Indexklausul i hyreskontrakt
Ang index i hyreskontrakt.
Vi har ett hyreskontrakt för vår affärsverksamhet där det finns en indexklausul som säger att hyresvärden har rätt att indexjustera hyran.
Min fråga är om indexjusteringen måste aviseras på något sätt innan perioden som indexet avser startar ?
Eller kan hyresvärden komma under pågående period och och debitera index för hela perioden, dvs retroaktivt.
Eller har han missat sin möjlighet att debitera index om han inte har aviserat det ?
Finns det någon vägledning ?
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Indexreglerad hyra
Huvudregeln är att hyran ska vara bestämd till ett visst belopp. För lokalhyra, som i ert fall, är det dock även möjligt att reglera hyran genom så kallade indexklausuler om hyrestiden är bestämd och uppgår till minst 3 år (12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken).
Det finns inget krav på att man måste meddela om att hyran är justerad i enlighet med index. Eftersom det är avtalat att hyran ska regleras i enlighet med index så föreligger det en rätt för hyresvärden att kräva den "missade" hyran retroaktivt. Frågan är dock om er hyresvärds passivitet kan medföra att denna rätt har gått förlorad. Även om omständigheterna inte är sådana att en parts passivitet ska ges verkan som förändrat avtalsinnehåll kan passiviteten i vissa fall medföra förlust av rättigheter för förfluten tid. Om en part exempelvis tillämpar ett avtal generöst genom att inte göra gällande sina rättigheter fullt ut vid den tidpunkt då de förfaller eller annars ska fullgöras av motparten kan detta leda till att parten förlorar rätten att kräva ytterligare prestation för förfluten tid (NJA 2018 s. 171).
I NJA 2018 s. 171 var det fråga om en omsättningsklausul och en hyresvärds passivitet. Närmare bestämt hade hyresvärden varit passiv och inte krävt någon hyra i enlighet med omsättningsklausulen under nio år. Rätten att kräva in denna hyra retroaktivt ansågs på grund av passiviteten ha gått förlorad. Mot bakgrund av detta kan man göra bedömningen att svaret på frågan huruvida hyra kan krävas retroaktivt är beroende på hur länge er hyresvärd har förhållit sig passiv angående indexjusteringen. Handlar det endast om att hyresvärden har missat att justera hyran under ett pågående år så bör inte passiviteten medföra att denne förlorar sin rätt att kräva in hyran. Handlar det däremot om flera år så finns det alltså utrymme för att argumentera för att rätten har gått förlorad.
Ytterst gäller den allmänna tioåriga preskriptionsregeln även för hyresfordringar under ett hyresförhållande, så längre tillbaka än så kan retroaktiv betalning inte bli aktuell (2 § preskriptionslagen). I hyreslagen (12 kap. 61 § jordabalken) finns därtill en speciell preskriptionsregel som anger att hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa krav på grund av hyresförhållande, måste inge stämningsansökan eller ansöka om betalningsföreläggande senast inom två år från det att hyresgästen lämnade lokalen. När hyresgästen väl avflyttat förkortas med andra ord den allmänna tioåriga preskriptionsregeln till två år.
Sammanfattning
Hyresvärden måste inte i förväg avisera att hyran justeras och denne har även som huvudregel möjlighet att kräva hyra retroaktivt, förutsatt att det är reglerat i avtalet att hyran ska indexjusteras. Rätten att kräva hyra retroaktivt kan dock gå förlorad om denne förhåller sig passiv under en längre period. Huruvida så är fallet i just ert fall är dock svårt att avgöra utan att känna till de närmare omständigheterna. Det finns i vart fall en sådan möjlighet vilket medför att hyresvärden inte kan förhålla sig passiv under en allt för lång tid.
Om du har några frågor om mitt svar så får du gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
