Kan styrelsen i min bostadsrättsförening godtyckligt justera hyresvillkoren för min garageplats?
Hej,
Jag har en undran om en avtalsfråga.
Jag har sedan tre år tillbaka en garageplats i min BRF- garage. I avtalet står det att "hyran höjs årligen med 2 procent från den 1:a januari" och "Uppsägning av detta avtal ska ske senast 3 månader före avtalstidens utgång". Kontraktet gäller tillsvidare.
Nu har styrelsen beslutat om att skicka ut ett nytt avtal med en 15 procentig avgiftshöjning dvs.årsavgiften är 15 procent högre än den jag har idag, och i övrigt är det som i nuvarande avtal att avgiften höjs med 2 procent per år. Vad är vitsen med avtalet om styrelsen godtyckligt kan ändra års-avgiften utifrån egna idéer?
Är detta korrekt? Jag har ju redan ett avtal med 2 procents höjning per år, och i avtalet står inget om att man bara kan höja utifrån andra premisser. Styrelsen påstår att höjningen är för att få en marknadsmässig hyra, vilken styrelsen själva godtyckligt sätter, de har inte kunnat visa hur de har kommit fram till höjningen.
Samtliga styrelsemedlemmar står som nästa i turordning i kön till garageplats, så jag ser det enbart som ett sätt för styrelsen i vanlig ordningar att skaffa sig egna privata fördelar. Här försöker man genom att pressa medlemmar som har garageplats ekonomiskt för att lämna garageplats till styrelsemedlemmar, föreningen har god ekonomi och avgifterna för bostäder har nyligen sänkts.
Vad säger lagen om styrelsens befogenheter och om man redan har ett avtal? Intressant att veta. Tack för er tid!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beakta vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).
Några allmänna hållpunkter
Om ingenting uttryckligen har reglerats i stadgarna ankommer det på styrelsen i varje bostadsrättsförening att utarbeta egna regler och rutiner för uthyrning av parkeringsplatser. Ett tydligt regelverk bör därför aviseras i föreningen och under sådana förhållanden gäller också den föreningsrättsliga likabehandlingsprincipen, vilken i mångt och mycket innebär att samtliga andelsägare (medlemmar) ska behandlas lika i det här avseendet. Genom styrelsens försorg kan bostadsrättsföreningen sedan upplåta parkeringsytor till medlemmarna via slutna nyttjanderättsavtal, vilka i juridisk-teknisk mening blir att betrakta som lägenhetsarrenden om parkeringsplatserna är belägna utomhus, 8 kap. 1 § JB, och lokalhyror när det rör sig om garageplatser, 12 kap. JB, varför begreppet "lokal" kommer att användas nedan.
Kan styrelsen justera hyresavtalet eller säga upp det?
Enligt 12 kap. 3 § 1 st. JB gäller hyresavtal för obestämd tid (tillsvidareavtal), om inte annat har bestämts, och jag utgår ifrån att det rör sig om ett tillsvidareavtal i det här fallet. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska, föga förvånande, sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal, 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB. Men till skillnad från bostadshyresgäster har den som hyr en lokal endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen om/när hyresförhållandet upphör. I 12 kap. 57 § 1 st. 5 p. JB anges nämligen att om hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning förutom om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängningen är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
Och i 12 kap. 57 a § 1 st. JB uttalas att vid tillämpningen av den ovannämnda lagparagrafen ska en krävd hyra inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten och endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde som en hyresgäst har åstadkommit. I grunden kan styrelsen, med iakttagande av uppsägningstiden om nio månader, säga upp ditt garageavtal för villkorsändring. Men de nya hyresvillkoren måste som sagt vara skäliga och överensstämma med god sed i hyresförhållanden. Jag kan av förklarliga skäl inte avgöra om så är fallet, men spontant låter naturligtvis en höjning av hyran med 15 % som ganska mycket. Det kan dock inte uteslutas att den nya hyresnivån ändå är skälig och att du i själva verket hittills har betalat en alldeles för låg hyra. Men för att kunna besvara den frågan krävs ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter samt god lokal kännedom (se nedan).
Hur ska då jämförelsen göras?
I första hand bör den aktuella jämförelsen göras med hyror för sådana lokaler som i grova drag är jämförbara avseende lokaltyp, läge, storlek och standard. I lagtexten sägs "vid hyrestidens utgång" varför äldre avtal som inte nyligen har förlängts bör tillmätas mindre betydelse vid värderingen avseende marknadshyran. Vid avsaknad av jämförbara lokaler på orten kan istället hyror för andra lokaler i andra kommuner nyttjas eller så kan hyresnivån bestämmas genom en mer fri (allmän) värdering, se prop. 2001/02:41 s. 53 f. Kraven på likvärdighet ska dock inte sättas alltför högt. Prövningen ska göras utifrån de lokaler på orten som kan ge vägledning i fråga om den tvistiga marknadshyran, se prop. 2001/02:41 s. 76. Av lagtexten framgår som sagt att "marknadshyran i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten". Med begreppet liknande menas liknande typ av lokal varför butik ska jämföras med butik, restaurang med restaurang, industrilokal med industrilokal osv. Däremot uppställs egentligen inget krav på exakt likvärdighet varför det är oväsentligt vilken typ av verksamhet som bedrivs i de aktuella lokalerna. Det ska också noteras att bara för att en lokal är sämre i visst hänseende kan den fortfarande vara jämförbar. I synnerhet om den är bättre i något annat avseende. Därutöver kan, förutom de fysiska faktorerna, även andra avtalsvillkor än hyran påverka bedömningen. Exempel på det sistnämnda kan vara vem som ska svara för underhållet, avtalstidens längd, om hyran är fast eller indexreglerad, eventuella tillägg utöver den egentliga hyran och/eller andra förpliktelser som åvilar hyresgästen.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Min uppfattning är att frågan angående hyresnivån slutligen kommer att behöva hänskjutas till hyresnämnden för det fall du och styrelsen absolut inte kan göra upp på frivillig väg.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
