Ingår redskapsboden i fastigheten eller ej?

2020-07-16 i Hyresavtal
FRÅGA
Min mor gav mig som gåva ett fritidshus som var uppdelat på två platser.i det västra läget finns en gammal redskapsbod som lotsverket lät installera för underhåll av sjömärken, s.k. prickar.Boden står på plintar, därmed fast egendom?Mina föräldrar arrenderade marken när lotsplatsen lades ned 1960. Kommunen tog över den s.k. "prickebodstomten" samt som hade samma fastighetsbeteckning.Mor fick köpa loss "prickebodstomten" av kommunen samt föra över dess mark till fastigheten.Inget papperskontrakt upprättades av äganderätten till min broder.Brodern vill nu föra över äganderätten av boden till sin son.Äger han boden "av hävd"? Läst att så kan det vara.Enligt en mäklare menar han att boden tillhör fastigheten 1:26 enligt jordabalken och det har jag nästan förstått i ett av edra svar på en liknande fråga.Men jag har ingen tanke på att köra bort honom.Jag tänkte att man skulle kunna upprätta ett hyreskontrakt löpande på fem år, med ömsesidig uppsägning på tre månader. samt att hyrestagaren har underhållsskyldighet.Finns det fastställt hyresmax. i kronor per kvm. och mark?När jag avlider lär väl boden följa med vid en eventuell försäljning?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Bestämmelser om fastigheter och fast egendom finns i jordabalken. Fast egendom är jord, vilken är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § jordabalken, JB). Som jag förstår det har du av din mor fått en fastighet i gåva. Till en fastighet gör bland annat byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. första och andra stycket JB). Att föremålet ska ha anbragts inom fastigheten innebär att det ska finnas ett fysiskt samband mellan föremålet och fastigheten. Föremålet måste även vara avsett att finnas där mer permanent eller under en längre tid. I ditt fall, och utan närmre information, förefaller det rimligt att redskapsboden monterad på plintar är att anse som fastighetstillbehör.

I din fråga skriver du vidare att inget papperskontrakt upprättades av äganderätten till din bror. Din bror vill nu föra över äganderätten av boden till sin son. Du undrar om din bror kan äga boden av hävd. Även om det inte framgår tydligt av din fråga blir min utgångspunkt att även om redskapsboden sannolikt hör till din fastighet har den disponerats av din bror. I lagen om godtrosförvärv av lösöre finns bestämmelser om äganderätt till egendom genom hävd (jfr 4 §). Bestämmelserna gäller dock endast i fråga om lösöre. I förevarande fall räknas redskapsboden sannolikt inte som lösöre utan som fastighetstillbehör varför bestämmelsen inte är tillämplig. I jordabalken finns rätt till egendom genom hävd om någon erhållit lagfart på fast egendom, som kommit ur rätte ägarens hand, och därefter under tjugo år i följd med äganderättsanspråk innehaft egendomen utan att talan om bättre rätt till egendomen väckts mot honom (16 kap. 1 § JB). Inte heller detta är aktuellt, hävd enligt jordabalkens bestämmelser avser den fasta egendomen och lagfart, inte fastighetstillbehör.

Sammanfattningsvis är min bedömning, utifrån de uppgifter du presenterat i din fråga, att redskapsboden utgör fastighetstillbehör till din fastighet och inte tillhör din bror.

Om redskapsboden är din står det dig givetvis fritt att hyra ut den om du så önskar. Hyresavtal kan ingås för såväl obestämd som bestämd tid (12 kap. 3 § JB). Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske senast nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal (12 kap. 4 § andra stycket p5 JB). I ert fall är redskapsboden att bedöma som en lokal och inte en bostadslägenhet. Avtal om kortare uppsägningstid än de nio månaderna är till hyresgästens nackdel och kommer därför endast att gälla om hyresgästen säger upp hyresavtalet. Trots avtal om tre månaders uppsägningstid kommer du som hyresvärd att ha en uppsägningstid om nio månader. Däremot går det att avtala om längre uppsägningstid för er båda. Den som hyr en lokal har ett indirekt besittning om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd. Det innebär att man som hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust man gör på grund av att hyresförhållandet upphör. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen. Ett hyresförhållande kan upphöra både genom en uppsägning för avflyttning och uppsägning för villkorsändring. Det finns i jordabalken inte fastställt något hyresmax utan ni kan i princip komma överens om den hyra ni vill. För att sedan höja hyran måste du säga upp avtalet (i enlighet med avtalad uppsägningstid). I detta fall kan hyresgästen ha rätt till ersättning om det begärda hyresbeloppet som krävs för förlängning anses oskäligt på grund av att det överstiger marknadshyran (12 kap. 57 § JB). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten (12 kap. 57 a § JB).

För det fall att det blir en tvist om redskapsboden eller du önskar hjälp av en av våra jurister att utforma ett hyresavtal ni är nöjda med, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll