Kan en uppsägning av lokal ske muntligt och vilken uppsägningstid gäller?
Hej igen!
Jag vill härmed förtydliga mig gällande vad som står hyresavtalet om avtalets giltighetstid av källarlokalen.
"Avtalet gäller från och med 2020-07-01 och gäller tills vidare med en ömsesidig uppsägningstid på 1 hel kalendermånad. I det fall hyresgästen önskar avflytta tidigare kan eventuellt annan överenskommelse göras."
Hyresvärden vill nu bygga om lokalen omfattande. Värden menade att avtalet var uppsagd när denne delgav mig en uppsägning muntligt. Jag påpekade att det måste ske skriftligen.
Min fråga är om hyresvärden har rätt att säga upp avtalet med sin fulla rätt?
När räknas i så fall som den exakta dagen för avflyttning?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Uppsägningen måste ske skriftligt, innehålla underrättelse om att tvisten ska hänskjutas till hyresnämnden samt delges hyresgästen
Eftersom ert avtal gäller tills vidare så utgör det ett hyresavtal på obestämd tid. Enligt 12 kap. 3 § 1 st. Jordabalken (JB), ska hyresavtal som gäller för obestämd tid sägas upp för att upphöra. Då ert hyresförhållande varat i mer än tre månader måste uppsägningen vara skriftlig för att bli giltig (12 kap. 8 § JB). Muntlig uppsägning är i ert fall bara möjligt om det hade varit du som sagt upp hyresavtalet. Förutom att den ska vara skriftlig måste den innehålla en underrättelse om att du bör hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen för att ha rätt till ersättning till följt av det indirekta besittningsskyddet (12 kap. 58 § JB). Det indirekta besittningsskyddet kan du läsa mer om i svaret "Kan min hyresvärd säga upp min lokal utan vidare". Men i korthet innebär det att om hyresförhållandet varat i mer än nio månader har du rätt till ersättning om hyresvärden inte går med på förlängning. Vid omfattande ombyggnation har hyresvärden emellertid möjlighet att anvisa dig till en godtagbar ersättningslokal istället för att betala ersättning. För att få rätt till ersättning så måste hänskjutandet till hyresnämnden ske inom två månader. Innehåller uppsägningen inte en sådan underrättelse är uppsägningen ogiltig.
Utöver ovanstående, måste uppsägningen också delges för att vara giltig. Delgivningen kan i princip ske på vilket sätt som helst; personligt överlämnande, brev, rekommenderat brev och rekommenderat brev med mottagningsbevis. Delgivning anses ha skett genom att den sökte mottagit handlingen i original eller bestyrkt kopia oavsett hur den kommit honom eller henne tillhanda. I och med att det är avsändaren, dvs hyresvärden i ditt fall, som ska kunna bevisa att delgivning skett så är det ur bevissäkringssyfte bäst att hyresvärden begär en skriftlig bekräftelse på att uppsägningen mottas.
Uppsägningstiden för ett lokalhyreslokal är minst nio månader
Det är möjligt att i hyresavtalet komma överens om vilken uppsägningstid som ska gälla under förutsättning att man kommit överens om längre uppsägningstid än nio månader (12 kap. 4 § JB). I ert fall är det avtalat om kortare tid vilket innebär att den tiden är giltig för hyresgästen om denne vill säga upp men inte för hyresvärden om han eller hon vill säga upp. Som hyresgäst har du alltså rätt till minst nio månaders uppsägningstid.
Sammanfattningsvis är uppsägningen utan verkan eftersom den skett muntligt och inte skriftligt. I övrigt har du rätt till minst nio månaders uppsägningstid. Gällande om hyresvärden har rätt att säga upp avtalet utan vidare, hänvisar jag till följande svar. Men i korthet har du vid ombyggnation rätt att begära ersättning om hyresvärden inte anvisar dig en godtagbar ersättningslokal. För att tillvarata denna rätt måste du hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen.
Hoppas det var svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
