Kan hyresvärden säga upp ett hyresavtal p.g.a. att grannarna är rädda för mina hundar?
Bor i hyreslägenhet XXXX fastigheter, har två hundar som inte gjort något väsen av sig, men det är stora hundar som några grannar är rädda för. Bor så att folk som ska till tvättstugan måste passera utanför min dörr, vissa har känt oro och rädsla när dom går förbi trots att dörren är stängd. Mina hundar skäller inte och jag har dom alltid kopplade, rastar dom inte i området itanbtar alltid bilen till skogen. XXXX vill nu att jag flyttar endast av den anledningen att några är rädda när dom går förbi. Detta är ett fåtal och de flesta grannar tycker detta är överdrivet och stöttar mig. Vad gäller kan dom säga upp mitt kontrakt pga endadt detta? Mvh xx
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga.
Jag tolkar det som att din hyresvärd har kontaktat dig och sagt upp ditt hyreskontrakt, med anledning av att några av dina grannar är rädda för dina hundar. Jag kommer hänvisa till Jordabalken (JB) som reglerar frågor om hyreslägenheter.
Jag kommer utgå ifrån att ditt hyresavtal gäller tillsvidare. Av din fråga framgår det inte om hyresvärden har sagt upp ditt kontrakt med uppsägningstid eller om hyresvärden anser att din hyresrätt är förverkad och du måste flytta omedelbart. Jag kommer därför att svara på vad som gäller i båda fallen.
Kan hyresvärden säga upp kontraktet med uppsägningstid?
Jag utgår ifrån att du har ett hyresavtal som gäller tillsvidare. För att ett sådant avtal ska kunna upphöra måste du eller hyresvärden säga upp avtalet (12 kap. 3 § JB). Hyresvärden har rätt att säga upp ett hyresavtal som gäller tillsvidare. Uppsägningstiden för en hyresrätt är tre månader (12 kap. 4 § 1 stycket punkt. 1 JB). Uppsägningen ska vara skriftlig om man har hyrt lägenheten i mer än tre månader och hyresvärden bör ange orsaken till uppsägningen (12 kap. 8 § JB). I ditt fall vet jag inte om du fått uppsägningen skriftligt men av din fråga framgår att du fått ta del av orsaken till att avtalet ska upphöra.
Har jag som hyresgäst rätt att förlänga mitt hyresavtal trots uppsägning?
Som hyresgäst har du ett besittningsskydd, det är ett skydd som innebär att du kan ha rätt att bo kvar i din hyreslägenhet trots uppsägningen. Du har då rätt att förlänga ditt avtal trots uppsägningen. I vissa fall har man dock inte ett besittningsskydd (12 kap. 45 § JB):
- Om man har hyrt i andrahand i mindre än två års tid.
- Om man hyrt ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och man hyrt detta i mindre än 9 månader
- Om man är inneboende
- Om hyresrätten är förverkad
- Om hyresgästen och hyresvärden avtalat om att man inte har rätt till förlängning av avtalet.
Om någon av dessa punkter gäller för dig så har du inte ett besittningsskydd, och har inte rätt till en förlängning av hyresavtalet efter uppsägning. Även när man har ett besittningsskydd och därmed rätt till förlängning finns det vissa omständigheter som innebär att besittningskyddet kan brytas och man inte har rätt till förlängning (12 kap. 46 § JB). Jag kommer endast nämna de omständigheter som jag anser är relevanta för din situation. En hyresvärd har rätt att säga upp hyresavtalet om hyresrätten är förverkad (detta kommer jag förklara under rubriken “Vad gäller om hyresrätten är förverkad och uppsagd omedelbart”) om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, eller att det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Enligt min mening så har du inte åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Som hyresgäst är du skyldig vid användandet av lägenheten att se till så att dina grannar inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller som kan försämra deras bostadsmiljö till sådan grad att det inte bör tålas (12 kap. 25 § JB). Av din fråga framgår det inte att hundarna skulle störa dina grannar genom att skälla, du håller dem kopplade och din dörr är alltid stängd men trots det är vissa grannar rädda för hundarna vilket kan utgöra en störning. Vid en bedömning av vilken typ av störning som måste accepteras blir det betydande vilken den allmänna uppfattningen är. Att de flesta grannarna stöttar dig talar för att den allmänna uppfattningen är att störningen som hundarna medför bör accepteras. Därmed anser jag att du inte åsidosatt dina förpliktelser och att ditt besittningsskydd kvarstår. Det framgår inte heller av din fråga att det skulle finnas något avtal som du brutit mot genom att ha hundarna i lägenheten.
