Hur mycket ska jag köpas ut för ur den gemensamma bostaden vid en bodelning?

2020-05-28 i Bodelning
FRÅGA
Hej i en bodelning och att mitt ex köper ut mej ur vår gemensamma fastighet 50%. Jag har förstått att jag inte betalar någon skatt, men skall det dras av 22% på mina pengar som hon köper ut mej med? Mvh
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Det korta svaret på din fråga är ja, om ni inte kommer överens om någonting annat. Det var jag som besvarade din senaste fråga och i den framgick det att bostadens marknadsvärde är 2 100 000 kr och att lånen på fastigheten uppgår till 814 000 kr.

Precis som du skriver är inkomster från bodelningar skattefria, (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Med anledning av att din inkomst från bodelningen är skattefri och att ditt ex kommer att bli beskattad för hela vinsten vid en framtidiga försäljning, beaktar man kapitalvinstskatten vid beräkningen av det belopp du köps ut för. Nedan förklarar jag hur man beräknar beloppet för att bli utköpt.

Bodelningar är dispositiva

Inledningsvis vill jag framhålla att hur ni själva fördelar era tillgångar är er ensak så länge ni är överens. Med andra ord kan man säga att bodelningar är dispositiva, dvs. ni får avtala om ersättningen som ni själva vill. Detta under förutsättning att man exempelvis inte avstår från egendom eller undervärderar egendon till skada för sina borgenärer (13 kap. 1 § äktenskapsbalken). Jag kommer dock utgå från värderings- och beräkningsregler om en rättvis fördelning som bodelningsförrättare använder när makar inte kommer överens om en annan fördelning.

Fastighetens värde vid bodelningen

Fastighetens marknadsvärde är 2 100 000 kr. Högsta domstolen har i NJA 1975 s. 288 slagit fast att en fastighets värde vid bodelningen utgörs av marknadsvärdet minskat med mäklarkostnader och den latenta kapitalvinstskatten. Syftet med detta är att få en rättvis fördelning genom att värdet i bodelningen ska motsvara nettovärdet för fastigheten om det hade sålts omedelbart. Detta för att den som övertar fastigheten inte ska komma i ett sämre läge än den som köps ut, då den som köps ut inte beskattas för inkomster från bodelningen medan den som övertar fastigheten kommer bli beskattad för hela vinsten vid en framtida försäljning.

Alltså beräknas fastighetens värde vid bodelningen enligt följande formel:

Marknadsvärdet (2 100 000 kr) – uppskattade försäljnings- och mäklarkostnader – latent kapitalvinstskatt

Marknadsvärdet ska alltså minskas med uppskattade mäklarkostnader samt med den latenta kapitalvinstskatten. Den latenta kapitalvinstskatten kan förenklat beräknas genom att du multiplicerar kapitalvinsten med 22 %. Kapitalvinsten kan beräknas genom:

Marknadsvärdet – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).

Omkostnadsbeloppet består av priset som ni köpt fastigheten för ökat med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter är exempelvis utgifter för ny- till- och ombyggnader på fastigheten.

Sammanfattningsvis är fastighetens värde i bodelningen:

2 100 000 (dvs. marknadsvärdet) – mäklarkostnader – kapitalvinsten x 0,22

Eftersom ni äger hälften var av fastigheten har ni rätt till hälften var av fastighetens värde, det vill säga det belopp man får av ovanstående formel. Av förenklingsskäl kommer jag kalla hälften av fastighetens värde för Y

Storleken på ersättningen för att köpa ut den andre

Du och ditt ex ska alltså anses äga varsitt Y och har därmed rätt att få ut ett belopp motsvarande Y. Eftersom ni står på bostadslånet och jag antar att ni delar skulden lika har ni en varsin skuld på 407 000 kr (hälften av 814 000 kr). Vid övertagande av fastigheter i en bodelning är det vanligtvis aktuellt att den som vill köpa ut den andre även övertar dennes del av lånet för fastigheten. Övertagandet av lånet ses som en ersättning för övertagandet av den andres del av fastigheten, motsvarande skuldbeloppet. Alltså blir storleken på ersättningens du köps ut för = Y – 407 000, under förutsättning att du blir skuldfri vad gäller fastigheten samt att långivaren går med på detta upplägg.

Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!

Med vänliga hälsningar,

Dostan Sulaiman
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bodelning (2649)
2020-10-25 Hur värderas egendom vid bodelning och hur får avtalet se ut?
2020-10-25 Hur delar man tillgångarna i bodelning?
2020-10-24 ogiltigförklara bodelning i efterhand
2020-10-24 Räknas både skulder och tillgångar i en bodelning?

Alla besvarade frågor (85367)