Kan ett överlåtelseavtal av fast egendom innehålla en klausul om förköpsrätt i hembud? (Hembudsvillkor och förköpsrätt i fast egendom)
Hej,
Jag äger en fastighet tillsammans med ett syskon. Jag undrar nu:
Om jag vill överlåta min halva till mitt syskon, kan då ett överlåtelseavtal/köpeavtal innehålla en klausul om hembudsrätt (?) dvs. att om fastigheten i framtiden/viss tid säljs, skall jag ha första rätt att återköpa hela fastigheten (enligt viss prisformel)?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Formkrav för köpeavtal och gåvobrev vid överlåtelse av fastighet
Fastighetsköpeavtal är ett formavtal, vilket innebär att vissa minimikrav måste vara uppfyllda för att avtalet skall överhuvudtaget vara giltigt. Formkraven när det gäller köpeavtal eller gåvobrev för fastighet regleras i 4 kap Jordabalken (JB). Enligt 4 kap 29 § JB gäller samma formkrav vid gåva som vid köp av fastighet. Ett köpeavtal/gåvobrev för fastighet måste uppfylla fyra stycken krav för att anses vara giltigt. För det första måste det vara skriftligt. För det andra måste köpeavtalet/gåvobrevet innehålla en upplysning om att säljaren/gåvogivaren överlåter den namngivna fastigheten till köparen eller som just gåva till gåvomottagaren. För det tredje måste det också framgå hur stor del av fastigheten som överlåts. För det fjärde måste både köparen och säljaren, eller gåvogivaren och gåvomottagaren skriva under köpekontraktet eller gåvobrevet.
Vid ett upprättande av ett gåvobrev för fastighet så krävs det inte att namnteckningarna måste bevittnas för att gåvobrevet ska bli giltigt. Gåvobrevet är giltigt utan bevittning. Men nackdelen av att inte ha haft vittnen närvarande vid upprättande av gåvobrevet är att gåvomottagaren inte kan söka lagfart på fastigheten. Så jag rekommenderar att gåvobrevet bevittnas. För att kunna erhålla lagfart på en fastighet krävs det att gåvogivarens namnteckning har bevittnas av två personer, detta enligt 20 kap 7 § 1 p samt 20 kap 8 § Jordabalken.
Kan då ett överlåtelseavtal/köpeavtal innehålla en klausul om hembudsrätt (?) dvs. att om fastigheten i framtiden/viss tid säljs, skall jag ha första rätt att återköpa hela fastigheten (enligt viss prisformel)?
Det går inte att villkora försäljningen på det sättet du vill, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Enligt praxis är ett sådant villkor vid köp inte giltigt. Det vill säga en utfästelse att i framtiden sälja fast egendom är inte bindande (se rättsfallen NJA 1981 s. 897, NJA 1990 s. 18 och NJA 1993 s 468). En sådan klausul är därför, rättsligt sett, utan betydelse. I konsekvens härmed har i rättspraxis inte heller avtal om förköpsrätt till fast egendom ansetts vara giltiga (jfr NJA 1984 s. 673 och NJA 1987 s. 726). Undantag har emellertid gjorts för i samband med gåva uppställda förbehåll om förköpsrätt (NJA 1981 s. 897).
Anledningen till att jag skriver om gåva ovan är för att hembudsvillkor kan endast vara giltigt vid gåva, d.v.s. om du som ena syskonet (gåvogivaren) skänker bort din del av fastigheten till det andra syskonet (gåvotagaren) med villkoret att gåvogivaren (du) skall få hembud och ha förtursrätt vid en eventuell försäljning. (se NJA 1981 s 897). Vid gåva av fast egendom är alltså ett överlåtelseförbud i princip giltigt mot både gåvotagare och tredje man. Domskälen föreskriver dock att det tydligt ska framgå att denna förköpsrätt gäller mellan gåvogivaren och gåvotagen. För giltighet, eller för att vara säker på att villkoren består, skulle det alltså krävas, dels att du anger att fastigheten ges till ditt syskon, dels att förköpsrätten gäller dig.
Villkoret skall tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med formkravet i 4 kap 3 § JB och 4 kap 29 § JB (se ovan) För att vara säker bör gåvogivaren utforma villkoret så tydligt som möjligt. Exempelvis om man enbart föreskriver; "fastigheten får inte säljas till tredje man" så skulle den inte kunna säljas vidare, men ändå kunna ges bort vidare som gåva. Personkretsen till vem fastigheten får föras vidare till är därför också av vikt att skriva in. Det vill säga till vem som förtursrätten gäller skall också tydligt framgår i gåvohandlingen, annars riskerar villkoret inte att få någon verkan och är ej gällande mot tredje man (en eventuell annan gåvomottagare). Det är även av största vikt att detta skrivs in i fastighetsregistret vid ansökan om lagfart.
Sammanfattningsvis
Det är ett omdiskuterat område och praxis är inte helt tydlig. Vi kan dock konstatera att villkoren inte blir giltiga i ett köpekontrakt, utan för att villkoren ska vara giltiga är enda möjligheten att överlåta fastigheten genom gåva till ditt syskon.
Hoppas det var svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
