Kan en hyresvärd ensidigt ändra ett hyresavtal?
Hej
Vi bor i en hyresrätt där elen ingår. Detta står klart och tydligt i vårat hyresavtal.
Nu ska fastigheten stam bytas och byggas om och i och med detta behöver hyresvärden vårat godkännande för att genomföra arbetet. Bland annat skall elen dras om då. Detta är inga konstigheter.
Men de har "bakat" in i godkännandet att vi skulle även godta förändringar i hyresavtalet som är till vår nackdel dvs exkludering av elen. Vi är ca 30 hyresgäster.
Hyresvärden säger nu att elen som ingått enligt avtalet nu skall exkluderas.
Hyresvärden kommer ej kompensera för den extra kostnaden det blir för oss hyresgäster. Utan kommer sätta hyran efter det nya bruksvärdet fastighetsägaren och hyresgästföreningen kommer överens om.
Detta innebär för oss som hyresgäster en ca 5-7% ökat hyreskostnad utöver hyreshöjningen på ca 20% som de estimerar den nya hyran kommer att ligga på pga höjt bruksvärde. Anledningen varför de vill ändra uppger de att när de skrev avtalet var elen billigare och nu går hyresvärden back på att elen ingår.
När vi påtalat att vi inte skriver på godkännandet om inte det gamla avtalet kvarstår hänvisar de till att hyresnämnden kommer att bifalla deras ståndpunkt med argumentationen att det är så ovanligt att elen ingår och det är därför ingen idé att bestrida det nya avtalet.
Så min raka fråga. Kan hyresvärden ändra ett ingått avtal till hyresgästens nackdel? I detta specifika fall kan hyresvärden på eget bevåg skriva bort elen i ett ingånget avtal?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Hyra och hyresavtal regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Bestämmelserna i 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel, och strider ett avtal mot dessa bestämmelser så ges lagen således ändå företräde (12 kap. 1 § femte stycket JB).
Kan en hyresvärd själv skriva bort elen?
Frågan om el regleras inte alls i 12 kap. JB utan på detta område råder istället avtalsfrihet. Detta innebär att det är upp till hyresvärd och hyresgäst att komma överens om el ska ingå i ett hyresavtal eller inte. En allmän avtalsrättslig princip är dock "pacta sunt servanda", det vill säga att avtal ska hållas. Vill man åstadkomma en ändring av villkoren i ett redan ingånget hyresavtal krävs det därför att man skriftligen meddelar motparten om den önskade ändringen. Om ingen överenskommelse kan nås har hyresvärden möjlighet att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden (12 kap. 54 § JB).
Vad är en skälig hyra?
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp, vilket den inte är om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Man jämför således hyran med hyran för andra likvärdiga lägenheter på orten, och i regel accepteras en felmarginal på 3-5 %. Om den höjning som har gjorts gör att hyran numer ligger på en nivå som motsvarar marknadshyran kan hyresvärden således inte plocka bort saker från avtalet för att indirekt höja den ännu mer, så länge det inte trots denna ökning fortfarande motsvarar marknadshyran.
Sammanfattning och råd
En hyresvärd kan inte ensidigt välja att plocka bort saker så som el från ett redan ingånget avtal. Vill hyresvärden åstadkomma en ändring av hyresvillkoren måste denne först skriftligen meddela er hyresgäster, och om ni inte är överens så måste hyresvärden gå vidare och ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Det är möjligt att hyresnämnden accepterar ett exkluderande av elen från avtalet, men däremot inte en oskäligt hög hyra. Hyran ska motsvara marknadshyra, och om saker plockas bort från avtalet ska den därmed också reduceras i motsvarande mån (under förutsättning att hyran inte trots allt anses vara skälig). Mitt råd till dig är därför att du fortsätter att bestrida avtalet och låter hyresvärden ta saken till prövning hos hyresnämnden.
Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att du fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
