Kan KFM utmäta mitt hus? Vad gör det för skillnad att jag har en sambo och att fastigheten således möjligtvis utgör samboegendom, samt att hon kanske har dold samäganderätt till den?

2019-06-23 i Utmätning
FRÅGA
Kan kronofogden ta huset för mina skulder trots att jag är sambo med en kvinna som inte står med som ägare. Vad händer med min sambo, hon har ju rätt till hälften av tillgångarna om jag förstått saken rätt och hon blir ju bostadslös precis som jag. Vi har levt ihop i mer än 20 år ända sedan jag köpte huset. Om huset säljes på auktion vad får hon då för ersättning. Hon är 80 år och sjuklig och klarar inte en natt på en parksoffa. Är själv handikappad och kan inte klara en flytt.
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag förstår det som att du befarar att kronofogdemyndigheten (KFM) kan komma att utmäta och på offentlig auktion sälja ert hus, som jag förmodar är en fastighet. Denna fråga, huruvida fastigheten kan utmätas och vad som ska hända med pengarna regleras främst i utsökningsbalken (UB) medan frågan om huruvida din sambo (utan att ni bryter upp) har rätt till en del av huset alternativt pengar från dess försäljning är något som reglerats i praxis.

Jag kommer att dela upp mitt svar på så sätt att jag först redogör för möjligheterna för KFM att utmäta och sälja er fastighet. Därefter kommer jag att gå in på frågan om huruvida din sambo kan ha ett äganderättsanspråk på fastigheten genom så kallad dold samäganderätt.

Utmätning av fastighet
Generellt
Först och främst krävs, för att utmätning ska kunna ske, att borgenären har en så kallad exekutionstitel. Borgenär är den som du är skyldig pengar, medan du, som är skyldig pengar, kallas för gäldenär. Med exekutionstitel menas att borgenären på något sätt har utverkat en rätt att ansöka om utmätning av din egendom. Detta kan bland annat vara att borgenären har fått beslutat i dom eller förlikning att borgenären ska ha rätt till utmätning av din egendom eller om KFM beslutat det i ett ärende om betalningsföreläggande (se 3:1 UB).

När en exekutionstitel utverkats av borgenären kan denna ansöka om utmätning av din egendom för att få betalt för sin fordran (alltså skulden) (4:1 UB). Jag misstänker att er fastighet är belånad och att den som kan komma att ansöka om utmätning av den är exempelvis en bank som har panträtt i er fastighet. Detta innebär att banken i så fall, i första hand, framför annan egendom som du kan tänkas ha, ska söka utmätning av er fastighet, eftersom det är i den som deras panträtt gäller (4:4 UB).

Om en borgenär ansöker om utmätning av din egendom men inte har någon särskild säkerhetsrätt, såsom panträtt i fastigheten eller annat, ska i första hand utmätning ske av sådan egendom som kan användas till skuldens betalning med minsta kostnad, förlust eller annan olägenhet för dig (4:3 andra stycket UB). Detta innebär att utmätning får ske av din fastighet antingen om borgenären har säkerhetsrätt (såsom panträtt) i den, eller om det är det minst olämpliga kvarvarande alternativet med hänsyn till din situation.

Om fastigheten säljs ska borgenären få betalt för sin fordran från pengarna som inflyter från försäljningen. Om det därefter finns kvar pengar från försäljningen ska detta gå till dig som gäldenär.

Dessa är alltså de generella utgångspunkterna. Nu kommer jag att gå in mer specifikt på din situation och behandla frågorna om huruvida din fastighet kan undantas från utmätning och om din sambo kan ha samäganderätt till den och vad det då skulle ha för betydelse.

Kan din fastighet undantas från utmätning?
I utsökningsbalken finns vissa regler (i 5 kap) om undantag av egendom från utmätning. Däri uppräknas viss typ av egendom som ska undantas från utmätning samt vissa situationer då egendom kan undantas från utmätning därför att vissa förutsättningar är uppfyllda som till exempel gör det orimligt att utmäta en viss egendom. Jag kommer i det följande att kortfattat gå igenom en del av den prövning som måste göras och sådana hänsyn som måste tas som kan leda till att er fastighet trots allt inte får utmätas.

