Köp av ett aktiebolag som innehar fastigheter behäftade med fel – vad gäller?
Hej, Jag har en fråga angående dolda fel i fastigheter och om det bara gäller privatpersoner. Har köpt ett litet aktiebolag med 2 små hyreshus. Så tekniskt sett så bytte aldrig fastigheten ägare vid köpet utan aktiebolaget fick ny ägare. När vi bytte fasad uppdagades det en rötskada på bärande konstruktion. Något som aldrig noterades av besiktningsmannen och det hade aldrig kunnat upptäckas utan att riva ner delar av huset. Gäller dolda fel regelverket också trots att aktiebolaget köptes med fastigheterna och de aldrig formellt bytte ägare?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din ärendebeskrivning enligt följande. Du har köpt samtliga aktier i ett aktiebolag (det rör sig alltså inte om en inkråmsöverlåtelse) och aktiebolaget äger i sin tur två fastigheter som aktiebolaget hyr ut (aktiebolaget innehar alltså fastigheterna med äganderätt och inte enbart nyttjanderätt). Av din ärendebeskrivning framgår dock inte huruvida aktiebolaget innehar fler tillgångar än enbart fastigheterna. Detta kan, som kommer framgå närmare nedan, få betydelse för frågan varför jag nedan kommer göra en rättsutredning beträffande båda. Jag tolkar därefter din frågeställning så att du undrar huruvida den fastighetsrättsliga regleringen beträffande dolda fel blir tillämpligt i detta scenario. För att besvara din frågeställning blir köplagen (1990:931) (hädanefter "KöpL") och jordabalken (1970:994) (hädanefter "JB") aktuella att beakta.
Rättsliga utgångspunkter
Både KöpL och JB innehåller regler dels om vad som utgör fel och dels vad som är att betrakta som dolda fel. Regelverken skiljer sig dock på denna punkt, bl a då JB innebär en strängare undersökningsplikt och ställer således högre krav på köparen i jämförelse med KöpL som inte ställer lika höga krav. Skillnaden kan enklast sammanfattas så att en köpare i princip alltid har en undersökningsplikt enligt JB:s regler medan en undersökningsplikt enbart aktualiseras enligt KöpL:s regler i de fall köparen antingen frivilligt valt att undersöka köpeobjektet eller blivit uppmanad att göra så av säljaren. Följden av att en köpare försummat sin undersökningsplikt blir att den inte kan göra gällande ett sådant fel som borde upptäckts vid en sådan undersökning.
Viktigt att i första hand notera är att regelverken till stora delar är dispositiva vilket innebär att de inte ska tillämpas i den mån parterna avtalat om något annat. En första rekommendation är såldes att utreda huruvida det står något särskilt i aktieöverlåtelseavtalet. Nedan utgår jag från att så inte varit fallet.
Inledningsvis ska konstateras att båda regelverken kan gälla både för privatpersoner och företag, denna aspekt har alltså, i detta fall, inte någon avgörande betydelse för frågeställningen. Det ska då konstateras att aktier i juridisk mening är att beteckna som lös egendom och således är det i första hand KöpL som är tillämplig, då denna lag reglerar just köp av lös egendom (se 1 § KöpL). Det väsentliga att nu inledningsvis konstatera är att köpet av aktiebolaget inte är att betrakta som köp av fast egendom även om fast egendom (dvs fastigheterna) indirekt tillfaller köparen i samband med aktieköpet. Alltså är utgångspunkten att JB:s regler om dolda fel inte blir tillämpliga utan istället KöpL:s regler.
Frågan är dock (tyvärr) inte så enkel, utifrån min undersökning av rättsläget råder det en stor oenighet på just denna fråga. Att det råder en oenighet kring vilket regelverk som ska tillämpas vid något så pass vanligt förekommande som aktieköp kan verka anmärkningsvärt men har sannolikt att göra med att de flesta tvister av detta slag löses genom skiljedom / förlikning varför domarna inte alltid blir offentliga. Min redogörelse nedan kommer då utgå från vad jag uppfattat som den förhärskande och dominerande uppfattningen kring frågorna. Av min undersökning har jag även noterat att frågan kan komma att bedömas olika beroende på om tillgångarna i aktiebolaget som du köpt antingen (I) enbart består av fastigheterna eller annars (II) även haft andra tillgångar. Av denna anledning kommer jag dela upp mitt svar baserat på detta.
