Kan en make ta ut ett pantbrev eller ta ett lån med säkerhet i den gemensamma bostaden utan sin makas samtycke?
Har maken rätt att ta ut pantbrev eller lån på gemensam bostad utan makans medgivande?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Mina utgångspunkter
Jag tolkar det du har skrivit som att du undrar följande:
- Kan en make ta ut ett pantbrev för den gemensamma bostaden utan sin makas medgivande?
- Kan en make ta ett lån med den gemensamma bostaden som säkerhet utan sin makas medgivande?
Det framgår inte i din fråga vilken typ av bostad det rör sig om, så jag kommer att svara utifrån antagandet att bostaden är en fastighet.
Med att "ta ut pantbrev" utgår jag från att du menar att göra en inteckning av fastigheten i fastighetsregistret, vilket leder till att Lantmäteriet ger ut ett pantbrev som bevis för inteckningen. Pantbrevet kan sedan användas som säkerhet för ett lån.
Jag kommer att hänvisa till äktenskapsbalken (ÄktB) och jordabalken (JB) i mitt svar.
Kan inte ta ut ett pantbrev men eventuellt ta ett lån
Svaret på din första fråga är nej – en make kan inte ta ut ett pantbrev genom att inteckna den gemensamma bostaden utan sin makas medgivande. Det gäller vare sig makan är delägare i fastigheten eller inte. Det finns dock ett undantag om bostaden är makens enskilda egendom.
Svaret på din andra fråga är att det beror på om makan är delägare i fastigheten tillsammans med maken eller inte.
Är hon delägare kan maken inte ta ett lån med pant i bostaden utan hennes medverkan.
Är hon inte delägare kan maken i princip pantsätta bostaden på egen hand, förutsatt att han är ensam ägare till den. Han kan dock bli förhindrad att göra det om makan anses ha dold samäganderätt till fastigheten.
Jag kommer nu att förklara mer noggrant vad som gäller. Först kommer jag att behandla frågan om att ta ut pantbrev för den gemensamma bostaden genom inteckning. Därefter beskriver jag makens möjligheter till att ta ett lån med fastigheten som säkerhet. I båda fallen utgår jag från om makan är delägare i fastigheten eller inte.
Ta ut pantbrev genom inteckning av fastigheten
Makan är delägare i fastigheten
En make kan inte göra en inteckning utan sin makas samtycke om hon är delägare i fastigheten, eftersom det inte går att inteckna enbart en del av en fastighet (22 kap. 2 § tredje stycket, första meningen JB).
Lantmäteriet ska i så fall avslå makens ansökan (22 kap. 3 § första stycket, första punkten JB).
Makan är inte delägare i fastigheten
Även om makan inte är delägare är maken förhindrad att göra en inteckning av den gemensamma bostaden. Det beror på att makans samtycke krävs enligt lag (7 kap. 5 § första stycket, första punkten ÄktB).
Därmed kan maken alltså inte ta ut något pantbrev på egen hand, eftersom inteckningen är en förutsättning för pantbrevets existens.
Makan ska lämna sitt samtycke skriftligt, annars är det inte giltigt (7 kap. 5 § fjärde stycket ÄktB).
Lantmäteriet ska kontrollera att samtycke finns
Det är Lantmäteriet som ska kontrollera att maken har fått ett giltigt samtycke från makan. Saknas det skriftligt samtycke ska Lantmäteriet vilandeförklara makens ansökan om inteckning (22 kap. 4 § första stycket, tredje punkten JB).
Makan får överklaga Lantmäteriets beslut om myndigheten har beviljat makens ansökan, trots att makans samtycke har saknats (19 kap. 32 § första stycket JB). Hon måste överklaga beslutet senast inom fyra veckor från den dag då Lantmäteriet meddelade beslutet (19 kap. 34 § andra stycket JB).
Makans samtycke krävs inte om bostaden är enskild egendom
Ett undantag från kravet på makans samtycke gäller om bostaden är makens enskilda egendom.
Då krävs det att maken har fått bostaden i gåva eller genom ett testamente, med villkor om att den ska vara hans enskilda egendom (7 kap. 5 § andra stycket och 7 kap. 2 § första stycket, andra till fjärde punkten ÄktB).
Är det fallet finns det ingenting som hindrar maken från att inteckna den gemensamma bostaden.
Äldre pantbrev kan eventuellt möjliggöra för maken att ta lån
Det är viktigt att tänka på att det kan finnas äldre pantbrev kopplade till fastigheten, som togs ut innan den blev maken och makans gemensamma bostad.
Inteckningarna som de äldre pantbreven bevisar är giltiga, eftersom deras tillkomst inte har krävt den aktuella makans samtycke.
Därmed kan maken fortfarande använda de äldre pantbreven som säkerhet för ett lån, även om han saknar samtycke från makan och fastigheten inte är hans enskilda egendom.
Hans möjligheter till att ta ett lån med fastigheten som säkerhet beror dock åter på om makan är delägare i den eller inte, vilket jag nu kommer att behandla.
Ta ett lån med fastigheten som säkerhet
Makan är delägare i fastigheten
Maken är förhindrad från att ta ett lån med fastigheten som säkerhet om makan är delägare i fastigheten och inte samtycker till pantsättningen.
En pantsättning av en fastighet är nämligen ogiltig utan samtliga ägares samtycke (6 kap. 2 § första stycket JB).
Makan är inte delägare i fastigheten
Är maken ensam ägare till bostaden kan han i princip ta ett lån med fastigheten som säkerhet, eftersom panten då är giltig även utan makans samtycke (6 kap. 2 § första stycket JB).
Detta kompliceras dock av att makan kan anses ha dold samäganderätt till fastigheten, vilket i så fall sannolikt förhindrar att pantsättningen anses giltig.
Villkor för dold samäganderätt
För att makan ska anses ha dold samäganderätt till fastigheten krävs följande:
- Maken köpte fastigheten för hans och makans gemensamma bruk.
- Makan har bidragit ekonomiskt till köpet av fastigheten.
- Både maken och makan har tänkt sig att äganderätten till fastigheten ska vara gemensam.
Dessa krav framgår bland annat av rättsfallet NJA 1982 s. 589.
Är villkoren uppfyllda anses makan ha dold samäganderätt till fastigheten, vilket troligen gör att maken inte kan pantsätta bostaden utan hennes samtycke.
Är villkoren däremot inte uppfyllda kan maken fritt använda fastigheten som pant för ett lån, förutsatt att han har ett pantbrev som han kan använda.
Sammanfattning
Avslutningsvis vill jag sammanfatta mina svar på dina två frågor:
Kan en make ta ut ett pantbrev för den gemensamma bostaden utan sin makas medgivande?
Är makan delägare i fastigheten är svaret nej, eftersom hennes medverkan krävs för att inteckningen ska beviljas av Lantmäteriet.
Är makan inte delägare i fastigheten är svaret också nej, eftersom hennes samtycke ändå krävs enligt lag. Dock gäller ett undantag om fastigheten är makens enskilda egendom.
Kan en make ta ett lån med den gemensamma bostaden som säkerhet utan sin makas medgivande?
Är makan delägare i fastigheten är svaret nej, eftersom pantsättningen blir ogiltig om makan inte har gett sitt samtycke.
Är makan inte delägare i fastigheten är svaret ja, men bara om hon saknar dold samäganderätt till bostaden.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har fler funderingar så får du gärna skicka in en ny fråga till oss.
Med vänliga hälsningar,