Som utgångspunkt gäller regeln i 4:3 UB som jag kortfattat gått igenom ovan. Den stadgar "utmätningsordningen" på så sätt att egendom endast får utmätas om det är försvarligt med hänsyn till att ett användbart överskott kan förväntas av försäljningen, som då kan gå till borgenärerna. Dessutom stadgas att man först ska utmäta sådan egendom som kan användas till skuldens betalning med minsta kostnad, förlust eller annan olägenhet för dig som gäldenär. Notera dock att denna sista mening inte gäller om borgenären har panträtt i din fastighet. I så fall får den utmätas även om det finns annan lämpligare egendom att utmäta, och "utmätningsordningen" behöver då inte följas.

Förutom bedömningen enligt den nyss nämnda regeln ska också en proportionalitetsbedömning göras. Detta följer bland annat av en dom av Europadomstolen 2013 (Rousk mot Sverige) som enligt KFM anses ha följande innebörd för proportionalitetsbedömningen vid utmätning.

Principen innebär att en åtgärd, exempelvis en utmätning, inte får vara mer ingripande, omfattande eller varaktig än att den står i proportion till vad som kan vinnas med åtgärden. KFM måste inför varje utmätning väga det intrång utmätningen innebär för gäldenären mot skälen för åtgärden, dvs. göra en proportionalitetsbedömning. Ju större ingrepp som KFM:s åtgärd medför för gäldenären, desto större krav måste ställas på myndighetens utredning av frågan om proportionalitet. Vid tillämpning av proportionalitetsprincipen måste KFM exempelvis bedöma om egendomens ekonomiska värde är oproportionerligt i förhållande till skulden eller den del av skulden som förväntas bli betald genom utmätningen. Avser utmätningen t.ex. en fastighet som utgör gäldenärens bostad måste KFM också göra en avvägning mellan gäldenärens rätt till sitt och sin familjs hem och borgenärens rätt till betalning.

Ovanstående stycke är parafraserat från KFM:s handbok om utmätning, som finns tillgänglig online. Om du är intresserad av att läsa mer om proportionalitetsbedömningen så att du kan göra en egen bedömning i förhållande till just din situation, finns en utförligare beskrivning i detta nyss länkade dokument på sida 104 och framåt.

Det finns alltså vissa grundläggande, minimiskydd, för dig som gäldenär och din familj. Utmätning får inte ske med vilka konsekvenser som helst, och det är som sagt flera olika hänsyn som måste tas innan en utmätning kan anses rättfärdigad och tillåten.

I det följande ska jag gå igenom huruvida det finns en möjlighet att din sambo är samägare till din fastighet, och vad det i så fall kan ha för betydelse för frågan om utmätning.

Kan din sambo göra något äganderättsanspråk på fastigheten och vad skulle det i så fall innebär

Utmätning av fastigheten då annan ägare finns
Du har bland annat väckt frågan om huruvida din fastighet kan utmätas trots att den potentiellt finns en andra samägare, din sambo. Det bör poängteras att det utmätning hindras inte totalt av att det finns en annan ägare av fastigheten. Det blir så istället din andel av fastigheten som utmäts för dina skulder. Om vi säger att din andel är 50% av fastigheten kan då hela den andelen utmätas, varefter hela fastigheten kan säljas på offentlig auktion. Detta följer av 8:8 UB, och innebär alltså att om ni äger 50% var av fastigheten kan den ändå utmätas för dina skulder. Dock kommer sannolikt inte hela summan kunna användas som inflyter av försäljningen. Detta beror dock på till vilket värde fastigheten är pantsatt. Om den inte är pantsatt kommer endast 50% att kunna användas för betalning av dina skulder, medan de resterande 50% går till din sambo i egenskap av ägare av halva fastigheten.

Att din sambo äger en andel i fastigheten skyddar den alltså inte från utmätning från dina skulder, så länge som du äger en del av den. Däremot kan det göra att KFM anser det mindre lämpligt att utmäta fastigheten, eftersom då sannolikt inte hela fastighetens värde kan användas för att betala dina skulder (beroende på hur stor andel hon anses äga som dold samägare och till hur stort värde fastigheten är pantsatt). Det finns därför ändå fördelar för er om din sambo är delägare till fastigheten. Därför kommer jag att i det följande gå igenom den möjligheten som finns att din sambo är delägare i fastigheten.

Sambolagen
Vid detta lag vill jag kort kommentera sambolagen och dess regler om så kallad samboegendom. Sambolagens regler om samboegendom och bodelning är relevanta vid uppbrott av ett samboförhållande. Samboegendom som endast ägs av ena sambon kan vid ett uppbrott antingen behöva överföras eller ägas med samäganderätt genom bodelning. I detta fall har dock inget uppbrott skett och då heller ingen bodelning. Det finns därför inget sätt för din sambo att grunda ett äganderättsanspråk på fastigheten med användande av sambolagen. Att viss egendom utgör samboegendom innebär alltså inte att den ägs av båda, utan det innebär endast att båda kan göra anspråk på den i en bodelning efter ett uppbrott. Därför kan vi i övrigt lämna sambolagen vid besvarandet av denna fråga.

