Kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal innan hyresgästen har tillträtt?
Kan jag som hyresvärd säga upp ett muntligt avtal innan hyresgästen har tillträtt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Till att börja med gäller som utgångspunkt om ni har ett ett tidsbestämt hyresavtal, t.ex. 1 mars 2022-1 juli 2022 att avtalet upphör vid hyrestidens utgång, 1 juli 2022. Det framgår dock inte om det muntliga avtalet är tidsbestämt eller löper på obestämd tid, om det avser bostad eller lokal, samt om ni har avtalat om någon uppsägningstid. Beroende på dessa omständigheter gäller olika regler. Jag ska nedan redogöra för vad som gäller i de olika situationerna.
Hyresavtal obestämd tid
Om tiden för hyresavtalet inte är bestämd gäller det för obestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § första stycket jordabalken, JB). Avseende bostadslägenhet är uppsägningstiden minst tre månader, eller en månad om hyresvärden hyr ut sin privata bostad, om inte längre uppsägningstid har avtalats (12 kap. 4 § första stycket punkt 1 JB). Avseende lokal är uppsägningstiden nio månader (12 kap. 4 § punkt 2 JB).
Hyresavtal bestämd tid
Hyresavtal som löper på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalats (12 kap. 3 § andra stycket JB). För bostadslägenhet är uppsägningstiden en dag om hyrestiden är längst två veckor, en vecka om hyrestiden är mellan två veckor och tre månader och tre månader om hyrestiden är längre än tre månader, med undantag för om bostaden rör en privatbostad då uppsägningstiden är en månad (12 kap. 4 § andra stycket punkt 1, 2, 3 JB). Gällande lokal gäller en dag om hyrestiden är längst två veckor, en vecka om hyrestiden är mellan två veckor och tre månader, tre månader om hyrestiden är mellan tre månader och nio månader samt nio månader om hyrestiden är längre än nio månader (12 kap. 4 § andra stycket punkt 1, 2, 4, 5 JB).
Specialfall
Vid motpartens kontraktsbrott behöver hänsyn inte tas till uppsägningstiden (12 kap. 6 § första stycket JB). Vid annan orsak än de som anges i första stycket, kontraktsbrott, och om hyresgästen ännu inte har tillträtt upphör avtalet även att gälla omedelbart (12 kap. 6 § andra stycket JB).
Sammanfattning
Om avtalet i ditt fall avser en bestämd tid upphör avtalet vid hyrestidens utgång om ni inte avtalat om annat. Om det inte är tidsbestämt kan du som hyresvärd säga upp avtalet innan tillträde men uppsägningstiden ska beaktas, vilken varierar beroende på om avtalet avser hyra av bostad eller lokal. I vissa specialfall kan avtalet upphöra omedelbart.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Vänligen,
