Kan en markägare till en tjänande fastighet bryta mot ett vägservitut genom att anlägga nya vägar?
Få en exploatör/markägare göra intrång på ett officialservitut genom att gräva bort en väg och anlägga egna vägar utan en förettning har gjorts! Det medförde för våran fastighet och dess servitut att vi inte hade framkomlighet till våran fastighet och våra verksamheter!
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Avtalsservitut och officialservitut
Avtalsservitutet och officialservitutet skiljer sig åt en aning. I allt väsentligt handlar skillnaderna om hur servitutet skapas och hur det upphör. Om det inte avtalats mellan ägaren av den tjänande fastigheten och ägaren av den härskande fastigheten så får officialservitutet inte innefatta en skyldighet för den tjänande att underhålla anläggningen som avses med servitutet (i ert fall vägen). Detta framgår av fastighetsbildningslagen 7 kap. 1 §.
Rättigheter och skyldigheter enligt servitutet
Även om ett officialservitut inte nödvändigtvis innehåller en skyldighet för den tjänande fastighet att underhålla servitutet, gäller dock rättigheterna som servitutet medför för båda parterna. Rättigheterna för den härskande fastigheten enligt servitutet innebär skyldigheter för den tjänande fastigheten. Dessa rättigheter brukar oftast manifesteras i avtalet eller överenskommelsen mellan ägarna av de båda fastigheterna. Eftersom jag inte vet hur överenskommelsen ser ut så kan jag inte svara på några frågor om överträdelser av något villkor i er överenskommelse.
Däremot kan den minsta nämnaren vad gäller rättigheter och skyldigheter sägas vara att servitutet ska kunna användas för att fylla sitt syfte. Officialservitut kan inte sägas upp av parterna utan att en förrättning genomförs, precis som du skriver. Så länge servitutet gäller innebär det rättigheter och skyldigheter som ska respekteras av båda parter. När ägaren till den tjänande fastigheten gräver bort vägen som utgör servitutet och sedan anlägger nya vägar så är det uppenbart att syftet med servitutet inte tillgodoses och att er fastighet lider skada av detta. Respekteras inte servitutet kan skadeståndsskyldighet enligt skadeståndslagen 2 kap. 1 § komma att bli aktuellt, om inte ersättningsfrågor reglerats i er överenskommelse(ifall ni har en sådan).
Det går även att dra paralleller till reglerna i jordabalkens 14 kap (som å ena sidan behandlar rättsförhållandet mellan de två fastigheterna i servitutsförhållandet, men som å andra sidan bara avser avtalsservitut, och då alltså inte officialservitut). Dessa bestämmelser reglerar bl. a ansvar för överträdelser av servitutsavtalet och det fungerar bra att ta ledning i dem för att komma fram till en rimlig ansvarsfördelning vad gäller skyldigheter i förhållande till servitutet.
I jordabalken 14 kap. 7 § framgår att i den mån "ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada". Detta skulle i ert fall innebära att den tjänande fastigheten (dvs markägaren) skulle vara tvungen att återställa er rätt enligt servitutet och ersätta den skada rubbandet av servitutet medfört för er fastighet (läs: er verksamhet).
Min rekommendation
Min rekommendation till er är att skriva ett kravbrev till den tjänande fastighetens ägare där ni klargör att
de bryter mot det upprättade servitutet, som deras fastighet är bunden till, eftersom ni inte kan använda er fastighet (och därigenom er verksamhet), och att de genast ska vidta rättelse för att upprätthålla servitutet enligt den förrättning som gjorts.Det finns också möjlighet för er att kräva skadestånd för den eventuella skada deras agerande inneburit för er verksamhet. Detta kan också användas som ett påtryckningsmedel; ju längre de väntar med/vägrar att upprätthålla servitutet, ju större skador ådrar ni er i verksamheten som de blir ersättningsskyldiga till.
Jag hoppas svaret varit till hjälp. Om ni har några frågor eller om det finns andra oklarheter, var vänlig kontakta mig på lucas.cyren@lawline.se.
