Hur köper jag ut min fru ur huset vid skilsmässa?
Hej! Jag och min fru ska skiljas och jag skulle behöva hjälp med bodelningen.
Tillsammans äger vi ett hus, värderat till 5.000.000. Jag äger 75% av huset, och hon 25%, detta är registrerat hos skatteverket, inte i form av ett äktenskapsförord, vad jag vet, men det står så på deklarationen. På huset har vi lån på 2.700.000. Av dom 2.700.000 så utgör 950.000 ett lån på en sommarstuga. (Vi lånade på det stora huset för att sommarstugan var ett renoveringsobjekt) Sommarhuset värderas i dagsläget till 400.000. Min plan är nu att köpa ut min fru ur vårat "vanliga" hus. Hur ska jag räkna här? Jag vet inte ens var jag ska börja..
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Jag kommer i det följande att, utifrån de uppgifter du presenterat i din fråga, redogöra för hur en bodelning går till i samband med en skilsmässa samt principerna för hur du räknar när du ska köpa ut din fru ur fastigheten. Jag vill redan inledningsvis göra dig uppmärksam på att det finns flertalet uppgifter och poster som kommer att förändras vid en bodelning. Däremot går det att förklara principen för hur du ska räkna.
I mina beräkningar har jag utgått från att du äger 75% av fastigheten och din fru 25%. Även om siffrorna inte skulle vara dessa och måste justeras, så kommer du sannolikt att förstå principen utifrån det.
Det ska göras en bodelning i samband med att ni skiljer er
När ett äktenskap upplöses ska det göras en bodelning i vilken makarnas egendom fördelas dem emellan (9 kap. 1 § Äktenskapsbalken, ÄktB). Ett äktenskap upplöses bland annat i händelse av skilsmässa (1 kap. 5 § ÄktB).
I bodelningen ska makarnas giftorättsgods ingå (10 kap. 1 § ÄktB). En makes egendom är giftorättsgods i den mån den inte är enskild egendom (7 kap. 1 § ÄktB). Enskild egendom är egendom som till följd av t.ex. äktenskapsförord är enskild eller villkor/arv med föreskrift om att den ska vara enskild (7 kap. 2 § ÄktB). Eftersom inte annat framgår av din fråga är min utgångspunkt att såväl fastigheten som sommarstugan är giftorättsgods.
Vid bodelningen ska makarnas andelar i boet beräknas (11 kap. 1 § ÄktB). Från makarnas andelar i boet ska så mycket avräknas från en makes giftorättsgods att det täcker de skulder maken hade när dödsfallet inträffade (11 kap. 2 § första stycket ÄktB). Vad som återstår av makarnas giftorättsgods, sedan avdrag har gjorts ska läggas samman och sedan fördelas mellan makarna (11 kap. 3 § ÄktB).
I ert fall har jag inte tillgång till hur era tillgångar ser ut, men förenklat innebär det att allt som inte är enskild egendom (genom äktenskapsförord, gåvobrev med särskild föreskrift eller testamente med särskild föreskrift) ska ingå i bodelningen. Allt du äger läggs samman, och därefter dras dina skulder bort. Det samma gäller för din frus tillgångar. Det som blir kvar efter att skulderna dragits bort (den s.k. skuldtäckningen) läggs samman och delas mellan er.
Köp av fastigheten och latent skatt
I bodelningen kan ni välja att du övertar fastigheten och att du ersätter din fru antingen med pengar eller annat giftorättsgods ni har. Utgångspunkten är att du ska betala din fru 25% av bostaden då det är så stor andel hon äger, om vi bortser från att ni har andra tillgångar som ska fördelas mellan er genom bodelningen. Eftersom överlåtelsen sker genom bodelning behöver ni inte betala skatt, däremot är det viktigt att tänka på att det finns en latent skatteskuld. Den dag du säljer fastigheten blir du tvungen att betala skatt. Den latenta skatteskulden ska därför räknas bort från vad du betalar till din fru.
Kapitalvinsten vid försäljningen av fastigheten är skillnaden mellan vad den säljs för, minus kostnaderna för att sälja, anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter (44 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL). Eftersom jag inte vet vad ni köpte fastigheten för använder jag en fingerad uppgift om 2 miljoner kronor och räknar inte med några renoveringar.
Exempel i ert fall
Marknadsvärde: 5.000.000 kr
Anskaffningskostnad: 2.000.000 kr
Vinst: 3.000.000 kr
Skatt: 22% på 3.000.000 kr = 660.000 kr
Nettovärde: 5 miljoner kr – 660.000 kr = 4.340.000 kr. Eftersom din fru äger 25% av fastigheten (1/4) ska du lösa ut henne med 1.085.000 kr, under förutsättning att du tar över lånen.
I exemplet har jag använt en fingerad summa för anskaffningskostnad, jag har inte tagit hänsyn till eventuellt tidigare uppskjuten kapitalvinstskatt. Man kan även räkna av eventuell mäklarprovision på marknadsvärdet, vilket jag inte gjort. Det du löser ut din fru för ska varken vara mer eller mindre än om fastigheten hade sålts på den öppna marknaden och alla skatter och avgifter hade betalats.
Sammanfattning och råd
I samband med er skilsmässa ska det göras en bodelning i vilken allt ert giftorättsgods ska fördelas er emellan. I bodelningen kan ni välja att du övertar din frus andel i fastigheten. Tyvärr går det inte att göra så mycket åt att ni tagit lån på "stora huset" för att renovera sommarstugan. Lånen är hänförliga till fastigheten och ska räknas av därifrån. Däremot ska även sommarstugan delas mellan er (under förutsättning att den är giftorättsgods).
När du tar över din frus andel i fastigheten ska du betala henne för de 25% hon äger. Från summan ska bland annat den latenta skatteskulden och eventuella framtida mäklarprovisioner räknas bort.
Som du ser är det mycket som ska fördelas mellan er och det är mycket som ska räknas ut för att det ska bli helt korrekt. Jag rekommenderar att du anlitar en jurist på Lawlines juristbyrå som hjälper dig vidare. Juristen kan gå igenom vilka tillgångar och skulder ni har, upprätta ett förslag till bodelning och hjälpa dig att "köpa ut" din fru ur fastigheten. För det fall att det skulle bli tvistigt mellan dig och din fru kan juristen självklart även företräda dig inför domstol. Om du är intresserad av kontakt med en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert.
Med vänliga hälsningar,
