Kan en fastighet till hälften ges bort och till hälften säljas?
Om jag önskar ge bort 50 procent som gåva till min dotter/arvinge, kan jag sälja övriga 50 procent av min fastighet till dotterns sambo/ make till marknadsvärde/ värderingsvärd? Jag får givetvis betala kapitalvinstbeskattning på försäljningsdelen .
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som så att du funderar kring om det är juridiskt möjligt att ge bort 50 % av din fastighet i gåva till ditt barn och sälja resterande 50 % av samma fastighet till dotterns sambo/make.
Dessa frågor regleras i jordabalken (JB), ärvdabalken (ÄB), äktenskapsbalken (ÄktB), sambolagen (SamboL), inkomstskattelagen (IL), lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter samt av skatterättsliga principer.
Gällande gåvan
Till att börja med är det juridiskt sett absolut möjligt att ge bort halva din fastighet i gåva till din dotter. Dock finns det en del formkrav och andra bestämmelser som ska och bör beaktas inför detta.
Formkrav
När en/delar av en fastighet ska ges bort måste du som gåvogivare upprätta ett överlåtelseavtal, normalt et så kallat gåvobrev. Gåvobrevet måste härtill uppfylla vissa formkrav. Bland annat ska gåvobrevet innehålla uppgifter om:
* ditt och din dotters namn,
* era adresser,
* era personnummer,
* du ska stå som gåvogivare och din dotter som gåvomottagare,
* vad det är som ges bort (fastighetens fullständiga beteckning),
* hur stor andel av fastigheten som din dotter får i gåva. (Var noga med att ange att det bara är din halva av fastigheten som gåvan gäller. Här är det också viktigt att du tydligt skriver att du överlåter dessa andelar till din dotter),
* eventuella villkor för gåvan ska tydligt skrivas med. (I ditt fall kanske du avser att gåvan ska utgöra enskild egendom eller att fastigheten inte får avyttras inom viss tid),
* din och din dotters underskrift,
* ort och datum vid gåvotillfället,
* din underskrift ska bevittnas av två personer. Även vittnena ska skriva under, deras adress och personnummer ska också framgå.
Det är oerhört viktigt att gåvobrevet innehåller allt som krävs eftersom gåvan annars blir ogiltig.
(4 kap. 1-3 §, 29-30 § JB).
För att din dotter ska bli ägare till sin andel krävs även att hon ansöker om lagfart. Ni kan skriva ut ansökan från Lantmäteriets hemsida. Tillsammans med ansökan ska gåvobrevet i original skickas in.
(20 kap. 1 § JB).
Att tänka på i förhållande till eventuella andra barn
Om det är så att du även har andra barn som vid din bortgång kommer att bli bröstarvingar, finns det en del saker som du bör ha i åtanke.
I svensk arvsrätt finns föreligger en så kallad förskottspresumtion. Detta innebär att vid fall där arvlåtaren under sin livstid har givit bort egendom till en bröstarvinge (barn), förutsätts detta utgöra förskott på arv och som vid en senare bouppteckning/arvsskifte efter arvlåtarens bortgång, ska avräknas från mottagarens laglott.
Förskottspresumtionen kan dock brytas genom att arvlåtaren (tillika gåvogivaren) i ett gåvobrev tydligt föreskriver att gåvan inte ska utgöra ett förskott på arv. Vill du alltså att halva fastigheten inte ska utgöra ett förskott på arv måste du skriva med detta i gåvobrevet.
(6 kap. 1 § ÄB).
I svensk arvsrätt föreligger även det så kallade förstärkta laglottsskyddet till förmån för bröstarvingar, eftersom att dessa alltid har rätt till sin laglott. Detta innebär att bortgiven egendom (ex. hälften av din fastighet) kan återbäras till ditt dödsbo och bli föremål för bouppteckning/arvsskifte. Gåvan ska då haft till syfte att likställas med ett testamente. Gåvogivaren ska alltså haft för avsikt med gåvan att reglera hur egendomen ska fördelas vid sin bortgång. I motiven till bestämmelsen anges att det främst är två fall när denna kan tillämpas. Det ena fallet är när gåvan ges bort under villkor som medför att gåvogivaren till sin död fortfarande kan dra nytta av egendomen.
(7 kap. 4 § ÄB).
