Hyreshöjning vid andrahandshyra
Hej! Jag hyr en lägenhet i andra hand och har ett kontrakt som är giltigt till juli 2022. Hyresvärden säger nu att han vill höja hyran, får han göra så?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Jag tolkar din fråga som att du just nu bor i en hyreslägenhet i andra hand och att hyresvärden vill höja hyran.
Inledningsvis kan sägas att när man hyr en bostad i andra hand så uppstår det aldrig något avtal mellan andrahandsgästen och hyresvärden. Hyresgästen som upplåter sin lägenhet kvarstår själv i sitt hyresavtal med hyresvärden, vilket innebär att förstahandsgästen har kvar alla sina förpliktelser mot hyresvärden enligt det av Högsta domstolen avgjorda rättsfallet NJA 2014 s. 465. Bland dessa förpliktelser ingår bland annat att betala hyran. Det är alltså förstahandsgästens uppgift att betala hyran, även fast denne inte själv bor i lägenheten utan hyr den till någon i andra hand, så en eventuell hyreshöjning drabbar inte andrahandsgästen direkt.
I praktiken kommer givetvis en hyreshöjning att påverka även andrahandsgästen. Vad som anses vara skälig hyra för en andrahandsgäst är den hyra som förstahandsgästen betalar, att som förstahandsgäst ta ut mer i hyra av andrahandsgästen än man själv betalar är otillåtet enligt 12 kap. 40 § st. 2 p. 3 jordabalken (JB). För att inte göra en förlust kommer säkerligen förstahandsgästen vilja höja hyran för andrahandsgästen om hyresvärden höjer hyran för förstahandsgästen. Är då dessa hyreshöjningar tillåtna?
Hyresvärden har ett erkänt behov av att kunna höja hyran löpande för att ha råd med exempelvis underhållsarbete i hyreshuset och för att kunna göra en rimlig vinst. Typiskt sett går det till så att hyresvärden förhandlar med hyresgästföreningen om hyreshöjningar. I 12 kap. 55 § JB finns en skälighetsregel som hyresvärden kan åberopa för att få hyran höjd. Grundregeln är alltså att regelbundna hyreshöjningar är tillåtna, men om hyresgästen skulle anse att hyreshöjningen är oskälig kan denne åberopa 12 kap. 53 § JB och 12 kap. 55 § JB för att jämka hyran nedåt.
Med vänlig hälsning,