Dold samäganderätt
Det finns dock ett särskilt sätt för bland annat sambor att grunda ett äganderättsanspråk på fastigheter utan att det rör sig om bodelning. I praxis har nämligen utvecklats en princip som kallas för dold samäganderätt. Vad principen innebär är att om vissa villkor är uppfyllda, kan en sambo som inte står som lagfaren ägare (och alltså är "dold") ändå anses vara ägare till fastigheten. Principen kommer främst från rättsfallet NJA 1980 s. 705, och har sedan utvecklats i flera rättsfall under de därefter följande åren. Principen innebär att det uppställs tre kriterier, som ger en möjlighet för en sambo som inte står med som ägare (dold ägare) att bli en öppen ägare. De tre kriterierna är följande:

1. egendomen köps för gemensamt bruk,
2. den dolda ägaren har bidragit till köpet ekonomiskt, och
3. parternas avsikt var att äga egendomen tillsammans.

Det fungerar dock så att endast de två första kriterierna behöver vara uppfyllda, för att det tredje kriteriet ska anses automatiskt uppfyllt.

Kort sagt innebär principen att din sambo som utgångspunkt anses ha samäganderätt till fastigheten om (i) den köpts för gemensamt bruk och (ii) din sambo bidragit ekonomiskt till köpet. Det bör nämnas att fastigheten kan anses köpt för gemensamt bruk antingen om den köpts under ert samboförhållande med avsikten att ni skulle bo där tillsammans, eller precis innan ni inlett ert samboförhållande med avsikt att ni skulle bo där tillsammans. Det kan alltså vara ert första gemensamma boende och ändå uppfylla det första kriteriet.

Om dold samäganderätt anses föreligga är utgångspunkten att ni äger hälften var av fastigheten såvida det inte finns något som talar för en annan fördelning av andelarna (se 1 § samäganderättslagen).

Min rekommendation är att ni bör göra en egen bedömning av huruvida det kan föreligga dold samäganderätt. Om ni misstänker att så kan vara fallet bör ni använda detta som en invändning om KFM vill utmäta hela fastigheten för endast dina skulder. I så fall ska alltså endast din andel kunna användas för att betala dina skulder, även om hela fastigheten fortfarande kan säljas på offentlig auktion.

Sammanfattning och handlingsråd
Avslutningsvis kan alltså konstateras att det finns vissa minimiskydd för dig som gäldenär. Utmätningen måste först och främst vara försvarlig med hänsyn till beloppet som kan förväntas inflyta för användande till betalning av skulden. Om din sambo visar sig ha dold samäganderätt blir det beloppet sannolikt mindre som kan användas för betalning för dina skulder, och argumentet för utmätning blir således svagare.

Dessutom ska utmätning alltid föregås av en proportionalitetsbedömning. Ju större ingripande utmätningen utgör, desto mer utförlig måste proportionalitetsbedömningen vara, och både dina och din sambos skydd för era mänskliga rättigheter måste vägas in.

I detta fall har jag ingen information om i vilken situation ni befinner er i, och om er fastighet alltså blivit utmätt eller löper verklig risk för att bli det. Min rekommendation är i varje fall att ni utreder frågan om huruvida din sambo kan ha dold samäganderätt till fastigheten. Om KFM bestämmer sig för att inleda ett ärende om utmätning bör ni invända med att det inte är försvarligt med hänsyn till de saker jag nämnt, såsom att beloppet som skulle inflyta möjligtvis inte är tillräckligt högt för att rättfärdiga utmätning, samt att det är helt oproportionerligt att utmäta er fastighet med hänsyn till era personliga förhållanden.

Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.

Med vänlig hälsning,

Joel Herrault
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Utmätning (405)
2019-11-28 Kan man som bosatt i Sverige undkomma kronofogden genom att jobba utomlands?
2019-11-21 Utmätning av bil som tillhör tredje man
2019-11-12 Kan KFM utmäta min bil för min pojkväns skulder om bilen står parkerad hos honom?
2019-10-27 Kan fruns besparingar utmätas för mannens skulder?

Alla besvarade frågor (75564)