Hur räknar vi vid övertagande av bostadsrätt när vi äger olika stora andelar?
Jag och min man bor i en Bostadsrätt som ägs till 74% av mig, och sålunda äger han 26%. Vi delar lånet som är på ca 4,6 MSEK med lika stor andel. Lägenheten är värderad till 5,5 MSEK.
Att vi delar på lånet med lika stor andel, men äger olika beror på att jag, när vi träffades o han flyttade in till mig o såsmåningom köpte in sig i min lägenhet, hade en innestående vinst i den. Han ägde inget o kunde mao inte lägga någon kontantinsats i lägenheten. Vi löste det genom att räkna ut hur mkt var och en ägde, genom att min tidigare vinst räknades s min del av lägenheten plus hälften av det s blev kvar.
Hursomhelst- nu äger han ju mindre än sin del av lånet, 5,5 MSEK x 0,26 = 1,4 MSEK. Medan hans del av lånet alltså är 4,6 MSEK x 0,5 = 2,3 MSEK. Det är ju för att han lånat sin kontantinsats av mig, kan man säga.
Hur gör man vid en ev separation? Om jag vill ta över lägenheten? " Lösa ut honom" blir ju i praktiken att han måste betala mig. Eller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Min utgångspunkt för svaret till dig är att ni är gifta. Den slutsatsen dras mot bakgrund av att du nämner din "man", vilket talar för att ett äktenskap är för handen. Då inget annat nämns utgås det i svaret även från att inget äktenskapsförord er emellan finns.
Det ska ske en bodelning när ett äktenskap upplöses
När ett äktenskap upplöses ska en bodelning ske (9 kap. 1 § första stycket ÄktB). Ett äktenskap upplöses genom ena makens död eller genom äktenskapsskillnad (1 kap. 5 § ÄktB). I en bodelning ska makarnas giftorättsgods ingå (10 kap. 1 § ÄktB). Vid bodelning beräknas först makarnas andelar i boet, innebärande att vardera makens tillgångar läggs samman (jfr 11 kap. 1 § ÄktB). Från det giftorättsgods en make går in med ska vederbörandes skulder räknas bort, en s.k. skuldtäckning (11 kap. 2 § ÄktB). Det som återstår av makarnas giftorättsgods, efter skuldtäckningen, ska läggas samman och värdet delas därefter lika mellan makarna. Då skulder är personliga kan en make aldrig gå in med ett minusvärde i bodelningen.
I bodelningen ska allt giftorättsgods ingå
I eventuell bodelning ska inte bara bostadsrättslägenheten ingå utan allt som är giftorättsgods. För enkelhetens skull kan vi i ert fall utgå från att det endast finns en bostadsrättslägenhet som är giftorättsgods. Om vi räknar med att lägenheten är värd 5.5Mkr, du äger 74% av den och din make 26% har ni giftorättsgods om 4.070.000 kronor (du) respektive 1.430.000 kronor (han). Som jag förstår det står ni för halva lånet var 4.6Mkr; 2.300.000 kronor (du) respektive 2.300.000 kronor (han).
I en bodelning kommer ni att gå in med det giftorättsgods ni har kvar efter skuldtäckning. Syftet i en bodelning är en likadelning, i princip oavsett vem som äger vad eller hur mycket. Siffrorna i ert fall blir i sådana fall:
Du: 4.070.000 kronor – 2.300.000 kronor i skuldtäckning = 1.770.000 kronor
Han: 1.430.000 kronor – 1.770.000 kronor i skuldtäckning = -340.000 kronor
En make kan inte gå in med ett minusvärde i bodelning (då det skulle innebära att den andre maken hade fått betala makens skulder). Ett minusvärde innebär att din make i en bodelning går in med noll (0) kronor.
I ert fall innebär det att du i bodelningen går in med 1.770.000 kronor och din make 0 kronor. Detta läggs samman; 1.770.000 kronor + 0 kronor och delas er emellan. 1.770.000 kronor + 0 / 2 = 885.000 kronor.
För att det i bodelningen ska gå jämnt ut krävs det således att du ger din make 885.000 kronor i bodelningen. Om så sker har din make i bodelningen erhållit 885.000 kronor. För din del innebär det du får lika mycket, syftet med en bodelning är att makarna ska få lika mycket. I och med att din make gick in med noll kronor och inte ett minusvärde kommer det i slutändan att innebära att han får mindre än vad han har i skulder.
Att köpa ut din man ur bostadsrättslägenheten
För att ta över bostadsrättslägenheten måste du, som du beskriver det, köpa ut honom. Vid övertagande genom bodelning kommer din man inte att bli skattskyldig för den del av bostadsrätten han överlåter till dig. Däremot är det viktigt att tänka på att det finns en latent skatteskuld. Den dag du säljer bostadsrätten vidare blir du tvungen att betala skatt. Vid ett övertagande gör man därför en hypotetisk försäljning, för att räkna ut vad skatten skulle varit vid en försäljning idag. Den latenta skatteskulden räknas bort från vad du eventuellt betalar för att ta över bostadsrätten, innebärande att du kompenseras för skattskyldigheten i förtid.
Kapitalvinsten vid försäljningen av bostadsrätten är skillnaden mellan ersättningen för den sålda bostadsrätten, minskad med eventuella mäklarkostnader och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL). Med omkostnadsbelopp avses anskaffningsutgiften (det bostadsrätten köptes för) ökad med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL).
I ert fall går det inte att ge några exakta siffror för utköp av lägenheten. Vad som bör kommas ihåg är däremot att i en bodelning med anledning av att ett äktenskap upplöses ska allt som är giftorättsgods ingå. Det innebär att dels ska bostadsrätten ingå, dels ska allt annat ni äger och som inte är enskild egendom ingå. Från det en make äger ska en skuldtäckning göras. Det innebär att desto större skulder en make har, i förhållande till vederbörandes tillgångar, desto mindre går vederbörande in med till uppdelningen. Om en make har större skulder än tillgångar går maken in med noll kronor till fördelningen.
Min rekommendation i ert fall, för det fall att ni inte vill att det ska ske en likadelning som beskrivet ovan, är att ni skriver ett äktenskapsförord i vilket ni avtalar om att viss eller all egendom ska vara er enskilda. Jag kan varmt rekommendera Lawlines avtalstjänst i vilken ni till ett konkurrenskraftigt pris kan få ett äktenskapsförord upprättat juridiskt korrekt. För det fall att ni önskar hjälp av en av våra jurister istället, eller om något är oklart, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
