KAN JAG FÖRLORA MIN HYRESRÄTT FÖR ATT JAG ÄR SEN MED HYRAN?
Hejsan jag är sen med lite mer än halva hyran jag hra meddelat att hyresvärden får resterande senast den 26 samma månad el om min väninna hinner få in pengar innan dess då får han in dom kanske denna el nästa vecka så jag kommer alltså back i 25 dagar vill säga. Kan hyresvärden kräva vräkning på dessa dagar när han vet att han får in restrerande om ja nu är det 23 dagar kvar. Här är sådan brister i lägenheten o miljö o hälso hittade ngr som va under kritik varav vattnet var det ena o mest alarmerande så dom skickade det vidare. Viket har gjort hyresvärden skit arg! O han vill att jag ska flytta bara det hela byggnaden är under all kritik så även källaren o fasaden skulle dom gå vidare med.. jag betalar oxå en hyra mycket mer än dom andra som bor i en 4a i detta huset.. o med stor skillnad 8700 för en 4a på två våningar o min hyra på en plan dock med balkonger om det räknas i hyran o jag betalar 11614. Vet att jag godkänt det sj men inte visste jag att denna hyran va så pass dyr jämfört med det andras. Bott här i 2 år o det regnar in sen innan dom sj köpte huset för 4-5 år sedan el vad det va så dom har vetat om felen sj hela tiden. O som sagt miljö o hälso hittade ngr fel o förhöjda plättar i lägengeten samt källaren. Kan jag kräva ngt tillbaka? Vattentemperaturen låg på 45 o vi ska alltså inte bada alls el duscha long tid utan in o ut för risken av legionella tex
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag förstår det som att du vill veta tre saker: om din hyresvärd får säga upp hyresavtalet med dig för att du betalar hyran drygt en månad sent, om du har rätt att kräva något från din hyresvärd på grund av att lägenheten du hyr är i dåligt skick och slutligen om du har rätt att få tillbaka en del av hyran på grund av att hyran varit för hög.
Då din fråga rör ett hyresförhållande kommer jag i mitt svar utgå från kapitel 12 i jordabalken (JB), ibland kallad hyreslagen.
Allmänt om uppsägning av hyreskontrakt
Inom hyresförhållanden brukar man skilja på vanliga uppsägningar och förverkningar. Skillnaden är att man vid vanliga uppsägningar i normala fall har rätt till förlängning av avtalet (s. k besittningsskydd), vilket framgår av 12 kap. 46 § JB. Är hyresrätten däremot förverkad har man inget besittningsskydd och därför inte någon rätt till förlängning av avtalet, vilket framgår av 12 kap. 46 § 1 st. p. 1 JB.
De olika grunderna för förverkande av en hyresrätt framgår av 12 kap. 42 § p. 1–12 JB, och brukar kallas förverkansgrunder. Av 12 kap. 42 § p. 1 framgår att hyresrätten är förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyra mer än en vecka efter förfallodagen.
Får hyresvärden säga upp ditt kontrakt?
Eftersom du skriver att du 25 dagar sen med hyran, blir 12 kap. 42 § p. 1 tillämplig, vilket innebär att hyresrätten kan förklaras förverkad av din hyresvärd utan att du har rätt till förlängning av hyreskontraktet. Din hyresvärd har alltså rätt att säga upp ditt hyresavtal.
Kan man ha rätt till skadestånd och/eller lägre hyra om hyresrätten är i dåligt skick?
Av 12 kap. 9 § JB följer att en hyresvärd på tillträdesdagen ska hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, något som enligt 12 kap. 15 § JB även gäller under hyrestiden. Om hyresvärden inte gör detta har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran och ersättning för skada (om inte hyresvärden lyckas visa att bristen inte beror på hens försummelse), vilket framgår av 12 kap. 16 § p. 2–3 JB som hänvisar till 12 kap. 10–12 §§ JB.
Har du rätt till skadestånd och/eller lägre hyra?
Bristerna du beskriver låter som ganska omfattande. Jag anser därför att ni borde ha rätt till nedsättning av hyran och eventuellt skadestånd, eftersom det låter som att er hyresvärd brustit i sina skyldigheter gentemot er.
Rätt till återbetalning av oskälig hyra
Rätten att få hyra återbetald på grund av att den är oskälig beror på om du hyr lägenheten i första eller andra hand.
Det saknas möjlighet att återkräva oskälig hyra från en hyresvärd om man hyr i första hand. Däremot finns möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § JB, vilket även gäller för hyran. Denna ändring gäller dock bara framöver.
Om lägenheten däremot hyrs i andra hand kan man ha rätt att återkräva oskälig hyra, enligt 12 kap. 55 e § 8 st. JB. Att liknande lägenheter hyrs ut av värden till en lägre hyra kan användas som bevisunderlag för att hyran är oskälig.
Har du rätt till återbetalning av hyran, eftersom den är så hög?
Det beror alltså på om du hyr i första eller andra hand. Hyr du i första hand har du inte rätt att få hyra återbetald, utan bara att få hyran sänkt i framtiden. Hyr du däremot i andra hand kan du ha rätt att få hyra återbetald.
Slutsats och rekommendation
Utifrån den informationen du delat med dig av menar jag att du borde ha rätt till ersättning och/eller nedsättning av hyran, men hyresvärden har fortfarande rätt att säga upp hyreskontraktet, eftersom du är sen med hyran. Om du hyr i andra hand har du rätt att kräva att den delen av hyran som är oskälig återbetalas, men om du hyr i första hand kan du bara få till stånd en ändring som gäller framöver, efter beslut av hyresnämnden.
Jag rekommenderar dig dock i första hand att prata med din hyresvärd, och se om ni kan komma överens om en lösning som fungerar för båda.
Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att skicka in en till eller boka tid hos oss för rådgivning!
Med vänliga hälsningar,
