Kan man bli uppsagd eller vräkt från sin hyresrätt om man bor utomlands större delar av året?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga.
Jag tolkar det som att du undrar över när en hyresvärd har rätt att säga upp ett hyreskontrakt och om ett kontrakt kan sägas upp pga. att man bor utomlands under delar av året. Eftersom din fråga gäller hyra kommer jag hänvisa till jordabalken (JB) som reglerar hyresfrågor. Eftersom du inte nämner att ditt hyresavtal skulle gälla under bestämd tid kommer jag utgå ifrån att ditt hyresavtal gäller under obestämd tid. Du nämner inte heller om du och hyresvärden har avtalat om några särskilda villkor i ditt hyresavtal och därför kommer jag inte kunna kommentera på det.
När har en hyresvärd rätt att säga upp ett hyreskontrakt?
Som hyresvärd har man alltid rätt att säga upp ett hyresavtal på obestämd tid (12 kap. 3 § JB). När en hyresvärd säger upp ett avtal så gäller en uppsägningstid på tre månader (12 kap. 4 § JB). Uppsägningen av kontraktet måste vara skriftlig (12 kap. 8 JB). Detta innebär att en hyresvärd har rätt att säga upp hyreskontraktet. Vid en uppsägning av ett hyreskontrakt har en hyresgäst vanligtvis besittningsskydd. Man har dock inte ett besittningsskydd i dessa fall (12 kap. 45 § JB):
- Om man har hyrt i andrahand i mindre än två års tid.
- Om man hyrt ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och man hyrt detta i mindre än 9 månader
- Om man är inneboende
- Om hyresrätten är förverkad
- Om hyresgästen och hyresvärden avtalat om att man inte har rätt till förlängning av avtalet.
Om hyresgästen har ett besittningsskydd innebär det att hyresgästen har rätt att förlänga sitt hyreskontrakt och få bo kvar i lägenheten. Besittningsskyddet kan brytas i vissa fall, exempelvis om hyresrätten är förverkad eller om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte bör förlängas eller om det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärden hävdar att det inte strider mot god sed och inte är orimligt gentemot hyresgästen att hyresavtalet upphör görs en intresseavvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intresse av lägenheten. Hyresvärden måste även ha ett sakligt skäl för uppsägningen. Sakligt skäl kan vara att hyrevärden vill prioritera en hyresgäst som har ett större behov av lägenheten och som bor där på heltid.
När har en hyresvärd rätt att förverka en hyresrätt?
Som hyresvärd har man även rätt att säga upp ett hyreskontrakt med omedelbar verkan (12 kap. 6 § JB). Detta kallas för ett förverkande av hyresrätten. För att en hyresvärd ska ha rätt att säga upp ett kontrakt med omedelbar verkan krävs dock att hyresgästen har misskött sig genom att exempelvis skada lägenheten, vanvårda den, dröja med att betala hyran, om lägenheten hyrs ut i andrahand utan hyresvärdens samtycke eller om hyresgästen har åsidosatt en avtalsenlig skyldighet som är av synnerlig vikt för hyresvärden mm. (12 kap. 42 § JB). En hyresvärd har endast rätt att säga upp en hyresgäst med omedelbar verkan under speciella omständigheter.
Vad gäller i ditt fall?
Det finns ingen lag som säger att man måste bo ett visst antal dagar i sin hyresrätt för att undvika att få hyresavtalet uppsagt. Din hyresvärd har däremot rätt att säga upp ditt kontrakt med en uppsägningstid på tre månader, då behöver denne informera dig om uppsägningen i god tid och skriftligen. Vid en sådan uppsägning bör du ha ett besittningsskydd som ger dig rätten att förlänga ditt hyreskontrakt. Dock finns en möjlighet att ditt besittningsskydd kan brytas om hyresvärden anser att det inte strider mot god sed i hyresförhållandet och inte är orimligt gentemot dig att hyresförhållandet upphör. Ett sådant fall kan vara att du som hyresgäst inte bor i lägenheten och att hyresvärden därför hävdar att du inte har ett behov av lägenheten. Rättsligt skulle en domstol behöva göra en intresseavvägning mellan ditt intresse av att bo kvar i hyreslägenheten och hyresvärdens intresse av att säga upp dig. Hyresvärden behöver även ha ett sakligt skäl; exempelvis att han behöver lägenheten till en ny hyresgäst som kan bo där på heltid. Eftersom du inte bor i hyresrätten hela tiden så kan i en eventuell intresseavvägning hyresvärdens intresse av att ha en närvarande hyresgäst som kan sköta om hyresrätten väga tyngre än ditt intresse att ha kvar en hyreslägenhet du ibland bor i. Eftersom jag inte vet exakt vad för intresse du har av att fortsätta hyra lägenheten kan jag inte göra en tydlig bedömning av vad som gäller eller hur en domstol skulle bedöma i ditt fall.
Slutligen kan en hyresvärd ha rätt att säga upp ett hyreskontrakt med omedelbar verkan, detta kan endast ske under speciella omständigheter. Om du inte betalar hyran för hyreslägenheten kan det vara en grund för omedelbar uppsägning, eller om du åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som är av intresse för hyresvärden. Av din fråga framgår inte att du inte skulle betala hyra och jag vet inte om ditt hyreskontrakt innehåller villkor på att du måste bo i lägenheten.
Vad kan du göra nu?
Det finns ingen lag som innebär att du måste bo ett visst antal dagar i hyresrätten för att hyresvärden inte ska kunna säga upp den. Jag anser att det inte finns någon grund för din hyresvärd att omedelbart säga upp ditt avtal. Hyresvärden har rätt säga upp ditt hyresavtal med 3 månaders uppsägningstid men du har ett besittningsskydd och har därför rätt till att förlänga hyresavtalet. För att bryta ditt besittningsskydd måste hyresvärden ha ett sakligt skäl och en intresseavvägning kommer att göras för att avgöra om du i egenskap av hyresgäst eller hyresvärden har det mest skyddsvärda intresset. Jag kan inte avgöra hur en domstol skulle bedöma i en intresseavvägning. Om din hyresvärd skulle säga upp ditt hyreskontrakt med omedelbar verkan råder jag dig att ta kontakt med hyresnämnden då hyresvärden sannolikt inte har en laglig grund för uppsägningen. Du kan även kontakta hyresnämnden om hyresvärden säger upp ditt hyresavtal och hävdar att du inte har besittningsskydd, då kommer en intresseavvägning göras mellan er och kan resultera i att du antingen får kontraktet förlängt eller att besittningsskyddet anses brutet.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänligen,
