Kan jag hyra ut rum i min bostadsrätt till inneboende via Airbnb utan styrelsens godkännande?
Hej Lawline,
Jag har en bostadsrättslägenhet med 5 rum. Ett rum har använts som gästrum och för tillfälliga inneboende via Airbnb. De inneboende har aldrig bott självständigt i lägenheten. Jag har haft koll, Nu hävdar vissa i styrelsen att de har fått klagomål på att det är spring av okända människor i trappan och revisorn i brf har ringt mig och förklarat att om jag inte upphör med att ha inneboende kommer brf att avhysa mig.
Jag har då bett hyresnämnden att ta upp fallet, men styrelsen avböjde detta, varvid inget hände. Vad kan jag göra ? Jag tror jag har rätt att ha inneboende i rummet åtminstone 2 dagar i månaden och funderar nu på att låta tingsrätten pröva fallet.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
I din fråga så är det bostadsrättslagen (BRL) som är den relevanta lagstiftningen samt din förenings stadgar.
Får man ha en inneboende i sin bostadsrätt utan styrelsens godkännande? 7 kap. 8§ BRL
Som utgångspunkt så krävs inget tillstånd från styrelsen för att ha en inneboende i din bostadsrätt, så länge detta inte medför men för föreningen eller dess andra medlemmar (7 kap. 8§ BRL). Utan det är vid andrahandsuthyrning som det enligt huvudregeln krävs godkännande från styrelsen i din bostadsrättsförening (7 kap. 10§ BRL).
Därmed är det som huvudregel tillåtet för dig att ha inneboende i din bostadsrätt, även om du inte har styrelsens godkännande.
Vart går gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning? 7 kap. 10§ BRL
Gränsen mellan att ha en inneboende eller att anses hyra ut sin bostad i andrahand är inte glasklar och det kan i vissa fall vara svårt att själv avgöra vilket av de två alternativen som är rätt för ens egna situation.
Det som är avgörande för bedömningen är huruvida den du hyr ut till anses ha tillgång till lägenheten självständigt. Vilket innebär att även om du bara hyr ut ett rum till någon, men du själv lämnar lägenheten och bor någon annanstans under tiden, så kan det räknas som andrahandsuthyrning. För då riskerar du att de anses som att hyresgästen har självständig tillgång/kontroll över lägenheten. Gällande detta spelar det därmed ingen roll att hyresgästen enligt ert avtal enbart hyr ett av rummen. Därmed är det i ditt fall mycket viktigt att du själv bor kvar i lägenheten och anses ha kontrollen över den medan du hyr ut till inneboende på detta vis.
Det finns dock fall där uthyraren inte har bott i lägenheten samtidigt som sin inneboende, men det ändå har räknats som inneboende och inte andrahandsuthyrning. Då har det varit så att uthyraren har tillgång till lägenheten när den vill under tiden som den inneboende bor där, samt att uthyraren faktiskt har utnyttjat det och varit där vissa dagar. Då får det inte heller vara så att du som uthyrare måste meddela din hyresgäst innan du dyker upp, utan du ska självständigt styra över hur du kommer och går. Det innebär att det i dessa fall är en fin linje mellan andrahandsuthyrning och inneboende, vilket gör att det i ditt fall inte går att med säkerhet säga hur en eventuell tvist skulle avgöras. Vilket leder till att jag rekommenderar stor försiktighet gällande den typen av arrangemang.
Som exempel på det jag beskrivit kan man se på fallen NJA 2011 s.241 I och II. I det första fallet så hyrde bostadsrättsinnehavaren ut sin bostadsrätt, men hade undantagit ett rum från uthyrningen. Hen hade dock inte haft tillgång till sin bostadsrätt på annat sätt än att hens sambo besökt lägenheten någon gång i månaden. Vid varje besök hade dock sambon meddelat hyresgästen först. I det fallet ansåg då Högsta domstolen att det inte räknades som inneboende, utan som andrahandsuthyrning- för vilken det krävs godkännande av styrelsen. Medan i det andra fallet så övernattade bostadsrättsinnehavaren i sin bostad ett par gånger i månaden, samt besökte den ett par gånger i veckan. Hen fick även sin post till bostaden. I de fallet ansåg då Högsta domstolen att det var en inneboende i och med att hyresgästen inte hade rätt att nyttja bostaden självständigt.
Finns det någon begränsning i din rätt att ha inneboende?
I din fråga så nämner du att du tror dig ha rätt till att ha inneboende åtminstone två dagar i månaden. Vad det gäller dagarna så finns det ingen begränsning i din rätt att ha inneboende. Utan den begränsning som finns ligger i att din inneboende inte får tillföra föreningen eller någon annan medlem men (7 kap. 8§ BRL).
Viktigt för dig att veta är också att det är du som har ansvaret för hur lägenheten brukas av din inneboende. Vilket innebär att om din inneboende använder lägenheten på ett sådant sätt som till exempel stör grannarna så kan det ligga dig till last, eftersom den inneboende är ditt ansvar (7 kap. 12 § BRL).
Vad innebär det att den inneboende inte får tillföra men till föreningen eller dess andra medlemmar? 7 kap. 8-9 §§ BRL
Som jag nämnt ovan så får du ha inneboende i din lägenhet med begränsningen att det inte får medföra men för föreningen eller dess andra medlemmar (7 kap. 8§ BRL). Utöver detta finns även en regel om att du inte får bruka din lägenhet på ett sådant sätt att de andra som bor i omgivningen utsätts för störningar (7 kap. 9§ BRL).
Vad exakt som är men eller störning är inte fastslaget, utan det sker en bedömning från fall till fall. Däremot är det viktigt för dig att tänka på att om din/dina inneboende stör eller skapar men för föreningen eller de andra boende så är det dig det drabbar och kan innebära att den eller de inte får bo kvar. Samt om du inte rättar dig efter den varning som styrelsen är skyldig att ge dig, så riskerar även du att bli av med bostaden slutligen (7 kap. 20§ BRL).
Ett exempel på vad som kan vara störande kan till exempel vara onormalt höga ljudnivåer under tider som är opassande eller under för lång tid. Där kan dock tas upp att en bostadsrättsinnehavare som spelade piano två timmar om dagen varje vardag (utom fredagar) 17-19:30 och två till fyra timmar om dagen varje helg inte ansågs ha stört grannarna tillräckligt mycket för att hens rätt till bostaden skulle anses förverkad.
I ditt fall kan det dock finnas en risk att det anses störa grannarna om du ofta byter inneboende och att varje skild inneboende bor hos dig endast en kort period. Det finns nämligen en risk att detta liknas vid en hotellverksamhet istället för som bostad, vilket innebär att du vid de fall det bedöms vara en hotellverksamhet använder bostaden på ett otillåtet sätt. Det är dock omöjligt för mig att ge ett säkert svår på hur domstolen skulle döma i ditt fall, då rättsläget är oklart gällande frågan. Däremot så finns det en risk att de anser att sättet du har inneboende på medför men för föreningen eller de andra medlemmarna, alternativt utgör ett störningsmoment.
Det åligger dock styrelsen att bevisa att det som dem påstår stämmer, så om detta går vidare till en domstolsförhandling så är det styrelsen som har bevisbördan.
Hur kan tvisten lösas?
Mitt första råd till dig gällande detta är givetvis att i första hand försöka kommunicera med styrelsen och tillsammans komma överens om en lösning. Det skulle underlätta för alla parter om ni slapp dra detta till hyresnämnden eller tingsrätten. Om du inte redan har testat detta så föreslår jag därmed att du testar att prata med styrelsen och förklara att så som du ser på det är det inneboende du har, vilket är tillåtet utan deras godkännande. Om det ändå inte godtar din förklaring så bör du be om att avgöra frågan hos hyresnämnden, då dem avgör frågor rörande andrahandsuthyrning, samt att det förfarandet är gratis för er.
Gällande att du velat få ärendet prövat hos hyresnämnden så låter det märkligt att styrelsen avböjde det och inget hände. Det är nämligen så att om du har ansökt till hyresnämnden om att få tvisten löst så ska de antingen be dig om mer information om det behövs eller skicka din ansökan till motparten- i detta fallet styrelsen. Sedan ska de försöka få er att komma överens om en lösning och om det inte går så ska hyresnämnden kalla er för ett sammanträde för att där avgöra tvisten. Därmed låter det som att någonting kanske har missförståtts gällande detta. Vi kan prata mer om det i ditt uppföljande samtal som du har betalt för.
