Hyresgästen begär lägre hyra efter 1 år

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA
efter att ha hyrt mitt hus i ett år, vägrar min hyresgäst att betala den hyra vi hade kommit överens om. hon säger att det är för högt eftersom huset inte uppfyller de normer som hon tycker är nödvändiga. det var klart från början att det är ett sommarhus, anpassat för att bo hela året men bara med mycket arbete och inte för mycket bekvämlighet. hon har utelämnat att vissa saker hade gått sönder under sommaren (när jag kunde ha fixat dem) bara för att klaga på dem nu när jag ska vara utomlands de kommande sex månaderna. hon hävdar att antingen jag fixar problemen nu eller så betalar hon inte. hon bodde där i ett år utan klagomål och nu kommer det allt på en gång. den avtalade hyran är 3.500 kr / månad och nu vill hon bara betala 1.000. Vi har inget skriftligt avtal, men det finns e-postmeddelanden som styrker vårt avtal. Jag vill inte hyra min fastighet till ett pris vi inte har kommit överens om från början. Jag erbjöd henne att lämna utan att betala extra hyra som uppsägningstid. hon vägrar att lämna. vad ska jag göra?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Enligt 12 kap. 24§ Jordabalken (JB) ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresvärden är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dels dennes vållande eller vårdslöshet. Av din bakgrundsinformation framstår det som att du inte vet hur skadorna åsamkats och det skulle därför kunna föras en diskussion om det är hyresgästen som varit vårdslös.

Vilket som så ingår i denna vårdnadsplikt en skyldighet för hyresgästen att underrätta dig om skada eller brist i lägenheten. Något som jag uppfattar att hon ej gjort. Ju större olägenhet som kan anses hota, desto snabbare måste du underrättas. Försummelse att underrätta dig kan medföra att hyresgästen blir skadeståndsskyldig.

Dock ska här erinras om att ifall det under hyrestiden inträffar en skada på lägenheten utan att hyresgästen är ansvarig gäller bestämmelserna i 12 kap. 11 § JB. Bestämmelsen föreskriver särskilda sanktioner när lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra och gäller som framgått även under hyrestiden enligt 12 kap. 16§ JB. Bestämmelsen kan ge hyresgästen en rätt till nedsättning av hyran och ersättning för skada. Som hyresgäst har man däremot rätt till en skälig nedsättning av hyra för den tiden som lägenheten är i bristfälligt skick 12 kap. 11 § p. 3 JB. Hur stor nedsättningen ska vara beror på hur stor del av lägenheten som berörs, vilka delar som berörs och på vilket sätt bristen påverkar lägenhetens användning.

Enligt JB:s regler är det hyresvärden som bär bevisbördan på så sett att denne måste visa att denne inte gjort sig skyldig till försummelse för att undvika att bli skadeståndsskyldig. Jag funderar däremot på om du kan bygga din tala på att hyresgästen kunnat påfordra husets skick och att hennes förfarande att reagera efter 1 år från ditt perspektiv blir att betrakta som passivitet som gjort henne bunden. Vidare kan du kanske ange att nedsättningen av hyran inte är skälig i förhållande till omfattningen av skadan och till hur stor del av fastigheten som berörs.

Slutligen skulle jag vilja påpeka att du eventuellt kan förverka hyresrätten med stöd av 12 kap. 42§ JB. Särskilt punkt 1. Den första punkten behandlar då hyresgästen dröjer med att betala hyra mer än en vecka efter förfallodagen. Observera däremot 12 kap. 44§ JB.

Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Jasmine El Mallah
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1470)
2020-11-30 Kan en hyresvärd tvinga mig flytta från den lokal jag hyr?
2020-11-30 Bunden av uppsägningstid vid muntligt hyresavtal
2020-11-29 Kan hyresgäst säga upp hyresavtal under hyresvärdens uppsägningstid?
2020-11-29 Besittningsskydd och uppsägningstid vid hyra av villa

Alla besvarade frågor (86899)