Jag har tidigare upprättat ett avtalsservitut med min granne med tillhörande kompletterande avtal som stadgar att jag ska få koppla ännu en byggnad mot grannens avlopp. Grannen förvägrar mig för nuvarande detta, vilka åtgärder kan jag vidta?

Question

Hej law line!

Jag har get min granne servitut att gå over min mark med sin avlopp fram till sin fastighet samt vi har skrivit ett avtal servitut för att koppla min fastighet på hans avlopp med min fastighet beteckning, vi har skrivit ett servitut avtal om detta, nu vill jag koppla ett hus till som finns på samma fastighet beteckning till avloppet, o när vi skrev servitutet sa bad jag honom att skriva ett brev där han säger att jag får även koppla hus nr 2 på samma avlopp som går över min mark o ansluter sig till hans brun på hans mark, han har skrivet brevet då för 4 års sen och det har jag idag, nu när vi skulle gräva fram till avloppet 4 år senare som ligger på hans mark sa vägrar han plötslig och vill ej att vi gräver fram till hans avlopp han skriv ett mail där han förbjuder oss och gräva fram till hans brun, i avtal servitutet står att vi får underhålla o gräva o laga om det skulle behövas bara vi återställer allt till samma skick som innan, både han o vi har undertecknat detta avtal o det finns registrerad hus lantmäteriet, medans hans servitut som han fick av oss att ha sin ledning på vår fastighet har han aldrig registrerat hus lantmäteriet, hur gör vi o har han rätt att vägra oss när vi har både servitut avtal o följd brev som säger att vi får koppla både fastigheterna till hans brun

1) kan han gräva oss rätten att koppla oss m den andra huset på hans brun när det finns både servitut avtal mellan hans fastighet o vår fastighet?

Får vi gå vidare med grävningen ?

Answer 1

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Frågan erbjuder möjlighet att dela upp svaret i två delar. Inledningsvis avser jag behandla huruvida servitutet ni ingått, medför möjlighet att koppla ännu en byggnad på samma fastighet till avloppet som omfattas av servitutet. Denna del av svaret aktualiseras främst i det fall det avtal (följebrevet) ni ingått, inte skulle anses vara giltigt. Därefter avser jag behandla, huruvida det avtal (följebrevet) ni ingått kan medföra rätt för dig att koppla ännu en byggnad på samma fastighet till avloppet som omfattas av servitutet. Efter varje avsnitt följer en slutsats och slutligen följer en sammanfattande slutsats och rekommendation.

Kan officialservitut bildas i det fall följebrevet anses ogiltigt?

Huvudregeln vid avtalsbildning i Sverige är att parterna har avtalsfrihet. Detta betyder alltså att man har rätt att ingå/inte ingå avtal. En part ska inte heller tvingas ingå avtal; negativ avtalsbildning accepteras som huvudregel sålunda inte. De två servitut ni ingått är avtalsservitut som bildas såtillvida att två fastigheter kommer överens om servitut. Ni har i detta fall alltså nyttjat avtalsfriheten och de två fastigheterna omfattas av servituten. Beträffande servitutet, vari regleras, att du ska få koppla din fastighet till din grannes avlopp, framgår det att grannen numera vägrar låta dig koppla ännu en byggnad till avloppet. Egentligen ska det inte aktualiseras att ett officialservitut ska behöva upprättas i detta fall, eftersom byggnaderna står på samma fastighet. Nedan följer emellertid ett återgivande av möjligheten att framtvinga officialservitut i det fall en part vägrar ingå avtalsservitut.

I det fall en part vägrar ingå ett avtalsservitut och det inte finns något annat sätt för dig att erhålla tillgång till ett avlopp, kan ett officialservitut bildas. Officialservitut är ett servitut som bildas genom beslut från myndighet; en lantmäteriförrättning i en så kallad fastighetsreglering. Detta görs endast om upplåtelsen är av "väsentlig betydelse" för den härskande fastigheten (din fastighet) och parterna inte kommer överens på egen hand. I "väsentlig betydelse" ligger, att det är fråga om ett objektivt krav. Avsikten med detta krav på objektiv nytta och kravet att nyttan ska vara stadigvarande, är att från servitut utesluta sådana rättigheter som skulle tillgodose bara ett personligt intresse hos den tillfällige ägaren av den härskande fastigheten (NJA 1997 s. 307).

Syftet med servitut är att förhindra avsaknad av en funktion på fastigheter, för att sålunda skapa mer funktionsdugliga fastigheter. Upplåtelsen av servitut måste således främja en mer ändamålsenlig markanvändning av fastigheterna. Kravet innebär emellertid inte att endast nyttan för den härskande fastigheten ska öka, utan att den totala nyttoeffekten mellan fastigheterna måste öka. För att en upplåtelse ska godkännas som servitut, bör alltså det sammanlagda värdet för de berörda fastigheterna öka. Dock krävs inte att nettoeffekten är uppfylld i det enskilda fallet, utan kravet innebär endast att nettoeffekten typiskt sett främjar en mer ändamålsenlig markanvändning (Beckman m.fl., Jordabalken, en kommentar till 14:1 JB, Zeteo).