När det kommer till tingsrätten så är det den instans som prövar de ärenden gällande bostadsrätter som hyresnämnden inte tar upp. Vilket gör att om hyresnämnden inte kan ta upp ditt fall så kan du vända dig till tingsrätten med en stämningsansökan. En process i tingsrätten kan dock vara mycket kostsam, utdragen och tidskrävande. Där riskerar du även att behöva betala din motståndares kostnader för processen om du förlorar, vilket kan bli mycket dyrt. Därmed är det inget jag rekommenderar om du inte känner att du verkligen har råd med att eventuellt behöva stå för både dina egna, samt motståndarens kostnader vid en eventuell förlust. Du kan dock kolla med din hemförsäkring om det ingår rättsskydd i den och om en sådan här tvist i sådana fall täcks av den. Utöver det så rekommenderar jag dig starkt att anlita ett juridiskt ombud om du ska processa i tingsrätten, då det kan vara en mycket svår process att ta sig igenom på ett bra sätt utan fullgoda juridiska kunskaper i ämnet samt processföring.
Du kan även vända dig till bostadsrättsnämnden för att få ett yttrande om ditt ärende, vilket kostar ca 1000 kr. De ger dig då en opartisk bedömning av ditt ärende och berättar hur de anser att tvisten bör lösas.
Gällande föreningen stadgar
Du som bostadsrättsinnehavare måste även följa din förenings stadgar. I detta fallet vet jag dock inte vad som står i era stadgar, varav jag ej kan uttala mig om något som berör dem.
Vad är det värsta som kan hända?
Om du anses hyra ut i andrahand utan tillstånd eller att du bedriver hotellverksamhet som du inte får göra, då kan du anses ha förverkat din rätt till bostaden om du inte upphör (7 kap. 20§ BRL). Om det räknas som andrahandsuthyrning kan du dock ansöka om att få den godkänd och får du det så kan du givetvis fortsätta. Ifall styrelsen inte godkänner uthyrningen så kan du ansöka om att hyresnämnden ska godkänna den, det enda som krävs är att du har ett skäl, samt att bostadsrättföreningen inte har en befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11§ BRL).
Bedömningen i ditt fall:
Som utgångspunkt har du som jag tidigare nämnt rätt att ha inneboende i din bostad. Däremot så finns det en risk att den form av inneboende som du har, där du byter inneboende ofta och de endast bort där en kort period kan anses som hotellverksamhet, vilket inte är tillåtet att bedriva i din bostad. Det finns även en risk för att om det inte anses som hotellverksamhet så kan det ändå anses medföra men för styrelsen eller dess andra medlemmar, alternativt vara störande för grannarna. Det beror på att det till exempel kan anses vara onödigt mycket springande i trapphuset av olika nya personer. Det finns dock en möjlighet att det skulle anses vara en helt lagenlig inneboende situation. Jag kan inte ge dig ett helt säkert svar på hur hyresnämnden eller eventuellt tingsrätten skulle döma i ditt fall, jag kan endast lyfta de punkter jag anser är viktiga för dig att veta om och fundera kring. Vilket jag gjort i ovandelen av svaret och dessa kan vi även gå igenom muntligen i vårt uppföljande samtal om du vill.
Mina rekommendationer till dig:
-Försök att gemensamt med styrelsen lösa tvisten och komma överens om en lösning som ni båda känner er nöjda med
-Om det inte går så ansök på nytt om att få ärendet prövat av hyresnämnden (beroende på vad anledningen var att prövningen inte kom till stånd sist, vi pratar om det i samtalet), det kan du göra här
-Om hyresnämnden inte kan ta upp ditt ärende så ansök om stämning vid tingsrätten, dock endast om du känner att du har en ekonomi som tillåter en så dyr process eller om du har en försäkring som täcker det. Här finns information om stämningsansökan.
-Alternativt rätta dig efter styrelsens anmodan om att sluta ha olika inneboende på detta sätt
-Om det anses som andrahandsuthyrning så ansök om tillstånd för denna
Jag hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor!
Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför att ringa dig imorgon ca 15:30 på dolt telefonnummer. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på elin.englund@lawline.se. Du kan även kontakta mig på denna mejl om du önskar hjälp av en av våra jurister att gå igenom ditt ärende. Då kan du få vidare kontakt samt en offert för detta.
Med vänlig hälsning,
