Konsumentjänstlagen - Fel i fastighet - Besiktningsmans ansvar - Skadestånd

Question

Hej, vi är ny inflyttade i hus i Tranås.

Vid installation av ny tvättmaskin missade installatören att dra åt en kran vilket skapade en skada på angränsande köksgolv.

Vi anmälde skadan till försäkringsbolaget som gjorde en besiktning. Då uppdagades att det var fel lutning i tvättstugan vid tvättmaskin vilket gjorde att vattnet rann åt fel håll ut under köksgolvet.

Försäkringsbolaget tog ej vattenskadan på vår försäkring pga detta.

Jag gjorde anmälan om reklamation till besiktningsföretaget som missade detta i deras besiktning innan husköpet.

Den behandlas just nu.

Har även informerat tidigare ägare när skadan skedde.

Vem kan jag begära pengar av för renoveringen?

Installatören som gjorde installationen.

Besiktningsföretaget som missade golvlutning i tvättstugan.

Tidigare ägarens ansvar? Huset är byggt 2003 och då kan jag ej anmäla byggaren/plattsättaren.

Skulle uppskatta er hjälp!

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar din fråga enligt följande. Du har relativt nyligen förvärvat en fastighet på vilken det står ett hus som du numera bor i. Kort efter att en ny tvättmaskin hade installerats uppstod en vattenskada på ett angränsade golv i huset och detta som ett direkt resultat av den uteblivna åtgärden ifrån installatörens sida. I samband med det inträffade uppdagades en felaktig lutning på golvet i tvättstugan vilket sedermera gjorde att vattnet letade sig in under ett närliggande köksgolv. Det nu sagda hade som jag förstår det aldrig hänt om golvets lutning hade varit en annan. Du har vidare blivit nekad ersättning av ditt försäkringsbolag just på grund av den felaktiga lutningen på det aktuella golvet och du undrar nu mot vem du istället kan rikta eventuella ersättningsanspråk.

Konsumenttjänstlagen (KTjL) alternativt konsumentköplagen (KKL), Jordabalken (JB) och viss mån även lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL) är främst den lagstiftning som jag menar behöver beaktas vid besvarandet av ditt ärende varför dessa kommer att behandlas i spridda delar i min fortsatta framställning. Jag kommer nedan systematiskt att gå igenom de tre olika avtalsrättsliga relationerna som framgår av din fråga och jag utgår ifrån att du har rättshandlat i egenskap fysisk person och ingenting annat (annars blir nämligen inte de ovannämnda konsumenträttsliga lagarna tillämpliga).

Du och installatören, vad gäller?

Hur det ifrågavarande avtalet med installatören är (var) konstruerat är för mig ovisst varför utredningen i den här delen får blir något generell till sin karaktär. Gränsdragningen mellan KKL och KTjL tar sin utgångspunkt i en helhetsbedömning av huruvida varan eller tjänsten utgör den övervägande delen av näringsidkarens (installatörens) förpliktelse gentemot dig. Eftersom du inte har uppgett att tvättmaskinen köptes av installatören utgår jag ifrån att denne endast var anlitad för att installera en redan införskaffad sådan. KTjL blir således tillämplig lag i det här fallet (2 § 2 p. KTjL).

Installatören är (var) skyldig att utföra sitt arbete fackmässigt och med tillbörlig omsorg tillvarata dina intressen som konsument, vilket stadgas i en av KTjL:s inledande bestämmelser (4 §). För att du som konsument ska äga rätt åberopa någon av de felpåföljder som finns att tillgå måste ett fel i lagens mening kunna konstateras (9 § 1 st KTjL). I rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) har fel ansetts föreligga om kravet på fackmässighet och omsorg inte når upp till vad konsumenten med fog kan förvänta sig av en utförd tjänst och detta även om avvikelsen skulle bero på en olyckshändelse (9 § 1 st. KTjL). Av det föregående menar jag att det torde framstå som klart att det läckage som du refererar till ovan och givet vad du själv har berättat om dess uppkomst (den dåligt åtskruvade kranen) är att betrakta som ett fel i konsumtjänsthänseende.

Även om du egentligen bara undrar vem du kan begära ersättning av för själva renoveringen förtjänas det i sammanhanget att kort redogöra för de felpåföljder som du också kan göra gällande i fråga om bristerna i tjänstens utförande. KTjL ålägger inte dig som konsument någon allmän undersökningsplikt efter utfört arbete. Däremot har du en skyldighet att reklamera felet inom skälig tid efter det att du märkte eller borde ha märkt felet. En reklamation som sker inom två månader ska alltid anses ha skett i rätt tid. En reklamation utgör dessutom en förutsättning för att du ska kunna kräva installatören på vissa relevanta åtgärder (17 § KTjL). Därefter kan du hålla inne betalningen om den ännu inte har skett (19 § KTjL), begära avhjälpande (20 § KTjL) eller prisavdrag (21 § KTjL) alternativt kräva hävning vilket innebär att prestationerna ska gå åter (i ditt case skulle detta i praktiken leda till att installatören går miste om sin rätt till ersättning för utfört arbete (21 och 23 §§ KTjL)).