Besittningsskyddet kan även åsidosättas om det inte strider mot god sed i hyresförhållandet och inte är oskäligt mot hyresgästen att hyrerätten sägs upp. Då behöver man göra en intresseavvägning mellan ditt intresse att bo kvar i hyreslägenheten och hyresvärdens intresse att säga upp avtalet. Hyresvärden måste även ha ett sakligt skäl för uppsägningen. Att grannarna är rädda för hundarna skulle möjligtvis kunna utgöra ett sakligt skäl och vid en intresseavvägning tar man hänsyn till både hyresvärdens intresse och ditt intresse av att bo kvar i din lägenhet. Vanligtvis ses hyresgästens intresse som skyddsvärt men jag kan inte uttala mig om vad en bedömning i ditt enskilda fall skulle bli. Intressen som kan vara till fördel för dig är om du bott länge i lägenheten och om det skulle vara svårt för dig att skaffa annat boende. Intressen som kan tala för hyresvärden är intresset av att resterande hyresgäster känner sig trygga. Om ni båda har skyddsvärda intressen prioriteras vanligtvis hyresgästens intresse av att bo kvar. Därför kvarstår sannolikt även ditt besittningsskydd i en intresseavvägning.
Vad gäller nu?
Sannolikt har du ett besittningskydd och har rätt att bo kvar i hyreslägenheten och förlänga ditt kontrakt tillsvidare. Du bör kontakta hyresvärden och informera att du inte godtar uppsägningen. Då har hyresvärden en skyldighet att inom en månad kontakta hyresnämnden för medling i frågan (12 kap. 49 § JB). Om ni inte har kommit överens vid uppsägningstidens slut har du fortfarande rätt att bo kvar i lägenheten tills frågan slutligen avgjorts (12 kap. 50 § JB). Om man beslutar att du har rätt till förlängning av hyresavtalet ska det tidigare avtalets innehålla gälla om man inte kommer överens om något annat. Detta innebär att du får bo kvar tillsvidare i din hyreslägenhet (12 kap. 51 § JB). Om man beslutar att du inte har rätt att bo kvar har du rätt till skäligt uppskov med avflyttningen om du begär detta (12 kap. 52 § JB).
Vad gäller om hyresrätten är förverkad och därför uppsagd med omedelbar verkan?
En hyresvärd kan även ha rätt att säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan och behöver då inte beakta uppsägningstiden (12 kap. 6 § JB). Detta kallas för förverkande av hyresrätten. Detta är en allvarlig åtgärd och tillåts endast under speciella omständigheter. Det finns olika förverkande grunder såsom; dröjsmål med betalning av hyra, om man olovligen hyr ut lägenheten utan tillstånd, om man inte meddelat hyresvärden om ohyra i lägenheten, om lägenheten vanvårdats, om lägenheten används till näringsverksamhet som är brottslig mm. (12 kap. 42 § punkt 1-12 JB). Eventuellt kan man även hävda att det föreligger en förverkande grund om du har stört dina grannar på så sätt att det är skadligt för hälsan eller att det försämrar deras bostadsmiljö på sådant sätt att det inte kan tålas, (12 kap. 42 § p. 9 JB och 12 kap. 25 § JB). Av din fråga framgår att dina hundar är kopplade, att de inte skäller och att de aldrig rastas i området. Därmed anser jag att dina grannar sannolikt inte har störts på ett oacceptabelt sätt. Detta speciellt med hänsyn till att dina grannar stöttar dig vilket pekar mot att den allmänna uppfattningen är att störningen som hundarna medför är acceptabel. Innan hyresrätten kan förverkas pga. störningar måste hyresvärden dessutom ha meddelat dig om störningen och gett dig en möjlighet att åtgärda den innan ett förverkande får ske (12 kap. 25 § JB). Möjligtvis kan en grund till förverkande föreligga om du ingått ett avtal som innebär att du inte får ha husdjur i lägenheten (12 kap. 42 § punkt 11 JB). Av din fråga framgår dock inte att ett sådant avtal skulle finnas, så jag kommer inte utveckla detta argument. Det finns därmed ingen grund för förverkande och hyreslägenheten kan därför inte sägas upp omedelbart.
Vad gäller nu om hyresrätten är förverkad?
Om din hyresvärd anser att din hyresrätt är förverkad och du ska flytta omedelbart är min bedömning att det inte finns en laglig grund för detta. Du bör kontakta hyresvärden och informera denne att du motsäger dig förverkandet, då måste man pröva om det föreligger en grund för förverkande i en rättsprocess eller ta hjälp av hyresnämnden.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänligen,
