Kan en enskild styrelseledamots rättshandling binda en bostadsrättsförening?
Vid visning av en bostadsrätt i villa angavs att möjligheten fanns att hyra en del i fastigheten som kontor. Säljaren som även satt i styrelsen i föreningen fick beskedet att erbjudandet accepterades och till vilken hyra. Dagen innan köpet skulle slutföras meddelade en annan i styrelsen att man hade andra planer för kontorsdelen och att man inte fått information om köparens intresse att hyra. Möjligheten till kontoret var avgörande för köparens intresse och bud. Är löftet bindande?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL). Och här måste det inledningsvis noteras att löftet om hyra av kontorslokalen gavs av din motpart i egenskap av styrelseledamot och föreningsrepresentant och inte som säljare av köpeobjektet, dvs. bostadsrätten, eftersom en enskild bostadsrättshavare aldrig ensamt kan ingå avtal för bostadsrättsföreningens räkning.
I 9 kap. 12 § BRL görs en hänvisning till föreningslagen. I det förstnämnda lagrummet sägs nämligen att bestämmelserna om en förenings ledning i 7 kap. EFL gäller i fråga om bostadsrättsföreningar med vissa undantag. Men några av dessa aktualiseras inte i det här fallet varför fokus nedan kommer att ligga på relevanta regler i den ovannämnda föreningslagen. En bostadsrättsförening är en form av ekonomisk förening, vilket också förklarar varför hänvisningar ofta görs till de mer generella bestämmelserna i föreningslagen.
Enligt 7 kap. 35 § 1 st. EFL gäller att styrelsen företräder föreningen och tecknas dess firma. I den nyss nämnda lagparagrafens andra stycke anges vidare att handlingar som enligt föreningslagen ska undertecknas av styrelsen ska skrivas under av minst hälften av hela antalet styrelseledamöter. För att en styrelse i en bostadsrättsförening ska kunna ingå ett hyresavtal krävs ett formellt styrelsebeslut och styrelsen är endast beslutsför om mer än hälften av hela antalet styrelseledamöter eller det högre antal som har bestämts i stadgarna är närvarande, 7 kap. 21 § 1 st. EFL. Vidare gäller att beslut inte får fattas i ett ärende om inte samtliga styrelseledamöter, för det fall det är möjligt, har fått tillfälle att delta i ärendets behandling och fått ett tillfredsställande underlag för att avgöra ärendet.
Ovanstående innebär att styrelsen alltid företräder föreningen och äger rätt att teckna dess firma. Men märk väl att med styrelsen avses här en beslutande styrelse. Om styrelsen har fattat ett majoritetsbeslut om exempelvis ett hyresavtal med tredje man (du) kan majoriteten också representera föreningen vid avtalets ingående. Men om styrelsen inte är fulltalig när avtalet ingås (eller när löftet avges), som i förevarande fall, bör man regelmässigt genom utdrag från protokoll kontrollera att föreningen verkligen företräddes av en beslutande styrelse, vilket, såvitt jag förstår, inte var fallet här. Sammanfattningsvis innebär tyvärr ovanstående att bostadsrättsföreningen sannolikt inte är bunden av den enskilda styrelseledamotens löfte eftersom hyresavtalet bara kan träffas mellan dig och föreningen. Inte mellan dig och den enskilda styrelseledamoten i egenskap av säljare.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
