Kan styrelsen i en bostadsrättsförening godtyckligt besluta om installation av ett brandsystem?
Hej.
Jag bor i en BRF med 147 lägenheter husen är från 1967 i betong, häromdagen så damp det ner en lapp om att styrelsen hade beslutat om att införa ett gemensamt Brand och Vattenlarm, vi skall in i din lägenhet för installation. Detta är den enda informationen vi fått om detta ! dessutom är detta system trådlöst och uppkopplat till brandansvarig i föreningen samt till SAFELAND som är firman som installerar detta. Detta system kommer att kosta oss i BRF 150000kr om året och kontraktet är skrivit på fem år, 750000kr .Summan har dom inte heller sagt utan det fick en medlem reda på när styrelsen hade en kvällstid då medlemmar fick komma att ställa frågor och det stod alltså inte på "installationslappen" . Till saken står det i våra stadgar HSB § 31 att det är lägenhetsinnehavaren som är ansvarig för sin egen brandvarnare samt alla synliga rör, blandare osv. Och det är många i denna förening som har egna brandvarnare och inte vill ha detta system. Vi har inte tagit något stämmobeslut om detta, utan det är dom i styrelsen som gjort detta själva och hemlighållit det för oss tills nu. Ordförande och montören var hos mig igår och dom fick inte sätta upp brandlarmet då jag redan har 2 godkända brandvarnare inne hos mig. Han blev inte så glad.
Kan styrelsen ta detta beslut ovanför våra huvuden och göra på detta sätt? Vi är många i föreningen som är upprörda.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Styrelsen i din bostadsrättsförening har beslutat om inköp och installation av ett brand- och vattenlarm med en löptid om fem år och till en inte helt obetydlig kostnad. Ett beslut som, såvitt jag förstår, har tagits bortom de flesta medlemmars vetskap och aldrig behandlats på årsstämman. Flertalet andelsägare i föreningen är missnöjda med beslutet och av stadgarna framgår det även att det ankommer på varje lägenhetsinnehavare att förse bostaden med egen brandvarnare. Du undrar därför om styrelsen verkligen äger rätt att fatta den här typen av beslut på egen hand. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.
Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
Kompetensfördelningen mellan föreningsstämman och styrelsen, vad gäller?
Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare. Men givet ovanstående finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord ni själva tillsammans med övriga medlemmar genom ett stämmobeslut) som dikterar villkoren och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen enligt min mening göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder torde ligga inom styrelsens behörighet. Enligt min mening bör dock den installation som styrelsen har för avsikt att utföra omfattas av begreppet väsentliga förändringar varför ett stämmobeslut fordras. Notera att årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning.
Om frågan ska hänskjutas till stämman, vad gäller?
Inledningsvis ska framhållas att styrelsen naturligtvis har rätt att upprätta förslag, vilka tydligt ska tas upp och anges i den dagordning som följer med kallelsen till årsstämman (6 kap. 22 § 1 st. EFL). Vidare ska denna utfärdas tidigas sex veckor och senast fyra veckor före föreningsstämman om ingenting annat föreskrivs i stadgarna, dock alltid senast två veckor innan utsatt datum (6 kap. 17 § EFL). Enligt uppgift har du och övriga medlemmar nyligen endast informerats brevledes. Utifrån ett scenario där den kommande installationen är att betrakta som en väsentlig förändring blir svaret att styrelsen har överskridit sin kompetens. I så fall ska frågan exklusivt prövas av föreningsstämman. Styrelsen kan (bör) därför besluta om och således kalla till en extra föreningsstämma eftersom ärendet verkar brådska och inte kan vänta till nästkommande ordinarie årsstämma. Samma rätt tillkommer enskilda medlemmar om minst 10 % av samtliga röstberättigade eller det mindre antal som stadgarna eventuellt föreskriver ställer sig bakom en sådan begäran (6 kap. 12 § EFL). Observera också att om ett stämmobeslutet inte skulle ha kommit till i behörig ordning eller på något annat sätt strider mot lag eller bestämmelser i stadgarna har du som medlem rätt att föra talan mot föreningen vid allmän domstol (i tingsrätt som första instans) och yrka att beslutet ska upphävas eller ändras (6 kap. 47 § EFL). Men märk väl att en sådan talan måste väckas inom tre månader från dagen för beslutet för att rätten att kunna få beslutet överprövat av en domstol inte ska gå förlorad (6 kap. 48 § EFL).
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Gränsdragningsfrågor avseende styrelsens behörighet aktualiseras inte sällan i föreningsrättsliga sammanhang. Många gånger finns det emellertid inga givna svar varför meningsskiljaktigheter och annat missnöje behöver överlämnas för avgörande till årsstämman. Vad era stadgar föreskriver utöver den ovan nämnda § 31 är för mig ovisst, men min bedömning är att du och övriga mycket skyndsamt behöver kalla till en extra föreningsstämma och kräva en votering. Men det förutsätter dock att du får ihop minst 10 % av rösterna i bostadsrättsföreningen. I bostadsrättslagen hänvisas till bestämmelserna i 6 kap. EFL i vilket det sägs att varje medlem har rätt att få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 15 § 1 st. EFL). En sådan begäran ska dock framställas på det sätt och inom den tid som eventuellt har bestämts i stadgarna. Detta betyder att envars rätt att få ett ärende behandlat på en stämma i en bostadsrättsförening kan vara villkorat med specifika tillvägagångssätt och/eller tidsfrister varför det återigen kan vara en god idé att noggrant studera stadgarna. För att föreningsstämman sedan ska kunna anta ett förslag krävs i regel mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § 1 st. EFL).
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
