Hur lång tid efter olovlig andrahandsuthyrning får hyresvärden säga upp hyreskontraktet?
Hejsan, jag bor i Göteborg. Min fråga n är om man hyrde ut lägenheten andrahand utan att ta tillstånd från hyresvärd tar hyresvärd tar tillbaka lägenheten? Det andrahand uthyrning var mellan 1 april till 30 september 2019. Efter den första hand hyresgästen bor i lägenheten. Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om hyra av bostad finns i jordabalkens (1970:994) (JB) tolfte kapitel, även kallad hyreslagen.
Din fråga är lite otydligt ställd, men jag antar att din hyresrätt har blivit uppsagd på grund av förverkande till följd av andrahandsuthyrning.
Otillåten andrahandsuthyrning
En hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut en lägenhet i andra hand (12 kap. 39 § JB). En hyresgäst får dock hyra ut lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det och det finns beaktansvärda skäl. Tillstånd lämnas i förtid (12 kap. 40 § JB). Med andra ord hade du behövt din hyresvärds samtycke eller hyresnämndens tillstånd innan du hyrde ut lägenheten i andra hand.
Uppsägning på grund av förverkande
En hyresrätt är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan (det vill säga utan uppsägningstid) om hyresgästen utan samtycke eller tillstånd hyrt ut lägenheten i andra hand och ingen giltig ursäkt kan visas (12 kap. 42 § p. 3 JB). En sådan giltig ursäkt kan vara för handen då hyresvärden lämnat felaktig eller otydlig information till hyresgästen gällande andrahandsuthyrning. Om hyresvärden har informerat om regler kring andrahandsuthyrning på ett tydligt sett, exempelvis i hyresavtalet, genom utskick eller anslag i trapphus, är det svårt att anse att en giltig ursäkt förelåg (se prop. 2018:19:107 s. 68-69). I detta fall förelåg alltså en rätt för hyresvärden att med omedelbar verkan säga upp hyresavtalet, om inte hyresvärden underlåtit att tydligt informera dig om reglerna för andrahandsuthyrning. Om så var fallet framgår dock inte av din fråga.
Uppsägning måste ske inom sex månader från andrahandsuthyrningens upphörande
Det finns dock undantag från de nämnda reglerna. Om hyresrätten är förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning, kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om andrahandsuthyrningen eller senast sex månader efter det att andrahandsuthyrningen upphörde (12 kap. 43 § st. 2 JB). Det är hyresgästen som måste bevisa att hyresvärden fick vetskap om andrahandsuthyrningen vid en viss tidpunkt (se RH 1981:91). Det framgår inte av din fråga när din hyresvärd sade upp ditt hyreskontrakt. Det finns dock två möjligheter för dig att behålla hyresrätten. Om hyresvärden visste om andrahandsuthyrningen och inte sade upp kontraktet inom sex månader, har din rätt inte förverkats. Det krävs dock att du som hyresgäst kan bevisa att hyresvärden visste om detta i sex månader. Om hyresrätten sades upp efter den 30 mars 2020, så har din rätt inte heller förverkats. Det uppställs som sagt en uppsägningsfrist på sex månader från det att andrahandsuthyrningen upphörde (12 kap. 43 § st. 2 JB). Om kontraktet sades upp därefter, är uppsägningen utan verkan.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis har du alltså hyrt ut lägenheten olovligen. Utgångspunkten är att sådan olovlig andrahandsuthyrning innebär att hyresrätten är förverkad, vilket ger hyresvärden rätt att med omedelbar verkan säga upp avtalet. Uppsägningen måste dock ske senast sex månader efter det att andrahandsuthyrningen upphörde, i detta fall senast den 30 mars 2020. Mycket pekar alltså på att hyresvärdens uppsägning är utan verkan och att du därmed har rätt att bo kvar i lägenheten. Kom dock ihåg att söka hyresvärdens samtycke eller Hyresnämndens tillstånd om du planerar att hyra ut lägenheten i andra hand igen!
Skulle några frågetecken kvarstå rekommenderar jag att du kontaktar någon av Lawlines jurister för fortsatt rådgivning, du kan kontakta dem här!
