Kan min bostadsrättsförening tvinga mig att bekosta en badrumsrenovering som styrelsen finner nödvändig?
Bostadsrättsförening vill tvinga mig renovera fungerande badrum! Föreningen påstår att jag som bostadsrättsinnehavare är ansvarig för alla vattenledningar som enbart går till min lägenhet. Jag hävdar att jag bara är ansvarig för synliga vattenledningar inne i min lägenhet, ej de som är inne i väggar som angränsar till grannar. Brf påstår att ledningarna måste flyttas pga ändrad branschpraxis. Jag hävdar att en ändrad praxis inte gäller retroaktivt i fungerande badrum. Det vi är oense om vem som ska bekosta en förflyttning av var vattenledningen kommer in i min lägenhet, om det ens behöver flyttas och i så fall tolkningen av bostadsrättsföreningens standardstadgar punkterna §31.9 samt §32.2-3. Brf kommer även stänga av alla vattenburna handdukstorkar som funnits sen huset byggdes, 1998, och uppmanar boende att själva bekosta att ersätta med eldrivna. Det krävs en badrumsrenovering med våtrumsbehörig elektriker för att dra el bakom fuktspärr. Jag hävdar också att det ska finnas värmekälla i ett badrum för att förhindra fuktskador samt att kalla handdukstorkar kraftigt sänker värdet på bostadsrätten. Har brf laglig rätt att tvinga på mig den typen av dyr badrumsrenovering. Bostadsrättsföreningen har standardstadgar utan några speciella tillägg.
Lawline svarar
Hej och tack för att du ånyo vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL).
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskap om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Mot den bakgrunden blir nedan skrivelse ganska så allmänt hållen. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Allmänna hållpunkter
I 7 kap. 12 § 2 st. BRL sägs att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet(min kursivering, se nedan). Detsamma gäller ventilationskanaler. Undantag görs dock om skadan har uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet (oaktsamhet) eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.
Bostadsrättshavaren svarar för det s.k. inre underhållet av lägenheten. I 7 kap. 12 § 1 st. BRL anges att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna varför reglerna är tvingande till förmån för bostadsrättshavaren. Förutom det ovan redovisade i första stycket bär bostadsrättsföreningen även ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt och då för det s.k. yttre underhållet, vilket bl.a. inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Motsatsvis gäller att till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar, se prop. 1990/91:92 s. 201.
Gränsdragningsproblem uppstår ofta och brukligt är därför att precisera parternas skyldigheter genom bestämmelser i just stadgarna. Emellertid kan bostadsrättshavarens skyldigheter aldrig omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär varför det inte heller torde vara möjligt för styrelsen och/eller stämman att utvidga medlemmarnas ansvar om inte samtliga medlemmar frivilligt går med på detta. Exakt hur begreppet "det inre underhållet" ska tolkas kan visa sig vara mycket besvärligt. I lagmotiven, dvs. i förarbetena, till bostadsrättslagen nämns saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, vilket exempelvis är ytterdörrar och balkonger. Men det påpekas samtidigt att gränserna utgör en intern föreningsangelägenhet, vilket återigen och i praktiken innebär att detta bör regleras i stadgarna, se prop. 1990/91:92 s. 99.
Oavsett vilket är min uppfattning att det naturligtvis är möjligt att genom stadgarna inskränka (begränsa) bostadsrättshavarens underhållsansvar. Föreningen kan alltså åta sig sådant underhåll av lägenheten som annars skulle ligga på bostadsrättshavaren. Men ansvaret för bostadsrättshavaren kan däremot aldrig utsträckas till att avse någon annan del av huset som inte omfattas av lagstiftningen, se Högsta domstolens (HD)avgörande NJA 2020 s. 822.
Bedömningen i den nu uppkomna situationen - Vad gäller?
Din ärendebeskrivning bereder vissa tolkningsproblem varför jag inte vågar mig på en egentlig slutsats innan vårt telefonsamtal äger rum. Ovan skriver du följande: ”Föreningen påstår att jag som bostadsrättsinnehavare är ansvarig för alla vattenledningar som enbart går till min lägenhet.”. Enligt den relevanta bestämmelsen på det här området, vilken även nämndes inledningsvis, dvs. 7 kap. 12 § 2 st. BRL, gäller att föreningen svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Här uppställs således två rekvisit och båda måste vara uppfyllda för att du ska kunna undgå kostnadsansvaret. Dels krävs att det är föreningen som har försett din lägenhet med de aktuella ledningarna, dels att dessa inte bara tjänar din lägenhet. Du nämner vattenledningar som enbart går till din lägenhet, men härrör dessa från övriga ledningar som är kopplade till andra bostadsobjekt i byggnaden, alltså, handlar det helt enkelt om förgreningar? Den delen är såvitt jag kan bedöma av avgörande betydelse i det här sammanhanget. Därutöver är jag av den uppfattningen att det här ärendet behöver hänskjutas till föreningsstämman för en votering i vilken minst två tredjedelars majoritet samt ett godkännande från hyresnämnden krävs för att beslutet ska bli giltigt, se 9 kap. 16 § 1 st. 2 p. BRL. Däri uttalas att om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Låt oss ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa nu på tisdag den 2/1 kl. 18.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i en eventuell kommande civilprocess och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Vi har god erfarenhet av den här typen av tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
