Lägenhet avviker från förhandsavtal - vilka rättigheter finns?
Hej! Min hustru och jag har undertecknat ett förhandsavtal och i detta står under lägenhetsbeskrivning för Bad/Tvätt/WC att utrymmena har Kakel på väggar. Efter samtal med mäklaren säger han att det i WC endast är kakel bakom tvättställ och målat i övrigt och hänvisar till mäklarföretagets marknadsbroschyr. Vilket gäller?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Förhandsavtal är ett bindande avtal som innebär att förhandstecknaren förbinder sig att förvärva lägenhet med bostadsrätt och att bostadsrättsföreningen förbinder sig att upplåta detsamma.
Lagar som reglerar förhandsavtal är främst 5 kap. bostadsrättslagen men även allmänna avtalsrättsliga grundsatser är tillämpliga (prop. 1990/91:92 s. 91). Köplagen är inte tillämplig vid köp av nyproduktion. Inledningsvis vill jag särskilt belysa att rättigheterna för köpare av nyproduktion genom förhandsavtal är bristfälligt reglerade i lag. Bristen på möjligheter att exempelvis göra gällande fel och således frånträda avtalet har kritiserats och ligger förnuvarande under utredning i försök att förbättra rättsläget.
Förhandsavtalet är utgångspunkten för din rättsliga ställning
Dina rättigheter regleras till stor del i förhandsavtalet. Bostadsrättslagen och allmänna avtalsrättsliga grundsatser kan genom avtalet avtalas bort. För att utröna din rättsliga ställning hade ditt förhandsavtal behövts tolkas. Avtalstolkning inom svensk rätt görs med utgångspunkt i avtalet i dess helhet, varför hela avtalet och inte enbart vissa lydelser hade behövt ligga till grund för tolkning (NJA 1992 s. 403).
Lydelsen att "utrymmena har kakel på väggar" kan således ha varierande betydelse beroende på hur resten av avtalet är utformat. Generellt anser jag däremot att en sådan beskrivning talar för att du som köpare haft den befogade uppfattningen att utrymmenas väggar är kakelförsedda. Emellertid kan en annan tolkning göras om det i förhandsavtalet hänvisas till prospekt eller marknadsbroschyr.
Rättigheter när objekt avviker från förhandsavtal
Precis som jag inledningsvis nämnt är skyddet för förhandstecknare av nyproduktion knapphändig. I 5 kap. 8 § bostadsrättslagen finns regler om när köpare vid försening av upplåtelse eller väsentliga avgiftshöjningar kan frånträda förhandsavtalet med omedelbar verkan. Jag misstänker emellertid att det i ert fall inte är aktuellt att frånträda avtalet och att ni enbart önskar att utrymmena som uppges vara kaklade faktiskt är det vid tillträde. Regler för kompensation när objektet avviker från förhandsavtalet saknas emellertid i bostadsrättslagen.
Enligt min bedömning är inte heller några avtalsrättsliga ogiltighetsregler till hjälp i ert fall, eftersom ni inte uttrycker någon önskan att ogiltighetsförklara avtalet.
Slutligt råd
Tyvärr finns ett alldeles för svagt lagreglerat skydd för förhandstecknare vid köp av nyproducerad bostadsrätt. Det främsta regelverket för vilka rättigheter ni har och således vad ni kan kräva av mäklaren och bostadsrättsföreningen står i ert förhandsavtal. Precis som jag har nämnt finns ingen möjlighet för mig att i detta svar göra en uttömmande avtalstolkning eftersom avtal ska tolkas i sin helhet. Jag råder er därför starkt att kontakta en jurist som kan se över ert avtal och vad som gäller i ert specifika fall. Lawline kan självklart bistå dig med detta och har i många fall möjlighet att erbjuda en sådan tjänst till ett fast pris. Kontakta mig på my.ohman@lawline.se så förmedlar jag dina kontaktuppgifter vidare till Lawlines kunniga jurister.
Hoppas att jag har kunnat ge dig råd om hur du kan driva ditt ärende vidare.
Hälsningar,