Vad gäller då beträffande det vattenskadade golvet? En inom skadeståndsrätten grundläggande princip är att den som lidit skada ska försättas i samma ekonomiska läge som personen i fråga befann sig i innan en viss händelse inträffade. Notera dock att skadeståndslagens (SkL) bestämmelser endast gäller om inte annat är särskilt föreskrivet (1 kap. 1 § SkL). I KTjL finns en separat skadeståndsreglering varför denna får ligga till grund för den här bedömningen. Om installatören kan anses ha varit försumlig (slarvig, oaktsam) vid installationen ska denne ersätta annan skada än bara den som eventuellt går att härleda till själva tvättmaskinen (32 § 2 st KTjL). För skadeståndsskyldighet fordras dock dels kausalitet (orsakssamband) och dels adekvans (förutsägbarhet).

1. Kausalitet är ett första krav för skadeståndsskyldighet vilket innebär att handlingen måste vara en orsak till den uppkomna skadan.

2. En händelse (handling) kan emellertid utgöra orsak till ett oändligt antal följdskador, vilket skulle te sig orimligt om skadevållaren de facto skulle påföras ansvar för alla dessa skador. Adekvansbedömningen tar helt enkelt sikte på om den uppkomna skadan faktiskt var en påräknelig, typisk, förutsägbar, normal följd av den aktuella handlingen. Adekvansen är således det andra kravet, förutom den försumlighet som stadgas i 32 § KTjL, för att skadeståndsskyldighet ska föreligga här.

Applicerat på ditt ärende innebär ovanstående att det torde råda en otvetydig kausalitet mellan installatörens dåligt åtskruvade kran och den vattenskada som därefter uppstod under köksgolvet. Hade kranen inte varit dåligt åtskruvad hade inte något vatten runnit ut på golvet. Däremot kan adekvansbedömningen enligt min mening eventuellt bereda vissa svårigheter för din del. Att en vattenskada kan tänkas uppstå och utgöra en naturlig följd av en dåligt åtskruvad kran är förmodligen odiskutabelt. Men att det för en installatör verkligen kan framstå som en klart påräknelig och förutsägbar risk (följd) att ett angränsande köksgolv skulle komma att ta skada på grund av en felaktig (och svårupptäckt) lutning i ett tvättstugegolv vid försummelse att skruva åt en kran ställer jag mig dock tveksam till. Det kan naturligtvis inte uteslutas att det faktiskt kan förhålla sig på just det viset och att du därför kan rikta ett skadeståndsanspråk mot installatören. Men för att kunna säga något med säkerhet behövs ofta ingående lokalkännedom och relevant kunskap om tvättmaskinens placering, golvets lutning, avståndet till köksdelen mm. Med andra ord kan den här typen av skadeståndsrättsliga bedömningar tendera att kunna bli ganska så invecklade och till och med i förekommande fall villkorade med att en okulärbesiktning (syn) görs av det ifrågavarande utrymmet. Jag har alltså i skrivande stund svårt att ge dig några entydiga svar på den här punkten.

Du och besiktningsmannen, vad gäller?

I botten för den här bedömningen ligger den så kallade allmänna avtalsrätten i vilken löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas).

Du skriver att det bolag som svarade för besiktningen aldrig påpekade den felaktiga golvlutningen och att ärendet, efter en gjord reklamation, nu är uppe för prövning internt hos besiktningsföretaget. Det finns tyvärr ingen tydlig reglering på det här området varför gränsdragningsproblematiken avseende en besiktningsmans ansvar ofta gör sig påmind. Men märk väl att köparens (din) vidsträckta undersökningsplikt vid ett fastighetsförvärv (köp) enligt JB inte på något sätt ersätts av den undersökning som görs genom besiktningsmannens försorg. Köparens undersökningsplikt enligt JB återkommer jag för övrigt till längre fram.

