Kan vi som bostadsrättsförening säga upp ett servitut som belastar vår fastighet?
Fråga 1. Vår brf. är belastad med ett servitut på en tvättstuga. Grannfastighetens hyresgäster har tvättstuga i vår fastighet. Elförbrukningen har de eget abonnemang på. Vatten förbrukningen har vår fastighet abonnemang på. Vi läser av genom slavmätare varje år och skickar räkning till dem, endast vattenförbrukningen inte abonnemangsavgiften som vi får betala. Vi tycker dock att de skall betala åtminstone halva abonnemangsavgiften efter som vi betalar för den och de använder sig av vårt abonnemang. I avtalet finns inget reglerat om det. Vi har dock för avsikt att säga upp avtalet pga avtalsbrott och omförhandla avtalet.
Fråga 2. Vi har ett avtal som reglerar ovanstående tvättstuga. Nu har de emellertid brutit flagrant mot avtalet.
Kan vi säga upp avtalet och begära ny förhandling.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Din ärendebeskrivning bereder dessvärre vissa tolkningssvårigheter. Gällande "Fråga 1" uppger du att bostadsrättsföreningens fastighet belastas av ett servitut, men att avtalet med grannfastigheten inte reglerar den ersättning som föreningen vill ha. Samtidigt åberopas ett avtalsbrott som grund för den inplanerade uppsägningen, men vad den härskande fastigheten, det vill säga grannfastigheten, har gjort sig skyldig till framgår inte. I "Fråga 2" väcks liknande frågetecken. Där skriver du "Vi har ett avtal som reglerar ovanstående tvättstuga" och att motparten "flagrant brutit mot avtalet". Exakt vad som åsyftas med det nu sagda är tyvärr för mig något ovisst, men utgångspunkten nedan kommer dock bli att det handlar om ett och samma servitutsavtal. Vad för typ av överträdelse som grannfastighetens ägare har gjort sig skyldig till framstår däremot alltjämt som ganska oklart. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.
Lagen om införande av nya jordabalken (JP).
Några servituträttsliga hållpunkter
I sammanhanget kan det konstateras att du har uppgett att det föreligger ett giltigt servitut varför det inte torde rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan bostadsrättsföreningen och ägaren till grannfastigheten (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt är dock att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastigheten (den som äger rätt till servitutet) och den tjänande fastigheten gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Och ett sådant muntligt servitut följer inte heller per automatik med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den härskande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att avtala om nya servitut. Men före tillkomsten av den nuvarande jordabalken (som är från 1970) kunde servitut upplåtas muntligt och sådana kan till dags dato fortfarande göras gällande (34 § JP). Det ska även påpekas att det förhållande att muntliga servitut inte kan skrivas in i fastighetsregistret hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) på grund av det nuvarande formkravet inte påverkar ett äldre servitutsavtals civilrättsliga giltighet, vilket stöds av rättspraxis på fastighetsrättens område (se bland annat hovrättsfallet RH 2003:13).
Är det möjligt för er att säga upp eller ändra servitutet? Om ja, vad gäller?
Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitutet enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar således en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Det finns dock vissa regler som kan åberopas av den tjänande fastighetens ägare, alltså bostadsrättsföreningen, och därmed möjliggöra ett frånträdande av avtalet. Om ägaren till den grannfastigheten på något sätt överskrider sin rätt enligt avtalet eller åsidosätter några där manifesterade skyldigheter åligger det denne att återställa vad som har rubbats eller fullgöra vad som har eftersatts och sedan ersätta eventuell uppkommen skada (14 kap. 7 § JB). Om det inträffade skulle vara av väsentlig betydelse och motparten inte efter anmaning vidtar rättelse inom skälig tid har bostadsrättsföreningen i ett sådant läge rätt att häva servitutsavtalet och jämte detta kan även ägaren till grannfastigheten bli skyldig att utge skadestånd till föreningen (14 kap. 8 § JB). Likaså kan uteblivna nyttjanderättsavgifter, om några sådana skulle finnas upptagna i servitutsavtalet, som inte betalas inom en månad efter förfallodagen också rendera i ett hävande av servitutet i förening med en skadeståndsskyldighet (14 kap. 9 § JB).
Utifrån din ärendebeskrivning är min bedömning dessvärre att ni varken kommer att kunna säga upp avtalet eller påkalla en omförhandling (om inte motparten självmant skulle gå med på detta vill säga). Som påpekats ovan är en upplåtelse i form av ett servitut tänkt att löpa för alltid och givet att den ersättning som bostadsrättsföreningen gör anspråk på inte finns avtalad i den ursprungliga servitutshandlingen har jag svårt att se hur uppsägningen och den därtill inplanerade omförhandlingen ska kunna genomföras. Du nämner dock ett "flagrant avtalsbrott", men vad som avses med detta eller på vilket sätt motparten har agerat klandervärt förtäljer inte din ärendebeskrivning. Om avtalsbrottet skulle vara av väsentlig betydelse för bostadsrättsföreningen och motparten beretts tillfälle att vidta rättelse men förhållit sig passiv kan servitutsavtalet naturligtvis hävas i enlighet med bestämmelsen i 14 kap. 8 § JB. Men om så verkligen är fallet kan jag av förklarliga skäl inte avgöra. Om du med avtalsbrott däremot menar att ägaren till grannfastigheten inte har betalat den nya avgiften som yrkats men som inte heller finns reglerad i det nuvarande avtalet blir svaret att detta inte är att betrakta som ett avtalsbrott. Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför att bostadsrättsföreningens möjlighet att kunna säga upp avtalet helt och hållet beror på vad som har hänt, det vill säga vad för typ av avtalsbrott det är fråga om.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
