Hur löses en oreglerad fråga i ett samarbetsavtal och hur ska ett sådant tolkas?
Hej!
Vid ett gemensamt servitut med 9 härskande som ska nyttja en Gemensam brunn med pumphus o vattenledningar, där dessa 9 ska stå för underhåll/reparationer samt gemensamt stå för alla kostnaderna.
Om några av de härskande utför underhåll/reparation utan att informera övriga, är alla 9 ändå skyldiga att betala?
Det måste väl ändå vara underförstått att alla måste få info/vara med på tåget om de ska betala?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du besitter en fastighet som tillsammans med ett antal andra fastigheter äger rätt till ett servitut som avser nyttjande av en brunn med tillhörande pumphus. Enligt servitutsavtalet (eller lantmätarens beslut om bildandet av ett officialservitut) är samtliga härskande fastigheter gemensamt skyldiga att svara för allt underhålls- och reparationsarbete hänförligt till den ifrågavarande gemensamhetsanläggningen och dess vattenledningar. Du undrar nu vad som gäller i kostnadsfördelningshänseende när några fastighetsägare har vidtagit diverse underhållsåtgärder utan att informera övriga i kollektivet. Enligt min mening står svaret på din fråga inte att finna fullt ut i någon lagbestämmelse varför den här skrivelsen har en karaktär av ett resonemang. Men den lagstiftning, jämte vissa allmänna avtalsrättsliga principer, som kommer att ligga till grund för den fortsatta framställningen är:
Lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL).
Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Några inledande hållpunkter
Ett avtal kan ingås muntligt, skriftligt eller konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). På grundval av din ärendebeskrivning är det dock svårt att avgöra om en tydlig anbuds- och acceptutväxling har skett vid någon given tidpunkt och det är vidare svårt att avgöra huruvida det föreligger ett muntligt eller skriftligt samarbetsavtal och vad som i så fall skulle ha manifesterats i detta. Oaktat formen för avtalet och mot bakgrund av din faktiska fråga torde sannolikt ganska mycket ha lämnats oreglerat av parterna.
Ett avtalsrättsligt resonemang
Under förutsättning att samtliga fastighetsägare har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket och förvaltningen av anläggningen talar det för att detta handlar om något sorts konkludent ingånget avtal i botten för den uppkomna situationen. Avtalsinnehållet kan jag då av förklarliga skäl inte närmare uttala mig om eftersom den praxis (sedvänja, partsbruk) som eventuellt har utbildats mellan dig och övriga fastighetsägare naturligtvis inte är någon allmänt känd materia. Men så länge samtliga inte har accepterat att en fastighetsägare ensamt kan rättshandla på det sätt som nu är i fråga torde detta kunna utgöra ett avtalsbrott. Vid konkludent ingångna avtal saknar avtalet inte sällan uttryckliga bestämmelser om eventuella påföljder vid brott mot avtalet och den tillhörande lojalitetsplikten varför allmänna skadeståndsrättsliga principer istället kan aktualiseras. Dessa innebär i korta drag att de avtalsparter som inte i förväg informerades eventuellt kan begära skadestånd av övriga, men det förutsätter en konstaterad skada, ett uppsåtligt (avsiktligt) eller oaktsamt (vårdslöst) agerande hos dessa och ett påräkneligt orsakssamband (adekvat kausalitet med skadeståndsrättslig terminologi) mellan deras handlande och den uppkomna skadan.
Det kan samtidigt ifrågasättas om det överhuvudtaget och objektivt sett har uppkommit någon egentlig skada för dig och de övriga personer som eventuellt inte involverades i samband med det vidtagna arbetet som avsåg nyttiga (förbättrande) åtgärder på gemensamhetsanläggningen. Men å andra sidan kan det alltjämt fortfarande komma att utgöra ett avtalsbrott och ett sådant berättigar enligt allmänna avtals- och skadeståndsrättsliga principer till viss ersättning för den skadelidande. Dessutom brukar alla åtgärder på annans egendom fordra ett inhämtat samtycke från ägaren, vilket i princip även inkluderar nytta och välbehövliga sådana. Den principen kan dock inte här tillämpas fullt ut eftersom de som ombesörjde förbättringsarbetet själva är delägare i det ifrågavarande objektet. I den förevarande situationen skulle man därför möjligen kunna argumentera för att du och övriga icke på förhand informerade fastighetsägare i vart fall inte ska behöva svara för de nu uppkomna kostnaderna.
Ett analogiskt betraktelsesätt i avsaknad av tydlig lagreglering
Såvitt jag förstår äger ni inte anläggningen i fråga. Av din information går det i vart fall inte att utröna vem det egentligen är som har låtit uppföra pumphuset. Däremot står det klart att ni fastighetsägare genom servitutet tillsammans äger rätt att nyttja detta och att ni härutöver är förpliktigade att svara för alla underhålls- och reparationskostnader. Genom ett så kallat analogislut skulle följande kunna anföras (analogislut är en tolknings- och tillämpningsmetod som innebär att svaret på en oreglerad fråga söks genom att hämta vägledning från lagstiftning på ett annat område som reglerar en snarlik situation). Om ni skulle ha ägt gemensamhetsanläggningen hade ni gjort det med så kallad samäganderätt. Enligt samäganderättslagen krävs i princip samtliga delägares samtycke för att inplanerade åtgärder ska få genomföras på det samfällda godset (för att använda lagtextens ganska ålderdomliga begreppsapparat), vilket i praktiken innebär att det för varje delägare tillkommer en sorts vetorätt (2 § SamägL). Detta betyder i mångt och mycket att alla måste vara överens. Om enighet inte kan uppnås rörande objektets förvaltning eller nyttjande i övrigt har vardera delägare rätt att hos domstol (en tingsrätt) ansöka om ett förordnande av en god man (3 § SamägL, vilket dock inte ska förväxlas med det godmanskap som kan aktualiseras på det familjerättsliga området). Men vad som händer i termer av repressalier om en eller flera delägare vidtar en åtgärd likt de som nu är förhanden och utan inhämtande av erforderligt samtycke från övriga regleras däremot inte av samäganderättslagen. Då torde man behöva falla tillbaka på de allmänna rättsprinciper som redovisats enligt ovan. Det ska dock noteras att åtgärder som inte tål uppskov får vidtas i övriga delägares frånvaro och utan inhämtande av erforderliga godkännanden. Med samäganderättslagens regler som utgångspunkt och genom ett analogislut går det således att argumentera för att de aktuella underhållsåtgärderna som vidtogs bortom din och andra personer vetskap eventuellt kan ha varit tillåtna om det i efterhand kan visas att de var helt nödvändiga och därtill mycket brådskande. I en sådan situation torde samtliga behöva svara för de uppkomna kostnaderna.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan det konstateras att den ganska modesta ärendebeskrivningen i kombination med avsaknaden av relevant kunskap om avtalsinnehållet och hur ni tidigare har hanterat den här typen av frågor gör det besvärligt att ge något entydigt svar på vad som egentligen gäller. I praktiken torde detta bli en ren förhandlingsfråga. Om konsensus absolut inte kan uppnås behöver ärendet dessvärre hänskjutas till domstol för att kunna få en lösning. Förhoppningsvis kan det ovan anförda i vart fall ändå komma att fungera som hyfsat tjänliga verktyg för dig inför dina kommande samtal med övriga fastighetsägare.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