Svaren får således sökas i den allmänna avtalsrätten och i den överenskommelse som följer av det ursprungliga avtal som du träffade med besiktningsföretaget. Det finns därför goda skäl att mycket noggrant studera samtliga klausuler och vara uppmärksam på eventuella förbehåll i vilka bolaget kan ha friskrivit sig från visst ansvar. Även besiktningens generella omfattning torde framgå av besiktningsavtalet. Om avtalet skulle framstå som oskäligt och innebära ett betydande obalans till nackdel för dig i egenskap av konsument kan möjligen den så kallad stora generalklausulen i avtalslagen åberopas (36 § AvtL). Genom denna skulle avtalet med besiktningsföretaget i så fall kunna jämkas i efterhand, delvis eller i sin helhet. Även skadeståndsskyldighet vid ett av din motpart begånget avtalsbrott kan också aktualiseras och här torde i så fall SkL bli tillämplig. Då jag saknar välbehövlig information om avtalsinnehållet har jag svårt att vidare kommentera det rättsförhållande som föreligger mellan dig och det nyss nämnda bolaget. Detta ämnar jag istället att inhämta ytterligare upplysningar om och diskutera vidare telefonledes (du har som bekant betalat för en personlig telefonrådgivning).

Du och den tidigare ägaren (säljaren), vad gäller?

Tolkning av bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB blir här central för bedömningen av huruvida du skulle kunna rikta eventuella ersättningsanspråk mot säljaren för fel i fastigheten mot bakgrund av den rådande golvkonstruktionen i tvättstugan. I det nämnda lagrummet (lagparagrafen) går det att utläsa följande:

1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad", se ovan 4 kap. 19 § 2 st JB). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa.

Enligt min mening är golvets felaktiga lutning relativt svårbedömt utan att själv har varit på plats och undersökt tvättstugeutrymmet. Men din undersökningsplikt i egenskap av köpare vid tidpunkten för ditt förvärv av den nuvarande fastigheten får som sagt betecknas som långtgående. Du var skyldig att initiera en mycket noggrann undersökning vilket innebar att även samtliga svåråtkomliga utrymmen i huset omfattades av de skyldigheter som stadgas i 4 kap. 19 § 2 st. JB. Ett tvättstugegolv förefaller nog vara en tämligen enkelt del att närmare undersöka och även om en besiktningsman anlitas är detta inte något som automatiskt fritar dig från ansvar. Men eftersom denne missade den felaktiga lutningen under besiktningen kan det förvisso vara en indikation på att du som köpare och lekman själv inte borde ha kunnat upptäcka felet. Skulle det å andra sidan vid en rättslig bedömning dras den slutsatsen att det, trots besiktningsmannens uteblivna noggrannhet, hade varit görligt för dig att på egen hand upptäcka den felaktiga konstruktionen kan du ändå inte åberopa felet varför rätten att kunna kräva säljaren på pengar därmed går förlorad. Jag ska villigt erkänna att jag inte riktigt vet om det ovan anförda gjorde dig så väldigt mycket klokare. Problemet är bara att just åberopande av fel inom fastighetsrätten nästan alltid är en mycket svårgenomtränglig materia som sällan enkelt låter sig förklaras. Men min bedömning är i vart fall att den springande punkten för dig är avtalet, säljarens eventuella utfästelser och vad som kunde bedömas som upptäckbart i samband med den undersökning som gjordes innan fastighetsköpet ägde rum.

SAMMANFATTNING

Sammantaget kan konstateras att min utredning enligt ovan har utmynnat i ungefär följande.

Felpåföljder med stöd av KTjL riktade mot installatören för den dåligt åtskruvade kranen (med andra ord den bristfälliga tjänsten) bör vara möjliga att göra gällande. Vidare torde visst anspråk även kunna riktas mot denne för skada på övrig egendom (golvet) i ditt hus. För att installatören (om det skulle röra sig om en enskild näringsidkare) eller dennes arbetsgivare ska vara skyldig att utge skadestånd krävs, förutom en fastställd oaktsamhet i samband med installationen, att adekvat kausalitet föreligger mellan handlingen och den uppkomna vattenskadan i köket.

Beroende på vad avtalet med besiktningsföretaget stadgar kan det också bli tal om eventuella ersättningskrav riktade mot besiktningsmannens arbetsgivare. Men observera igen att dennes åtgärder i grunden inte på något sätt fråntog dig din undersökningsplikt vid tidpunkten för köpet.

Beträffande den fastighetsrättsliga felbedömningen menar jag att det däremot är något oklart. Huruvida det kan göras antagligt att denna väg skulle vara den mest fördelaktiga för dig kräver ytterligare rättsutredning än den som erbjuds i vår expressrådgivning.

Och för att knyta an till en av dina faktiska frågor - Vem kan jag begära pengar av för renoveringen?

Givet det nu sagda blir slutsatsen att det kanske är görligt att kunna rikta krav på ersättning från samtliga inblandade. Vem av dina motparter som bäst lämpar sig att börja med låter jag dock tillsvidare vara osagt. För detta behövs mer ingående kunskap om de specifika omständigheterna, vilket jag hoppas kunna erhålla inom kort på telefon.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag enklast på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion. Jag kommer därför att ringa imorgon fredag den 27/3 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom per mail.

Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme.

Vänligen,