Kan jag som dödsbodelägare tvingas till att vara delägare i en bostad?
Kan min bror tvinga mig att vara delägare till en fastighet efter vår mammas bortgång? Han vill inte sälja utan köpa ut mig men vi kommer inte överens om hur vi ska gå tillväga för att fastställa ett rimligt marknadsvärde. Vad gäller enligt lagen när dödbodelägare inte kan enas?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Reglerna om arv finns i Ärvdabalken (ÄB). I lagen regleras även vad som gäller om ni som dödsbodelägare inte är överens. En sista utväg är dock att ni kommer att tillskiftas vars en del i fastigheten och att ni sedan kan använda er om samäganderättslagen (SamägL) för att framtvinga en försäljning.
Ni kan begära en boutredningsman
Både du och din bror är dödsbodelägare (18 kap. 1 § ÄB). Huvudregeln är att alla dödsbodelägare ska vara överens om åtgärder rörande dödsboets förvaltning. Dock kan varje dödsbodelägare hos tingsrätten ansöka om att en boutredningsman ska överta förvaltningen (19 kap. 1 § ÄB). Boutredningsmannen ska då istället för dödsbodelägarna förvalta och företräda boet (19 kap. 11-12 § ÄB). När det gäller fast egendom får boutredningsmannen inte sälja den utan skriftligt samtycke från alla dödsbodelägare (19 kap. 13 § ÄB).
I ert fall, om ni inte kan komma överens, är en boutredningsman eventuellt ett alternativ. Eftersom att ni tvistar om just vad som är ett rimligt marknadsvärde kan det vara en god idé med en tredje part som kan hjälpa er att komma fram till vad som är ett rimligt marknadspris. Kan ni inte enas kan följden till sist bli att boutredningsmannen måste skifta ut andelar i fastigheten till dödsbodelägarna. I mitt svar utgår jag från att det endast är du och din bror det handlar om, och finns det inget testamente kommer ni då att erhålla 1/2 av fastigheten var.
Du kan framtvinga en försäljning av samägd fastighet
Har ni tillskiftats halva fastigheten var är ni samägare till den och samäganderättslagen är tillämplig. Som delägare kan du kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andra delägaren, din bror, kan normalt inte förhindra försäljningen. Undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Under auktionen gäller att om samtliga delägare är närvarande och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller deras beslut (12 § första stycket SamägL). Är delägarna däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). I ert fall kan din bror kan lägga bud på fastigheten under auktionen och på så vis köpa ut dig.
Försäljning på offentlig auktion är något som inte ska underskattas då det i slutändan visar vad det verkliga marknadspriset är. Du måste dock ha i åtanke att det inte bara är du och din bror som vid en sådan auktion har möjlighet att bjuda på fastigheten, utan även andra intressenter. Det kan således sluta med att någon bjuder mer än vad din bror har råd med. Kvittar det däremot dig vem som slutligen äger fastigheten och du vill ha betalt utifrån marknadspriset är det ett alternativ. Tänk dock på att när rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). Den som utses till god man för uppdrag som dessa är i regel en advokat. De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). Äger du t.ex. 1/2 fastigheten i nuläget, ska du betala hälften av kostnaderna som uppkommer.
Mitt råd till dig är att i första hand försöka enas med din bror. Även om det rent juridiskt finns vägar för att framtvinga en försäljning är det ofta mycket känslor och familjeband som man bör beakta i situationer som din. Mitt förslag är att ni försöker komma fram till ett marknadspris ni båda blir nöjda med. Som måttstock kan du ha att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet. Därför kan du använda taxeringsvärdet för att beräkna ett ungefärligt marknadsvärde. Du får dock ta i beaktande att taxeringsvärdet i vissa fall kan vara missvisande och att en värdering kan vara ett mer rättvisande alternativ. Förslagsvis låter du en eller två fastighetsmäklare värdera fastigheten, då kan ni ha värderingen som riktmärke för köpeskillingen. Exempelvis kan du använda en mäklare och din bror en annan, för att få en så rättvis bild som möjligt av vad marknadsvärdet är.
Kan ni inte komma överens är alternativet att begära en boutredningsman och försöka komma överens den vägen. Kan ni inte komma överens kan det dock hända att ni tillskiftas halva fastigheten var och att du, som du beskriver det i frågan, blir "tvingad att vara delägare". Är du öppen för alternativet att framtvinga en försäljning av fastigheten på offentlig auktion kan du i princip bortse från att begära en boutredningsman och erhålla halva fastigheten direkt. Du kan sedan begära att den säljs på offentlit auktion. På så vis sparar du in de kostnader en boutredningsman kostar. Tänk dock på att samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att det kan avtalas om att den inte ska gälla. Avtalar du med din bror om det försvinner möjligheten att framtvinga försäljning.
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänligen,
