Kan man stycka av en fastighet genom en annan byggnad?
Funderar på at köpa ett garage/lagerlokal.
Garaget är i dag en byggnad som är dockad via en sluss till en större byggnad/industrifastighet, byggnaderna har samma fastighetsbeteckning.
Avsikten är att stycka av garage/lagret från huvudbyggnaden men slussen är ett frågetecken, går det stycka av en tomt genom en annan byggnad? vatten, el och avlopp går genom slussen.
Hur och går det att skriva ett köpeavtal innan lokalen är en egen fastighet?
Vi behöver också göra endel förändringar i byggnaden för att den ska kunna användas ändamålsenligt, investeringar i form av vatten, el och avlopps förändringar motsvarande ca 200´i byggnaden. Kan dessa investeringar användas som del i kontantinsats juridisk sett?
Sen vill säljaren ha hyra under tiden fram till dess att avstyckning och investeringarna är klara, går hyran att betrakta som avbetalning på köpeskillingen juridiskt sett?
Lawline svarar
Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!
Fast egendom delas upp i så kallade fastigheter. Fast egendom är jord, alltså mark. Byggnader, ledningar, stängsel etc är så kallade fastighetstillbehör. Om en fastighetsägare säljer en byggnad (till exempel en villa eller ett garage) men behåller marken så säljs inte fastigheten. Man kan alltså sälja en byggnad och arrendera (ungefär som att hyra ut) marken som byggnaden står på. Då har man inte sålt fastigheten, ingen avstyckning behöver göras.
Jag tolkar din beskrivning som att du även ska köpa marken som garaget står på, så att det verkligen är fastigheten du ska köpa och inte bara garaget. Mitt svar är därför baserat på detta antagande. Jag vill bara förtydliga att det inte är garaget som kommer att avstyckas från resten av fastigheten, utan marken som garaget står på.
Avstyckning är en fastighetsbildningsåtgärd som regleras i 10 kap Fastighetsbildningslagen (FBL) och det är fastighetsägaren som ansöker om detta. För att bli godkänd måste avstyckningen uppfylla vissa lämplighets- och planvillkor som framgår av 3 kap. 1 § FBL. Exempel på sådana villkor är att avstyckningslotten har tillgång till nödvändiga vägar och ska användas för ett ändamål som är lämpligt för avstyckningslottens utformning etc. En del av lämplighetsbedömningen även är att den "nya" fastigheten ska ha tillgång till vatten, avlopp och el.
Egentligen behöver ingenting fysiskt avskilja den ena fastigheten från den andra. Alltså, man styckar inte av en fastighet genom att uppföra en mur eller liknande. Avstyckningen är snarare ett beslut av Lantmäteriet och en ändring i deras register. Sedan kan en mur, ett staket eller något annat underlätta så att man ser var ens tomtgräns slutar. Ofta består gränsmarkeringen av någon särskild sten som delvis grävs ner i marken, eller ett litet rör som sticker upp.
Om slussen kommer att gå tvärs över tomtgränsen så måste ni vara överens om det. Det kan vara så att Lantmäteriet finner det olämpligt att göra avstyckningen om slussen går tvärs över den tänkta gränsen; särskilt om den inte går att flytta på eller bygga om. Det finns inget uttryckligt hinder mot det, men det kan alltså påverka lämplighetsbedömningen.
När det gäller fastigheter kan man inte med bindande verkan lova att i framtiden sälja en fastighet. Därför blir det svårt att skriva någon form av köpeavtal eller avbetalningsavtal innan det finns en faktisk fastighet att sälja. Vid köp av fastighet måste dessutom formkraven i 4 kap 1 § Jordabalken (JB) vara uppfyllda för att köpet ska anses vara giltigt. Bland annat måste avtalet vara skriftligt, undertecknat och bevittnat. Köpeskillingen ska även framgå av avtalet.
Ni skulle möjligtvis kunna upprätta ett avtal om att sådant du betalar nu (alltså investeringar och hyra) ska komma dig tillgodo om du i framtiden köper fastigheten. Ni kan också avtala om att det du betalar ska betalas tillbaka till dig om det inte blir något fastighetsköp. Jag rekommenderar dig att ta hjälp av en jurist för att upprätta ett sådant avtal. Om du vill ha hjälp av Lawline juristbyrå får du gärna gå in på lawline.se/boka.
Med vänlig hälsning,
