Kan det blir problem att mina föräldrar hjälpt oss att köpa hus och står för halva fastigheten, om någon av dem avlider?
Hej!
Mina föräldrar har hjälpt mig och min fru att köpa hus genom att stå som formellt ansvariga för halva bolånet samt vara delägare i fastigheten i motsvarande grad. Om ett år när min fru avslutar sina studier och vi kan ta över lånet själva är planen att vi ska köpa ut mina föräldrar mot att vi tar över hela lånet. Vi undrar vad vi behöver tänka på för att det inte ska bli några bekymmer om någon eller båda av mina föräldrar skulle gå bort innan vi hunnit köpa ut dem. Mina föräldrar är gifta med varandra och har två gemensamma barn varav jag är det ena (inga särkullebarn). Vi funderar på om det behövs något testamente från mina föräldrars sida för att jag och min fru i så fall ska kunna ta över fastigheten mot ett gäldenärsbyte (som banken behöver gå med på förstås)? Vi vill inte i händelse av deras frånfälle att fastigheten ska behöva säljas på öppna marknaden för att lösa dödsboets skuld till banken så att vi blir tvungna att sälja vår del också. Utöver detta, behöver vi tänka på något mer för att inte stöta på problem?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår din fråga äger du och din fru en fastighet tillsammans med dina föräldrar. Anledningen till upplägget var för att ni skulle beviljas lån. Tanken är att när din fru studerat klart ska ni ta över lånet och därmed köpa ut dina föräldrar. Er undran är vad ni behöver tänka på för att det inte ska bli något bekymmer om någon, eller båda, av dina föräldrar skulle avlida innan det blivit aktuellt att köpa ut dem. Dina föräldrar är gifta och har två barn (du och ett syskon).
Bodelning
Om någon av dina föräldrar avlider ska det ske en bodelning. I bodelningen ska deras giftorättsgods ingå (10 kap. 1 § ÄktB). Allt som inte är enskild egendom utgör giftorättsgods (7 kap. 1 § ÄktB). Vid bodelningen ska först deras andelar i boet beräknas (11 kap. 1 § ÄktB). Vid beräkningen av deras andelar i boet ska det ske en avräkning så deras skulder täcks (11 kap. 2 § ÄktB). Det som återstår av giftorättsgodset efter skuldtäckningen ska läggas samman. Värdet därav ska därefter delas lika (11 kap. 3 § ÄktB). Den del som tillfaller den först avlidne maken utgör kvarlåtenskapen och är vad som kan gå i arv. Eftersom dina föräldrar är gifta kommer den efterlevande maken att ärva den först avlidna, de gemensamma barnen äger rätt till ett efterarv när den efterlevande maken avlider (3 kap. 1 § ärvdabalken, ÄB). Om vi tänker oss att din far skulle avlida först kommer det därmed att ske en bodelning. Hälften kommer att tillfalla din mor, hälften kommer att utgöra kvarlåtenskapen som går till arv. Den delen kommer din mor att ärva med fri förfoganderätt. Under förutsättning att banken låter henne ta över lånet som är hänförligt till din far är det inga problem. Dock ska beaktas att den dag din mor avlider kommer det att finnas ett efterarv som ska fördelas även till ditt syskon (ekonomiskt).
Testamente
Det kan vara, precis som du själv föreslår, ett alternativ att upprätta ett testamente. I testamentet kan dina föräldrar testamentera sina andelar till dig och/eller din fru. Testamentet går före den legala arvsordningen. Det ska dock beaktas att då du har ett syskon måste det tas hänsyn till det med. Det är inte möjligt att göra en bröstarvinge (barn) helt arvlös. Dina föräldrars ägande i fastigheten utgör en tillgång som är möjlig att fördela enligt arv. Det en bröstarvinge ärver enligt den legala arvsordningen utgör den s.k. arvslotten. Hälften av den, laglotten, har en bröstarvinge alltid rätt till, trots att testamente stadgar annat. För utfående av laglotten krävs att bröstarvingen påkallar jämkning av testamentet inom sex månader från att den i samband med dödsfallet delgetts det (7 kap. 3 § ÄB). Om vi åter igen tänker oss att din far skulle avlida först och har testamenterat sin andel till dig kommer du att ärva den direkt (däremot kan banken kräva att du beviljas lån för att det ska vara möjligt och ni inte behöver sälja). Om arvet inkräktar på ditt syskons laglott kan hen påkalla jämkning. Hen kommer inte att få mer vid tiden för dödsfallet, däremot när efterarv blir aktuellt längre fram.
I ert fall är det bästa alternativet att upprätta ett testamente. Det går inte att göra situationen helt "perfekt" men det är det bästa ni kan göra. Huruvida ett testamente kommer att inkräkta på ditt syskons laglott är beroende av dels fastighetens värde, dels vilka andra tillgångar som finns. Fastigheten kommer oavsett att utgöra en del av ditt arv, innebärande att du i praktiken får mindre (eftersom du redan ärvt delar av fastigheten).
Annat att tänka på
Avseende din fråga om det är något annat ni bör tänka på vill jag nämna att det kan finnas skatterättsliga aspekter den dag ni ska köpa ut dina föräldrar. Om ni rent faktiskt köper ut dem kommer det att skapa en skyldighet för dina föräldrar att betala skatt för den andel de säljer. Om de däremot skänker fastigheten till er mot att ni tar över lånen utlöses i regel ingen kapitalvinstbeskattning för dem.
Överlåtelsen räknas som en gåva om ersättningen ni betalar (dvs. lånen ni tar över) är lägre än överlåtelseårets taxeringsvärde. Eftersom det är halva fastigheten som är aktuell blir det hälften det ska utgås från. Förenklat: är hela fastighetens taxeringsvärde 1Mkr ska ni utgå från ett taxeringsvärde på 500 000 kronor (om det är halva fastigheten ni ska ta över av dina föräldrar). För att det skattetekniskt ska räknas som en gåva krävs då att lånen ni tar över är lägre än 500 000 kronor. I annat fall räknas det som en försäljning som utlöser kapitalvinstbeskattning.
Då du är dina föräldrars bröstarvinge finns det en presumtion att alla gåvor du får utgör förskott på arv om inte annat är föreskrivet. Vill ni inte att ditt arv i slutändan ska bli mindre krävs det därmed att det särskilt skrivs att gåvan inte ska utgöra förskott på arv.
Min rekommendation är att ni anlitar en jurist som går igenom alla omständigheter och hjälper er att upprätta ett testamente som är så tydligt som möjligt och uppfyller det ni önskar i den mån det går.
Den dag det är dags att köpa ut dina föräldrar kan det även då vara värt att investera i att anlita en jurist för att undersöka de skatterättsliga effekterna av överlåtelsen.
Om du är intresserad av hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