Att tänka på i förhållande till din dotters sambo/make
Om du avser att hälften av fastigheten enbart ska tillfalla din dotter och utgöra hennes enskilda egendom, måste detta föreskrivas om i gåvobrevet. Om du inte gör detta kan det innebära att hälften av fastigheten blir giftorättsgods eller samboegendom och på så vis blir föremål för en eventuell, framtida bodelning mellan din dotter och hennes sambo/make.
(7 kap. 1-2 § ÄktB).
(3 § och 4 § SamboL).
Att tänka på i förhållande till beskattningen
Vid bortgivande av fastighet som gåva anses detta inte som en avyttring (försäljning) och ska som du nämner heller inte beskattas som kapitalvinst. Till detta existerar heller ingen gåvoskatt i Sverige. Dock "träder gåvomottagaren i den tidigare ägarens ställe" i enlighet med den så kallade kontinuitetsprincipen. Det innebär att gåvogivaren "skjuter" skatteskulden framåt till dess att fastigheten någon gång i framtiden avyttras av gåvomottagaren.
(44 kap. 21 § IL).
Vid gåva omfattande fastighet kan gåvomottagaren behöva betala stämpelskatt i det fall att denne övertar lån. Då jämförs lånets storlek mot föregående års taxeringsvärde. I ditt fall skulle det bli en jämförelse mot halva taxeringsvärdet eftersom det bara är halva fastigheten som ges bort. Uppgår lånets storlek till 85% av halva taxeringsvärdet kommer stämpelskatt att bli aktuellt.
(1 § och 5 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter).
Gällande försäljningen
Till att börja med är det juridiskt sett absolut möjligt att sälja halva din fastighet till din dotters sambo/make. Dock finns det en del formkrav och andra bestämmelser som ska och bör beaktas inför detta.
Formkrav
När delar av en fastighet ska säljas måste du som säljare beakta formkrav som uppställs.
Du ska upprätta ett köpekontrakt och ett köpebrev. I ett köpekontrakt framgår bland annat vad det är för fastighet som ska säljas och till vilket pris, villkor för affären och uppgifter om köparen och säljaren. Ett köpebrev upprättas i samband med att köpeskillingen betalas. Köpebrevet blir som ett kvitto på att köpeskillingen är erlagd och används även när köparen söker lagfart.
Den skriftlig överlåtelsehandlingen (köpekontraktet) ska som minst innehålla:
* underskrift av säljaren och köparen,
* säljarens överlåtelseförklaring,
* köpeobjektet och andelen som säljs skall utpekas och
* köpeskillingen ska anges.
* (är köpet villkorat på något vis, ska dessa villkor framgå av köpekontraktet).
(4 kap. 1-3 § JB).
För att din dotters sambo/make ska bli ägare till sin andel krävs även att han ansöker om lagfart för hälften av fastigheten. Ni kan skriva ut ansökan från Lantmäteriets hemsida.
(20 kap. 1 § JB).
Att tänka på i förhållande till din dotter
Om din dotter är gift med köparen kommer köparens andel i fastigheten utgöra giftorättsgods (och ingå i en eventuell, framtida bodelning) om inte makarna i ett äktenskapsförord föreskriver att köparens andel ska utgöra enskild egendom.
(7 kap. 1-2 § ÄktB).
Om din dotter är sambo med köparen kommer köparens andel i fastigheten utgöra samboegendom (och ingå i en eventuell, framtida sambobodelning) om köpet av halva fastigheten görs med avsikt för att den ska brukas gemensamt inom samboskapet. Detta kan dock undvikas om de så vill ifall samborna upprättar ett samboavtal där det framgår att köparens andel av fastigheten utgör enskild egendom.
(3 § och 9 § SamboL).
Att tänka på i förhållande till beskattningen
Vid försäljning av hela/delar av en fastighet ska säljaren kapitalvinstbeskattas. Kapitalvinsten som ska beskattas är ersättningen du får vid en försäljning av fastigheten (halva fastigheten i ditt fall) minus den summan du köpte fastigheten samt vissa förbättringsutgifter. Dessutom har du som privatperson rätt att göra en så kallad kvotering innan vinsten tas upp till beskattning. Den beräknas så att 22/30-delar av vinsten tas upp till beskattning. En vinst kommer för dig som privatperson att beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats på 30 %.
(42 kap. 1 §, 44 kap. 3 §, 13 § och 14 §, 45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § IL).
Om du önskar hjälp med att upprätta gåvobrev och/eller köpehandlingar, vill Lawlines jurister gärna hjälpa dig med detta. Information om pris och tidsbokning hittar du i sådant fall här.
Om du annars har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!
Med vänlig hälsning,
