall kan du göra gällande fel i bostadsrätten trots friskrivningen:
1. Om bostadsrätten inte stämmer överens med ev. uppgifter om egenskap eller användning av bostadsrätten som säljaren lämnat innan köpet och kan antas ha påverkat köpet
2. Om säljaren underlåtit att upplysa dig om "ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet" eller
3. Om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad du med fog kunnat förvänta dig med tanke på priset på bostadsrätten och andra omständigheter.
Av betydelse i ditt fall blir då om säljaren lämnat uppgifter om rören och dessa uppgifter inverkade på ditt köp av bostadsrätten. Om inte så var fallet kan det vidare vara tveksamt om avsaknaden av dragning av ett rör till ena diskhon och en amatörlagning kan innefatta ett sådant väsentligt förhållande som avses i punkt två. Sista möjligheten att göra gällande felet är om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick och det är det förmodligen inte i och med att problemet antagligen inte innebär höga kostnader att åtgärda.
Sammanfattning och vad du kan göra nu
Det är svårt för mig att avgöra om du kan göra gällande felen och därför ha rätt till avhjälpande av felen eller ev. prisavdrag. De givna omständigheterna talar för att det kan vara svårt. Detta dels på grund av din undersökningsplikt, dels pga friskrivningen som ofta används i avtalet. Däremot hindrar detta inte dig från att kontakta säljaren, berätta om felen och se om ni kan komma fram till en lösning. Tips är även att läsa igenom ditt överlåtelseavtal ytterligare en gång för att se om lägenheten sålts i befintligt skick eller inte.
Med vänliga hälsningar,