Slutsats – Eftersom det redan föreligger ett avtalsservitut emellan fastigheterna, ska egentligen inte frågan om officialservitut aktualiseras. Eftersom din granne emellertid vägrar låta dig koppla ännu en byggnad till avloppet, kan det dock vara aktuellt att ansöka om lantmäteriförrättning för att upprätta ett officialservitut. I förevarande fall är det min uppfattning, att ett officialservitut bör kunna upprättas, eftersom det vore av väsentlig betydelse. Detta eftersom nyttan vore stadigvarande (NJA 1997 s. 307) och en avsaknad av funktion skulle förhindra en funktionsduglig fastighet. Det finns även redan ett avtalsservitut vari detta regleras, varför det får anses orimligt att inte ännu en byggnad på samma fastighet ska kunna kopplas till avloppet.

Är följebrevet (avtalet) giltigt?

Av frågan framgår att din granne skrev ett brev, innehållandes att du skulle få koppla ännu en byggnad till avloppet. Såsom nämnts ovan föreligger avtalsfrihet och en överenskommelse så som den i detta fall, är en giltig överenskommelse. Förmodligen ska alltså innehållet i brevet anses vara avtalsinnehåll. Eftersom jag inte innehar mer ingående kännedom avseende avtalets innehåll, kan jag dessvärre inte uttala mig mer ingående avseende tolkning av avtalet eller dess giltighet. Avtalet måste tolkas i relation till avtalets villkor, omständigheterna vid avtalets tillkomst och parternas avsikter. Avtal kan nämligen jämkas på vissa grunder; jfr. 36 § avtalslagen.

Däremot ska det anföras, att avtalet – såsom det framställts i frågeställningen – bör vara giltigt. I 14 kap. 6 § JB stadgas nämligen, att ägaren av den härskande fastigheten (du), ska vid servitutets utövning förfara så, att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt. Paragrafen utgör en förhållningsregel till hur utövningen av servitutet ska ske. Servitutsavtalet utgör grunden för utövandet och vad som avtalats i upplåtelsehandlingen blir således avgörande för bedömningen. Eftersom det finns ett kompletterande avtal till upplåtelsen och eftersom du redan nyttjar avloppet såtillvida att en byggnad är inkopplad, bör det inte anses vara mer betungande att ännu en byggnad kopplas på. Det ska även tilläggas, att i det fall servitutsavtalet inte utpekar omfattningen av utövningen, ska utövningen motsvara den härskande (din) fastighetens behov (Hillert, S, Servitut, s. 69). Fastighetens behov kommer på så sätt att utgöra en utfyllande funktion av avtalet vilket medför att upplåtelseavtalet inte kräver en omfattande precisering.

Det stadgas även i 14 kap. 11 § JB, att den fasta egendom som servitutet avser får ej belastas utöver vad som följer av upplåtelsen till följd av ändring i fastighetsindelningen, eller annan ändring i förhållandena. I detta fall har inte någon ändring skett i ägarförhållandena. Det är heller inte fråga om rubbningar som inträder som inte förutsatts vid upplåtelsen av servitutet, eftersom ni faktiskt ingick ett avtal om inkoppling av ännu en byggnad och det får anses ha varit er gemensamma avsikt (jfr. prop. 1970:20 del B 2 s. 740).

Slutsats – Huruvida avtalet är giltigt måste bedömas utifrån alla relevanta omständigheter, varför en mer ingående bedömning inte kan företas för tillfället. I det fall det antas att avtalet är giltigt, kan det dock anföras, att avtalet ska anses vara kompletterande i relation till avtalet som reglerar servitutet. Skulle ännu en byggnad kopplas till den tjänande fastighetens avlopp, bör det inte anses vara betungande, eftersom det redan finns en byggnad som är kopplad till avloppet, samt att avtalsservitutet inte (enligt min kännedom) utpekar omfattningen av servitutet, varför den härskande fastighetens (din) behov är avgörande. Det har heller inte genomförts en fastighetsindelning som ändrar förhållandena och några rubbningar ligger inte för handen, eftersom ni ingick ett kompletterande avtal. Sålunda utgör inte 14 kap. 11 § JB hinder för att ännu en byggnad kopplas till avloppet.

Slutsats
Eftersom även den andra byggnaden är uppförd på den härskande fastigheten som omfattas av servitutet, ska även den byggnaden kunna kopplas till den tjänande fastighetens avlopp. Skulle detta förvägras av den tjänande fastigheten, kan ansökan göras avseende officialservitut, eftersom det bör föreligga väsentlig betydelse och stadigvarande nytta för den härskande fastigheten.

Det kompletterande avtal som finns er emellan, medför att det inte föreligger några rubbningar som inte kunde förutses vid avtalets ingående. Skulle ännu en byggnad kopplas till den tjänande fastighetens avlopp, bör det heller inte anses vara betungande, eftersom det redan finns en byggnad som är kopplad till avloppet, samt att avtalsservitutet inte (enligt min kännedom) utpekar omfattningen av servitutet, varför den härskande fastighetens (din) behov är avgörande.

Jag rekommenderar att du kontaktar motparten för att påvisa den information du erhållit i och med svaret. Du bör även kontakta Lantmäteriet för att erhålla mer information och stöd. Skulle motparten fortfarande förvägra dig att du kopplar in den andra byggnaden mot avloppet, bör du kontakta en jurist som kan bistå dig i den fortsatta tvisten.

Jag kommer att ringa dig torsdag den 30:e augusti ca kl. 12.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på [e-mail]. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.

Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på [e-mail]!