Kontraktsbrott vid andrahandsuthyrning av lägenhet
Jag hyr ut 2 delar av en 3:a (53m2). Vi har egen entré och det har det andra rummet också. Vi betalar 9500 SEK för hyran och hyresgästen som bor i andra rummet betalar 5500 SEK. Månadsavgiften för lägenheten är cirka 4000 SEK enligt styrelsen. Min hyresvärd får 15000 SEK totalt för att hyra en 3:a (73m2).
Min första fråga: är detta en oskälig hyra?
Min hyresvärd sa till oss att vi kunde bo i lägenheten i 5 år. I hyresavtal/-kontraktet står det att de skulle kunna förlänga det om vi är skötsamma under det första året. Så enligt vad de sa till oss, samt i enlighet med vad som står i hyresavtal/-kontraktet tänkte vi att vi kunde bo där åtminstone 5 år. Men efter 3 månader sa de till oss att de inte skulle kunna ut lägenheten längre än ett år eftersom styrelsen inte tillåter det.
Min andra fråga: kan vi i denna situation säga att de har erbjudit oss ett oäkta hyresavtal/-kontraktet eftersom styrelsen inte hade godkänt det från början? Dvs, är hyresavtal/-kontraktet ogiltig i såna fall? Och om det är ogiltig, vad kan vi göra?
Dessutom har vi sms från dem som bevisar att de inte har frågat om styrelsens tillstånd till att hyra ut lägenheten till oss mer än 1 år från början (jag pratade också med en person i styrelsen som bekräftade det till mig). I sms säger de att bara nu (idag) fick dem veta att styrelsen inte tillåter uthyrning av lägenheten under en längre period än ett år.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Så som jag tolkar din fråga, hyr du en bostadsrättslägenhet i andra hand från en person som inte har fått styrelsens godkännande för andrahandsuthyrning. Du undrar ifall hyran på 15 000 som hyresvärden begär av dig är en skälig hyra, samt om hyreskontraktet som ni blivit erbjuda är att betrakta som oäkta, och vad ni kan göra åt detta.
För att besvara din fråga på bästa sätt, kommer jag dela in mitt svar i 2 delar.
Oskälig hyra
En bostadsrättshavare har rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra när denne hyr ut sin bostadsrätt (12 kap. 55e§ jordabalken). Denna kostnadsbaserade hyran får inte vara större än summan av bostadsrättshavarens kapitalkostnad och driftkostnad.
Kapitalkostnad ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet värderas när man jämför lägenheten med liknande lägenheter på samma område.
Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.
Det är därför omöjligt för mig att svara på om 15 000 kr är en skälig hyra, då man måste jämföra lägenhetshyran med andra liknande lägenhetshyror samt beakta de andra ovannämnda faktorerna.
Oäkta hyreskontrakt
Det finns inget som kallas oäkta hyreskontrakt. Om du har skrivit på ett kontrakt med din hyresvärd, är det ett äkta kontrakt och villkoren i kontraktet ska hållas. Om hyresvärden inte bad om styrelsens tillåtelse, är det en otillåten andrahandsuthyrning. Hyresvärden har således gjort ett misstag. Om ni har ingått ett kontrakt som gäller en period på 5 år, och hyresvärden sedan meddelar att ni endast kan bo där i 1 år, har hyresvärden gjort sin skyldig till avtalsbrott ifall han avhyser er från lägenheten efter 1 år.
Ni kan i en sådan situation vända er till Hyresnämnden och begära ekonomisk ersättning.
Dock rekommenderar jag att ni börjar leta efter ett annat boende, då det kommer vara svårt för er att stanna kvar i den lägenheten eftersom det är en otillåten andrahandsuthyrning efter 1 år, och styrelsen således endast tillåter uthyrningar under 1 årsperioder.
Om ni har betalar för ett uppföljande telefonsamtal, eller har några följdfrågor, är ni välkomna att kontakta mig via mail;
Lena.famulak@lawline.se
Lycka till!
Med vänliga hälsningar,