(I) Om aktiebolagets enda tillgångar varit fastigheterna
Om vi nu först utgår från scenariot att aktiebolagets enda tillgångar varit fastigheterna (eller att eventuellt andra tillgångar enbart haft ett obetydligt värde) kan det finnas skäl att trots ovan tillämpa JB:s regler angående dolda fel. Det finns här ett äldre rättsfall (NJA 1945 s 305) där en köpare hade köpt samtliga aktier i ett fastighetsaktiebolag och frågan i målet berörde just felbedömningen beträffande fastigheterna som ingick i aktiebolaget. Av domen framgår det dock inte huruvida Högsta domstolen tillämpar KöpL eller JB:s regler. Frågan har dock diskuterats i den juridiska litteraturen där det bl a gjorts gällande att man borde tillämpa JB:s regler analogt när aktiebolaget har fastigheter som enda tillgång. Detta på grund av att köpet i dessa fall har påtagliga likheter med ett vanligt fastighetsköp (även om köpet i formell mening avser lös egendom) och att man således gör vad man brukar kalla en genomsyn av köpet och istället tillämpar JB:s regler. Det finns dock inget tydligt stöd för att man kan göra på detta sätt. Värt att notera är att frågan prövats av hovrätten (RH 1993:138) och i detta rättsfall har hovrätten utgått från KöpL:s regler. Med avsaknad av ett tydligt ställningstagande i form av ett prejudikat från Högsta domstolen får rättsläget ses som oklart. Det går alltså att argumentera för båda sidor. Det kan då vara värt att framhäva att det för dig som köpare är mest fördelaktigt att tillämpa KöpL:s regler eftersom dessa regler inte ställer lika höga krav på din undersökningsplikt varför min rekommendation till dig är att använda hovrättsfallet ovan som stöd för denna ståndpunkt.
(II) Om aktiebolaget även innehaft andra tillgångar utöver fastigheterna
I denna del ska jag utreda vad som skulle gälla om aktiebolaget även innehaft andra tillgångar än enbart fastigheterna. Återigen stöter vi på oklarheter beträffande vilket regelverk som ska tillämpas. Vi kan nu behöva påminna oss om att köpet i (egentlig mening) enbart avsett aktierna i bolaget, de tillgångarna som därefter ingår i aktiebolaget är däremot något som enbart tillfallit dig indirekt i samband med att du köpt bolaget. Frågan blir då om det är lämpligt att hålla säljaren ansvarig på köprättslig grund, inte enbart för aktierna, utan även för de tillgångar som finns i bolaget. Som framgått ovan är KöpL som utgångspunkt tillämplig vid köp av aktier. Det svåra blir alltså huruvida man även kan beakta KöpL:s regler för tillgångarna som ingår i bolaget men som i formell mening inte omfattats av köpet utan enbart indirekt tillfallit dig som köpare i samband med att du förvärvat aktierna. Enligt min uppfattning, främst med stöd av ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 1976 s 341) samt av vad som framförts inom den juridiska litteraturen, torde den förhärskande uppfattningen vara att man tillämpar KöpL:s regler, särskilt i de fall aktieköpet avsett samtliga aktier i bolaget. Den andra uppfattningen är att man istället tillämpar 9 § 2 st skuldebrevslagen (1936:81) vid köp av aktier i ett aktiebolag (vilket i förenklat mening innebär att säljaren inte utan en särskild utfästelse ansvarar för tillgångarna i bolaget), denna uppfattning verkar dock inte ha något starkt stöd i de fall överlåtelsen avsett samtliga aktier i aktiebolaget. Den bakomliggande tanken är alltså att den säljare som innehaft samtliga aktier i ett aktiebolag, och således även utövat ett bestämmande inflytande i bolaget, kan hållas ansvarig även för de bakomliggande tillgångarna i bolaget och inte enbart aktierna (som köpet i formell mening avsett). Om säljaren av aktierna istället enbart innehaft en mindre post hade det däremot varit mindre sannolikt att tillämpa detta synsätt. Eftersom jag utgår från att du förvärvat samtliga aktier från en och samma säljare kommer jag lägga KöpL:s regler till grund för bedömningen.
Mer specifikt gällande undersökningsplikten enligt KöpL
Utifrån båda mina redogörelser ovan har jag funnit stöd för att det är KöpL:s regler som ska tillämpas på köpet (även om det går att argumentera för en motsatt slutats). Jag kommer nu i denna del utreda mer specifikt vad som gäller. Här är det då främst två frågor som behöver besvaras: (1) om det föreligger ett fel enligt KöpL:s mening och (2) om felet isåfall är ett s.k. dolt fel, dvs att det inte borde ha upptäckts enligt den undersökningsplikten som köparen har. Återigen bör det framhävas att KöpL:s regler är dispositiva och gäller enbart i den mån inte annat följer av avtalet. Du bör alltså i första hand undersöka dels om det finns ett avtal som reglerat dessa frågor, dels om dessa regler avviker från KöpL:s regler. Enbart den mån något inte tagits upp i aktieöverlåtelseavtalet ser man då till KöpL:s regler.
Om vi utgår från KöpL:s regler torde det stå klart att en rötskada är något som avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta och att det såleds rör sig om ett fel i köprättslig mening (17 § 3 st KöpL). När det kommer till undersökningsplikten regleras denna i 20 § KöpL och enligt denna regel framgår, något förenklat, att en undersökningsplikt enbart aktualiseras i de fall du själv valt att undersöka bolaget eller alternativt blivit uppmanad av säljaren att göra så. Om en undersökningsplikt aktualiserats innebär detta att du är förhindrad att åberopa fel som du borde ha upptäckt vid undersökningen. Oberoende av om någon undersökningsplikt aktualiserats i ditt fall verkar det dock stå klart att felet inte är ett sådant som du borde ha upptäckt.
Med detta sagt hoppas jag att mitt svar har varit till hjälp! Om det kvarstår några frågor är du välkommen att åter höra av dig till oss på Lawline. Om du har några frågor angående mitt svar kan du nå mig på Hugo.Clemedtson@lawline.se.
